누구나 한번쯤 흙속에서 사는 것, 자연을 꿈꾼다.
그러나, 전원에 산다는 것은 아파트등 주택을 매수하는 것과는 많은 차이가 있다.
땅 답사부터 시작하여 착공, 건설, 입주까지 산넘어 산이라는 표현이 맞을 정도로 꼼꼼하게 살펴야 넉넉한 전원생활이 될 수 있다.
자연과 조화를 이루지 못한 전원주택은 전원생활도, 투자도 아닌 실패자의 산물로 남기 마련이다.
여유있는 전원생활을 꿈꾼다면, 이것만은 확인해야 하지 않을까?
[[구두계약은 믿지마라]]
지적도상 도로와 현황도로의 차이로 인한 "토지사용승낙서"를 받아야 하는 경우가 있다.
안특약씨는 전원주택 부지를 매입하기 위해, 측량설계사무소의 전용가능성 확인과 지자체의 개발행위 허가를 득하였다. 아울러 도로를 사용하기 위해 현황도로 소유자가 매도자의 지인이라는 이유로 도로사용승낙서를 받아준다는 조건으로 계약을 하게 되었다.
아무런 문제가 없다고 판단하고 행복한 전원생활을 꿈꾸면서, 이웃한 토지 소유자에게 인사를 하기위해 찾아가면서 일이 꼬이기 시작한 것이다. 주택을 짓기 위해 길을 사용하고, 원상복구 내지 도로포장까지 약속하였지만 토지 소유자의 싸늘한 답변만이 기다렸다.
부랴부랴 매도자, 중개업자등과 함께 설득을 하였지만 오히려, 건축기간만 사용하고 '토지사용승낙서'는 써 주지 않는다는 조건으로 2천만원을 요구 및 제안한다.
결국, 매도자가 미안한 마음으로 계약은 없던것으로 해결이 되었지만, 시간과 부대비용등으로 손해가 이만저만 아니다. 모든 책임을 매도자와 중개업자에게 책임을 전가하고 싶었지만, 계약서상에 도로확보에 대한 특약사항을 명시하지 않고 구두상으로 확인한 내용이라 전적으로 책임을 묻기도 어렵다.
토지매입시 계약서에 ‘진입도로에 대해 문제가 발생할 시에는 매도자가 모든 사항을 책임진다’라는 특이사항을 첨부하기만 하면 되는 꼼꼼한 계약서 작성을 하지 않은 탓이다. 토지 매입시, 진입도로 확보 문제는 기본적인 사항으로 반드시 특약사항에 명시되어야 하는 내용이다.
[[용적률과 건폐율]]
단지가 조성되고, 도로 포장과 하수관 처리가 되어있고 계약전 토지대장, 토지이용계획확인서등을 확인하여 아무런 문제가 없음을 확인하여 500㎡땅을 계약하게 된 안꼼꼼씨.
무엇이 문제일까?
도시지역 밖 관리지역에서의 건폐율은 40% 미만, 용적률은 80% 미만이므로 부지가 500㎡이라면 최대 바닥면적 200㎡(60평)까지 지을 수 있다. 그러나, 지자체별로 일정면적 미만일때는 건폐율을 제한하고 있다.
그런 이유로, 500㎡의 땅의 관리지역이라 하여도 20%의 건폐율을 적용하여 바닥면적 100㎡(30평)으로 지을 수 밖에 없는 경우가 발생하게 된다. 전원주택은 150~200㎡은 되어야 여유있는 공간으로 쾌적한 생활을 할 수 있는데, 100㎡로는 집을 짓기는 어렵다.
안꼼꼼씨는 토지이용계획확인원에 따른 제반사항을 검토하지 않았고, 전문가의 도움을 간과하였기 때문에 실패를 한것이다.
[[경치에 반하지 마라]]
현장 답사를 하면서 경치에 반하여 자신만의 허황된 공상에 빠지면서, 뜬 구름격의 막연한 생각을 갖게 되어 다른 사람들의 이야기에 쉽게 넘어가고 혜안도 없어지기 마련이다.
그림 같은 절경, 물 좋고 경치 좋은 곳은 자연 재해와 습한 기운, 벌레들로 후회하기 마련이다.
경사도가 높으면 배보다 배꼽이 더 큰 토목공사비, 전신주 및 전화설치비 또한 만만치 않다. 거의 기천만원 수준이다. 경치가 좋은 곳은 대부분 "물"과 관련된 곳이 많아 오폐수 처리라는 강력한 문제가 발생한다.
따라서, 토지이용계획확인원에 따르는 법률적인 제반사항을 확인하여 전원주택지로 이상이 없음을 확인하는 것이 중요하지 경치는 중요하지 않다. 동서고금을 통하여, 경치가 좋은 곳은 종교단체와 관련있는 것을 보면 전원주택지로는 부적합하다고 볼 수 있다.
[[전원생활은 꿈이 아닌 현실이다]]
최근에는 방범차원에서, 안정성 차원에서, 끼리끼리 문화를 그리며 단지형 전원주택을 선호하고 있다.
하지만, 전원주택 단지를 선택함에 있어서는 주의할 점이 있다.
1. 인허가절차 및 허가사항. 준공이 떨어지지 않는 부지도 있다.
2. 조망권 및 일조권 확보 여부 및 하수관, 오수관 매설여부.
3. 단지내 도로의 소유권 여부. 간혹, 개인소유로 되어있는 도로가 있다.
4. 병원, 학교, 은행등 인프라시설과의 거리
먼저, 집을 짓고 입주한 전원주택들의 기득권을 보호하기 위해, 주변에 있는 이웃과 마찰이 생기지 않도록 조심하면서 전원주택을 지어야 하는 것이 현실이다.
아울러, 공동 커뮤니티 생활로 나만의 편의로 불참석한다는 것은 있을 수 없는 일이고 공동생활에 어긋나는 행동은 하지 못한다. 자유분방한 도시생활에 익숙한 사람들에게는 다소 불편한 점이 있을 수 있다는 것을 알아야 한다.
이러한 생활에 익숙해지고 난후, 전원생활의 여유로움을 찾을 수 있다.
그들만의 문화에 적응하지 못한 투자자들의 하소연을 종종 듣는 것을 보면, 꼼꼼하게 비교검토후 전원생활을 하여야 할 듯하다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석