▶ 부동산의 돈은 정보에서 나온다
지금껏 글 쓰는 일에만 종사하다 어느 날 부동산 개발 관련 일을 한다 하니까 주위 사람들이 한결같이 묻는 말이 있다.
“혹시 기획부동산 일 하는 건 아니지?” 라고 염려하는 건 양반이고, “괜히 주위 사람들에게 민폐 끼치지 말고 원래 하던 일이나 하시지” 라며 대놓고 만류하는 사람들도 있다.
기획부동산이 정확히 무얼 하는 곳인지는 몰라도 어쨌든 좋지 않은 곳이라고 생각하는 사람들이 많은 것은 분명하다.
부동산으로 돈을 버는 데 있어서 가장 중요한 것은 정보다. 누가 정확하고 좋은 정보를 먼저 입수하느냐에 따라 큰돈이 결정된다. ‘부동산의 돈은 정보에서 나온다’ 라는 진리가 통하는 것은 바로 이 때문이다.
기획부동산 업체는 바로 그 정보를 빨리 입수하거나 스스로 정보를 만드는 곳이다. 그러나 일부 몰지각한 업체들이 정확하지 않은 정보, 쓸모없는 땅을 이용해 여러 사람을 피해 보게 하는 바람에 전체 기획부동산, 나아가 부동산 관련 회사까지 욕을 먹게 하는 것이다.
기획부동산으로 피해를 본 사람들 중에는 잘 아는 지인의 권유 때문에 별 의심 없이 땅을 산 사람들이 대부분이다. 그러나 개중에는 일확천금의 욕심으로 기획부동산의 정보를 제대로 확인하지 않거나 과신했다가 신세를 망친 경우도 있다.
"그럼 기획부동산업체의 전화가 오면 곧바로 끊어버리면 되지 않나?" 하는 사람도 있다. 그러나 요즘 기획부동산업체들도 보통 영리해진 게 아니라서 텔레마케팅만 하는 게 아니라 신문광고를 통해 분양한다고도 하고, 개발업체라면서 개발한다고도 하고, 무슨 영농조합이라면서 장뇌삼이다 영림이다 운운하기도 하기 때문에 그 정체를 파악하기가 그리 쉽지 않다.
아무리 조심한다고 하더라도 그림자 없는 도둑처럼 슬며시 다가와 넋을 빼놓는다. 이 도둑들은 인간이 가지고 있는 기본적인 속성, 욕망을 교묘히 건드리기 때문에 이 덫에 걸리면 헤어나기기 만만치 않다.
하지만 엉터리 기획부동산 업체인지 아는 방법은 의외로 간단하다. 몇 가지만 확인하는 수고를 끼치면 재산상의 큰 손실을 방지함은 물론 오히려 큰돈을 벌 수 있는 기회까지 생긴다.
아무리 부동산에 대한 규제가 심해졌다고는 하나 땅이 절대적으로 부족한 대한민국에서 가장 큰 돈을 벌 수 있는 방법은 부동산이다. 그 중에서도 토지가 가장 매력적이라는 사실은 부인할 수 없다. 그렇기 때문에 내게 주어진 정보가 정확한지, 가능성이 있는지를 파악하는 것은 매우 중요하다. 그 일은 생각보다 그리 어렵지 않다.
기획부동산 업체가 땅을 팔 때 가장 강조하는 것 세 가지는 분할해 준다는 것, 개별등기를 해준다는 것, 그리고 직접 개발하거나 주변에 호재가 생겨 지가가 상승할 것이 확실하다는 것 등이다.
▶ 분할하려면 개발행위 허가를 받아야
개인에게 가장 쓸모가 있는 땅은 대략 300평 내외다. 대체적으로 전원주택 대지로 전용할 수 있는 땅은 120평에서 180평 사이이므로 나머지 땅은 텃밭으로 일구면 금상첨화다. 땅이 너무 작으면 쓸모가 없고, 너무 크면 개인이 전용하기에 무리가 간다. 그 땅에 집을 짓든 환금해서 시세차익을 보려면 남들도 선호하는 크기의 땅이 돼야 한다.
