3∼4년 전 토지시장 활황기에 기획부동산업체에 근무하는 지인 등의 꾐에 빠져 가족 모르게 쓸모없는 땅에 투자한 사람이 적지 않다. 요즘 이런 사람 중에 땅을 팔거나 개발하지 못해 속을 끓이는 사례가 속출하고 있다.
행여나 하는 마음으로 미운오리가 백조될까 싶어 기다렸지만 공유물분할 청구소송으로 땅이 경매처분된다는 통지서가 날라오기도 한다.
매입 당시에는 기획부동산업체가 파는 땅인 것 조차도 모르고 구입하는 경우도 있지만 알고도 구입한 사례도 많다. 업체의 달콤한 말에 빠져 당하는 것이다. 나중에 확인해보면 대부분 쓸모없는 땅이라는 것을 알게 된다.
속은 것도 분한데 이제 와서 경매처분된다니 더욱 속이 쓰리다. 차라리 차라리 쓸모없는 땅이라도 더 이상 속이라도 썩이지 않으면 좋을텐데 소장이 날라드니 사랑에 울고 돈에 속는 이수일과 심순애 꼴이 된듯 해 상담에 응한 필자의 마음도 안타까웠다.
당시 구입상황
필자에게 상담을 청한 사람은 2000년초 소위'기획부동산'으로부터 현 시세 2만원 정도에 불과한 도로도 없는 여러 필지별 맹지인 임야를 소규모로 수십명에게 나누어 평당 15만원에 취득 했다.
그중 기획부동산 직원으로 추정되는 사람도 필지마다 똑같이 지분을 취득하여 소위'발을 담그고 있었고' 또한 자기가 매입한 필지에는 만약에 대비하여 근저당권을 설정해 놓고 있었다.
현재 땅의 가치
지분등기 공유물은 현재 내땅의 위치도 알수 없을뿐더러 토목공사가 전혀 안된 상태이므로 향후 개발 인.허가를 낼 때 어려움이 많다. 하다못해 집 한채를 짓고자 해도 다른 공유자와 협의 없이는 불가능하다.
설령 도로가 개설된다고 하더라도 그만큼 손해가 나므로 실제 이용이 불가능한 경우가 허다하다.
또 지분등기에 대한 투자자들의 기피인식이 확산되자 최근에는 개별 독립등기를 해주는 조건으로 판매하는 사례가 많다. 하지만 이 또한 假분할도에 의한 서류상 분할이므로 실제 이용상에는 도로등이 전혀 없어 전혀 쓸모 없기는 마찬가지다.
이런 땅은 팔려고 해도 사려는 사람이 없기 때문에 애를 먹는다. 그마나 입지나 좋으면 해당지역이 통째로 개발업체에 매각되어 개발이 되거나 공적으로 수용될때까지 기다리는 수밖에 없는 것 현실이다.
두번죽는 구입자들
해당 토지가 용도에 맞지 않을 경우 실 수요자용으로 사용도 못한다. 매도는 더 어렵다. 그래도 혹시나 하는 입장에서 마냥 묻어두기를 하려 하지만 최근 이러한 약점을 역 이용한 공유물 분할을 빌미로 거저 먹겠다는 신종 수법(?)이 암암리에 있는 듯 하다.
이 신종 수법은 일단 구입당시 분양업체 직원으로 가장해 다른 투자자와 공동 지분 형태로 매입하거나 일정한 기간경과 후 다른 사람의 지분을 취득해 소위'작업'에 들어가는 것으로 시작된다.
그 다음 일차적으로 공유물 분할에 대한 협의를 요청하지만 서로 좋은 위치 차지하려는 욕심이나 비용등의 문제로 쉽사리 협의가 어렵다는 헛점을 이용해 계획적으로 현금 분할청구 소송을 내는 것이다.
공유 토지분할 청구 소송의 경우 법적으로는 현물분할이 원칙이지만 현물분할이 불가능하거나 분할로 인하여 땅값이 현저히 감손될 우려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를(임의경매) 명한 후 매각대금에서 현금 분할을 할수있다는 점을 이용하는 것이다.
공유물 분할은 현물분할이 원칙이지만 현물 분할은 해당토지의 위치적 선점 및 가치저하, 번거로움, 비용문제등으로 기피받는게 일반적이다. 최종 경매에 의한 현금분할이 이루어질수 밖에 없으므로 당초 사기에 의한 고가 매입도 억울한데 경매로 인한 현금 청산은 더욱 억울한 것이 되고 만다.
또 공유자 분할청구소를 제기한 원고 측은 고가에 자기지분을 피고측에 매입하도록
종용하고 피고측은 원고측이 제기한 경매에 의한 현금분할을 막아보자니 터무니 없이 비싼 가격을 요구하여 피고측의 원고측 지분 추가 매입비용과 경매사이 진퇴양난에 빠지고 만다.
적을 알고 나를 알면 백전백승
신문지상을 통한 대대적인 광고와 수십명의 텔러마케터를 고용해 땅을 파는 기획부동산업체의 특징은 돈을 주고 빼낸 고급정보를 이용하여 투자자들에게 신뢰감을 우선 심어주려고 하기 마련이다.
그 다음에는 그럴듯한 자료와 요란한 광고를 총동원 한다. 또 중개수수료를 받지않는 점을 상기 시키면서 땅 구입시 지인이나 직원을 동원시켜 동시 지분참여를 시키고 나중에 슬그머니 빠져 나가거나 향후 '작전세력'으로 얼굴을 바꿔 뒷통수를 친다.
사전에 물건 답사는 없는 것이며 청약금이 선입금되어야만 물건답사가 이루어 진다는점 등을 들수가 있다.
문제는 지분등기도 법상 1개의 소유권, 목적물에 대한 사용.수익.처분권을 가지기는 하지만 도로,인허.가 문제등 법적,행정적,물리적 제한으로 개발가치도 없을뿐더러 실수요 용도로도 쓸수가 없다는 점이다. 또 사후에 문제가 생기면 기획사는 폐업.잠적하여 법적조치를 전혀 취할수 없다는 것 이다.
이러한 까닭에 재작년 봄 당시 건교부는(현 국토해양부)부동산 투기 및 기획부동산에 의한 토지 분양사기를 사전에 방지 하고자 비도시지역 토지분할도 개발행위에 포함시켜 자치단체의 허가를 받도록 했다.
최근에는 이같은 법망을 피해 300평이하로 분할하는 수법을 쓰고는 있지만 이 또한 토목공사가 되지 않은 假분할이므로 현실적으로 투자가치 및 실제 용도에 따라 사용할수가 없는 것은 마찬가지인 셈이다.
저질러고 난후 잘못 되었음은 인정하지만 자빠진놈 또 밟을려고 하니 억울하여 변호사라도 살려면 1인당 수백만원씩 비용이 드니 배보다 배꼽인 큰 셈이 되니 무엇보다 기획부동산업체에 당하지 않는 것이 좋다.
기획부동산업체에 당하지 않으려면 최소한의 법적,행정적,물리적 제한을 검토해 보는 식견이 필요하고 본인이 모르면 주변 사람들에게 물어보는 지헤가 꼭 필요 한 것이다.
세상에 빌릴수도 있는 것이 있고 빌릴수도 없는 것 인즉 '건강은 빌릴수 없지만,지식은 빌릴수 있다'는 격언을 되세기면서 이글을 마무리 한다.