토지거래 허가제도는 좁은 국토의 효율적인 사용과 토지에 대한 투기를 방지하여 국토를 효율적으로 이용,관리 하고자 도입된 제도로서 우리나라 전국토의 15%,수도권은 84%가 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 상속이나,경매,공익목적 수용취득등을 제외 하고는 토지거래 허가구역내 용도별 일정한 기준면적 초과 거래시 반듯이 허가를 득해야 하므로 실무상 토지거래 허가대상 계약시 유의사항등을 짚어본다.
토지거래 허가제도란 ?
토지거래 허가제도는 도시지역과 도시지역외 토지로 구분하여 토지 면적별,용도지역별 일정한 기준면적 초과 소유권등 이전시 계약전에 당사자 공동신청에 의하여 토지소재 관할 지자체장에게 허가를 득하도록한 토지 이용에 대한 규제이다.
예를 들어 도시지역 주거지역은180㎡,녹지지역은 100㎡초과시, 도시외 지역의 농지는 500㎡,임야는 1000㎡초과시,도시 재정비지구는 20㎡초과시에는 사전 토지거래허가를 받아야만 한다.
또한 임야나 농지인 경우 토지거래 허가를 받기 위하여 현행 당해 토지가 소재하는지역에 세대전원 허가 신청일로 부터 소급하여 1년이상 주민등록이 되어 있어야 하고 또한 실제 거주하는 것이 원칙이지만 부득이 세대원중 근무상 형편,취학,질병등 사유에 의하여 세대를 같이 못하는 자는 제외는 되지만 일정한 거주요건에 실제 이용이 전제 되어야만 취득할수 있다.
토지의무 이행기간이란 ?
토지거래 허가를 받았다고 해서 토지이용 의무기간이 면제되는 것이 아니므로 당초 허가받은 대로 일정기간 토지를 의무적으로 이용해야 한다.
예를들어 자기의 거주용 주택용지 목적으로 토지거래 허가를 받은 경우에는 토지 취득시부터 3년,영농이나 대체토지 취득 목적인 경우에는 2년,사업목적인 경우에는 4년,기타의 경우에는 5년간 토지이용이 의무화 되어 있는 것을 말하는 바,토지거래허가 목적대로 이용하지 아니한 자는 행정 질서벌인 과태료가(500만원),토지거래허가를 받지 않고 토지거래 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은자는 행정형벌이 (2년이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금)부과된다.
토지거래 허가시 유의할 점은 ?
토지거래 허가구역내에서 토지거래 허가를 받지않은 계약은 원천적 무효이지만 우리판례는 토지거래 허가전 계약체결시 토지거래 허가를 조건으로한 거래는 유동적 무효로 보아 향후 토지거래 허가를 득하면 소급하여 확정적으로 유효화 되므로 토지거래 허가전 계약은 유동적 무효라 판사한 바 있어 실무상으로는 매매타이밍등의 이유로 사전 토지거래 허가를 득한후 계약보다는 先 계약,後 허가조건으로 계약하는 경우가 많다.
그러한 까닭에 토지거래허가 승인을 득하기전 거래는 무효라는 법리의 헛점을 이용하여 허가가 나오기 전까지는 매수인이 계약서상 중도금등 채무이행을 지체 하더라도 매도인이 채무불이행이나 손해배상을 청구할수 없다는점을 역으로 이용하기도 하고 또한 당초부터 계약시 매수자를 홍길동외 몇명등으로 표시하여 중간에 전매를 시도 하고 전매가 어려우면 토지거래를 받기 어려운(토지거래 허가 자격요건 미달등) 매수인을 내세워 불허가 처분을 받도록 하여 당초 계약을 해지 시키고 계약금을 돌려받는 수법을 쓴는 경우가 있으므로 토지거래 허가시 주의가 요구된다.
또한 토지 허가구역내애서 매매도 원래목적,용도대로야 허가는 나겠지만 당초 목적이 아닌 취득후 다른용도 목적은 불허가 처분이 된다는 것 이다.
예를들어 최근 문제가 되었던 재개발 예정지역인 토지거래 허가구역내 빌라나(다세대,연립,맨션등)단독등을 매입하여 다가구를 신축하는 하는 것은 지분쪼개기등 투기목적이 있어 불허가 처분된다.
또 과거 토지거래 허가를 신청하여 허가를 득하였으나,토지이용 의무를 해태하여 실태 조사에서 과태료 처분을 받았거나 과태료 처분후 미납된 상태에서는 과태료 납부후부터 해당토지 의무이행 기간이 지나야만 매매등을 목적으로한 토지거래 허가를 받을수 있으므로 실무상 사전에 토지거래 허가 대상이면 매매계약시 토지거래 허가 승인 가능성 여.부와 매도자가 당초 취득시 토지거래 허가승인을 득하였다면 그에 따른 토지의무 이용 위반은 없는지?를 관할 지자체에 해당 지번으로 확인해 보아야 하는 것 이다.
향후 토지거래 허가 방향은?
토지거래 허가권자는 향후 토지거래 허가대상 최소면적의 10%까지도 면적을 줄일수도 있도록 한 바,예를들어 주거지역인 경우에는(최소면적180㎡)토지거래 허가면적을 18㎡이상되는 경우에도 허가를 받도록하여 올 9월 시행을 앞두고 있는데,이는 도심내 토지거래 허가는 한층 더 강화하고 도시지역외 허가는 완화한다는 취지로 보이며, 또한 외지인 농지.임야 토지거래 허가자격 요건인 거주기간을 현행 1년에서 6개월로 완화하여 실수요자 거래를 원활히 할 예정이다.
결론적으로 토지거래허가 구역내 소유권등을 이전으로 하는 일정한 기준면적 이상은 반드시 사전 토지거래 허가대상이나 매매 타이밍등의 사정상 이유로 매매계약시 특약 사항란에 막연히 '매도인은 토지거래 허가신청에 협력한다'는 등의 계약은 후일 매도자가 토지거래 허가신청에 협력을 지체하거나 협력해 주지않으면 계약상 문제가 생긴다.
따라서 토지거래 허가구역에서 토지거래 허가를 받지않은 거래는 법리상 당연 무효이고 그로 인한 어떤 법적책임도 발생 되지는 않지만 실무상 거래를 확실히 하기 위하여 '토지거래 불허가 처분시 본 계약은 자동 해지되고 그에 따른 계약금은 매수자앞 조건없이 전액반환 되며 이로 인한 어떤 법적 책임도 쌍방에 묻지 않기로 한다'는 등의 문구로 구체화하는 게 좋다.
또 계약서상 매수인도 특정인으로 지정하여 부득이한 사정외 누구외 몇명등으로 막연히 하지않는 것이 후일 분쟁에 휘말리지 않는 매끄로운 계약방법이 될 것으로 판단하므로 독자 여러분한테 참고가 되었으면 좋겠다.