기획부동산 업체들이 대략 1만평 정도의 임야를 구입, 300평 내외로 분할해서 파는 것은 팔기가 가장 효과적이기 때문이다. 임야는 농지에 비해 가격이 저렴하고, 300평에서 500평 정도로 분할돼 있는 땅이 비교적 적기 때문에 선호도가 높다.
많은 사람들이 아직도 모르는 사실이 있는데, 2005년 12월7일 일부 개정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 제51조에 따르면 그 이전에는 도시지역에서의 토지분할만 개발행위 허가를 받아야 했지만, 2006년 3월8일부터는 도시지역이 아닌 지역에서의 토지분할도 개발행위 허가를 받도록 했다.
즉, 녹지지역을 비롯 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할, ‘건축법’ 제49조 제1항의 규정에 의한 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할, 관계법령에 의한 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할은 모두 개발행위 허가를 받아야 가능하다.
이 법에 따라 기획부동산 업체들이 파는 땅 중 분할이 이미 돼 있는 땅이라면 관계없으나 현재 분할이 돼 있지 않은 땅은 개발행위 허가를 받아야 분할이 가능하다. 하지만 기획부동산들은 대부분 "지금은 분할이 돼 있지 않으나 앞으로 분할된다" 며 가분할도를 보여주며 영업하고 있다.
개발행위 허가를 받으려면 대상 토지가 모두 회사 소유여야 하며, 개발 목적이 정확하게 명시돼 있어야 하며, 농지인 경우는 농지보전부담금을 산림인 경우는 대체산림조성비를 납부해야만 한다. 게다가 더욱 중요한 것은 개발행위를 하려면 부동산개발업체로 등록을 해야 하는데 자본금이 5억원 이상이 돼야 한다. 그러나 엉터리 업체들은 개발은 뒷전이고 땅을 팔아 엄청난 이익을 거두는 것이 목적이므로 처음부터 개발 행위 허가를 받을 생각이 없다.
따라서 가분할도를 보여주면서 "앞으로 이렇게 분할해주겠다"는 업체에게는 '부동산개발업 등록증'과 '개발행위 허가증'을 보여달라고 하면 된다. 이 둘이 없는 업체는 '사기친다'고 생각하면 맞다.
분할되지 않는 땅을 사면 나중에 땅을 다른 사람에게 팔 수가 없다. 공유지분으로 돼 있는 땅을 누가 사겠는가. 분할되지 않은 땅은 건축행위도 할 수가 없다.
땅을 분할하려면 공유지분자들을 상대로 법원에 공유물분할청구소송을 제기할 수밖에 없다. 하지만 이 경우 소송비용을 본인이 부담해야 하는데다 공유지분자들 간의 원만한 합의가 이루어지는 일이 매우 힘들므로 법원에서는 경매를 통해 판 대금으로 공유지분자들 간에 나눠주는 방식으로 일을 매듭짓는 경우가 대부분이다.
몇 년 전 기획부동산업체로부터 철원의 땅을 산 1200여명의 공유지분자들은 철원군청이 땅을 분할해주지 않자 민원을 제기했다. 민원에 시달린 철원군청은 '토지 공유지분자 전원의 동의서가 있으면 분할을 허용하겠다"고 밝혔으나 1200명 전원의 동의를 받기는 현실적으로 불가능해 그 귀추가 주목된다. 동의하지 않은 사람도 있을 수 있고, 공유지분자 중에는 사망했거나 연락이 두절된 사람들도 있을 수 있기 때문이다.
분할이 힘들어지자 요즘에는 아예 공유지분으로 등기하면서 나중에 한꺼번에 팔아주겠다면서 매각의뢰서를 토지 구입자로부터 받는 회사들도 있다. 하지만 면적이 큰 땅일수록 매매가 힘든데다 기획부동산들이 고객에게 파는 땅은 시세보다 훨씬 비싸게 책정돼 있어 향후 제3자에게 시세차익을 붙여 판다는 것은 어불성설이다. <계속>
장인석(jis1029@naver.com)