이명박 정부가 농지 및 산지 규제를 완화할 것이라고 밝힘에 따라 발빠른 투자자들이 토지시장에서 포착되고 있다.
한계농지, 농업보호구역, 보전산지를 풀어 산업용지 및 택지 공급을 늘리겠다고 하니, 꾸준한 관심을 두어야 할것이다.
하지만, 웰빙과 친환경을 지향하는 트랜드와 함께 주5일 근무제로 인한 삶의 질 추구와 소득증가에 따라 농가주택은 틈새시장으로 꾸준히 자리잡아 가고 있다. 즉, 세컨드하우스 개념으로 소형 농가주택을 찾는 투자자들이 조용히 늘고 있다는 것이다.
새로운 정부가 들어서면서, 전원주택 및 펜션시장의 변화를 가져오게 여건이 형성되었기 때문이다.
[[이런 점이 달라졌다]]
1. 농어촌주택 양도세 면제 기준 완화 : 대지면적 660㎡이하, 주택 연면적 150㎡, 취득당시 공시가격 1억 5000만원이하(기존 7000만원이하), 매각당시는 기존에 공시가격이 1억원이었으나 이러한 제한이 없어진다.(2008년 1월1일 시행)
2. 상시적으로 사용하지 않은 별장을 주택으로 보고 1가구 2주택에 해당하는 양도소득세 중과 처분을 내린것은 부당하다(2008년 2월 22일, 서울고등법원 특별1부 2심, 원고 승소 판결). 즉, 상시 사용하지 않은 별장은 주택으로 볼수 없어 1가구 2주택에 해당되지 않는다.
3. 농어촌 민박 지정기준 완화 : 숙박업 등록후 사업소득세를 내야 하기때문에 투자 수요가 위축되었던 농어촌 민박이 2005년 객실수 제한 폐지에 이어 주택 연면적으로 230㎡이하(종전 150㎡)로 완화되었다. (2008년 2월 4일 시행)
그러나, 전원주택 및 펜션을 짓는 데 필요한 토지 거래 관련 규제는 달라진게 없어 유의할 점도 많다.
[[이런 점은 유의하자]]
1. 기존주택 양도세 감면혜택까지 받을 수 있다고 하여, 시골집이 모두 대상이 되는 것은 아니다.
즉, 지역적으로 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다는 것이다. 양도세 비과세 혜택을 노린 주말용 농어촌주택 수요자는 부지, 기존 주택 매도 시기 등을 고려하여야 한다.
2. 1주택자가 대지면적 660㎡, 주택 연면적 150㎡, 공시가격 1억5000만원 이하 농어촌주택을 취득해 1가구 2주택이 된 경우 기존 주택을 먼저 처분하면 양도세가 비과세된다. 그러나 이때 기존 주택이 1주택 양도세 비과세 요건(3년 보유 등)에 맞지 않으면 양도세(양도차익의 9∼36%)를 내야 하고, 농가주택을 먼저 매각하면 비과세 대상에서 제외돼 세금을 모두 내야 한다. 즉, 매각 순서가 포인트다.
3. 농어촌 민박형 펜션은 주소를 현지로 옮기고 직접 운영해야 소득세를 감면받을 수 있다. 현지 농어민이 운영하여야 한다는 규정은 완화 내지 폐지될 듯하다.
[[농촌 전원마을도 있다]]
농촌전원마을은 지역에 따라 20~100가구 규모로 조성되는 단독주택 또는 연립주택단지를 말한다.
도로 개설등 기반시설 비용을 정부에서 보조하고, 주택건축비 4,000만원 대출, 입주민 정착 프로그램을 운영하는 등 정부의 풍부한 지원에 따라 민간업체의 전원마을에 비해 입주비용이 저렴하여 혁신도시,기업도시 등으로 수도권에서 지방으로 이전하는 회사들의 임직원들이 관심을 가지고 있다는 것을 알 수 있다.
농림수산식품부는 2013년까지 전국에 300개의 전원마을을 지을 계획인것으로 알려져 있다.
[[투자 포인트]]
1. 농가주택의 생명은 지적도상의 도로여부다. 현황상 도로는 있고, 지적도상에 도로가 없으면 리모델링등의 행위는 어렵기 때문이다. 진입도로가 포장되어 있는지 여부도 체크사항이다.
2. 인프라 시설의 공유 역시 중요하다. 실수요자들이 중점을 두는 것은 병원과 할인매장등이다. 도시 접근성은 꼭 확인하자.
방범등의 안전성 문제로 마을과 가까운 지역이 좋다.
3. 주변의 경치에 반하였으나, 하천이 상습적으로 범람된 곳이 많다. 작은 도랑이 큰 도랑으로 바뀌는 지역도 있다.
4. 공부상 소유권이전에 문제가 없는지를 확인하여야 한다. 의외로 토지와 건물의 소유자가 다른 사례가 많다.
5. 전원생활 초보자라면 농가주택 부지를 구입해 건물을 신축하는 것보다 적당한 노후주택을 매입해 수리하는 것이 좋다.
농가주택을 신축하려면 허가부터 준공 절차까지 갖가지 인.허가 과정이 쉽지 않은 탓이다.
6. 공시지가 1억 5000만원이하로 시세 반영률이 5~60%정도 감안할 경우 3억원선의 강원, 충청권의 주말용 전원주택을 좋다.
3억원대의 대형 전원주택의 건축수요가 늘것으로 보인다.
7. 농지.산지 규제 완화 정책에 맞추어 경관이 뛰어난 강변등의 계획관리지역, 한계농지, 농업보호구역등 농지,산지 눈여겨보아야 할것이다.
토지시장에서, 최대의 발목(?)은 중과세 대상여부다. 토지투자로 성공하기 위한 길목에서 틈새시장 공략은 투자자로서 검토하여야 할 부분이다.
농가주택을 계약하는 토지 투자자들이 조용히 늘어나고 있다. 관심을 가져볼만하다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석