▶개별등기해 주면 개발은 없다
부동산을 매입하면 본인 소유로 등기가 된다. 법적으로 내 소유가 된 것을 입증하는 것이므로 그때부터 안심이 된다. 이런 당연한 일을 기획부동산들이 땅을 팔 때 유독 강조하는 이유는 뭘까.
굳이 강조하지 않더라도 정당한 대가를 치르고 산 땅은 당연히 내 앞으로 개별등기가 될 것이 분명한데도 기획부동산들이 ‘개별등기 확실’ 하며 호들갑을 떠는 데는 그만한 이유가 있다.
개별등기를 해줘야 더 안심을 하는 것은 바로 땅을 판 기획부동산들이기 때문이다. 고개를 갸우뚱거릴 분들이 많겠지만, 조금만 참고 설명에 귀 기울이면 그 이유를 알게 된다.
등기를 해주면 땅을 산 사람들의 재산이 되는 것이기도 하지만, 다른 한편으로는 땅을 판 사람에게는 더 이상 책임질 일이 없다는 뜻이 되기도 한다. 법적으로 다른 사람의 소유가 된 땅이므로 그 땅이 향후에 하자가 있거나 쓸모가 없는 땅으로 판명이 나도 하소연할 길이 없다. 즉 땅을 판 회사에게 책임이 없다는 뜻이다.
주변에 호재가 있을 것으로 예상된다고 했지 호재가 반드시 있을 거라고 한 적은 없다. 나중에 쓸모가 없는 땅으로 판명되어도 법적으로 이미 내 땅이 됐기 때문에 내가 책임을 질 수밖에 없는 것이다.
게다가 개별등기해 주면서 ‘이 땅을 우리가 개발하겠다’고 하는 회사는 입에 침도 바르지 않고 새빨간 거짓말을 하는 사기꾼이다. 남의 소유가 된 땅은 개발하기가 불가능하다. 개발이 진행될 때마다 땅 주인에게 일일이 허락을 받아야 한다. 어느 한 사람이라도 개발에 반대하거나 다른 의견을 내놓으면 의견 조정하다가 세월만 간다.
따라서 개발을 할 의지가 있는 회사라면 개별등기를 하지 않고 매매예약인 가등기의 형태로 땅을 팔아야 한다. 가등기는 비록 현재는 내 소유가 아니지만 장래 본등기를 하게 되면 가등기한 시점으로 내 소유가 되는 제도다. 가등기 이후에 가등기권자 모르게 각종 등기가 경료돼 있다 해도 본등기를 하는 시점에 그 각종 등기는 자동으로 말소되므로 재산권을 처분할 권한만 없을 뿐이지 내 재산을 보호하는 데는 확실한 장치다. 그 대신 처분권이 없기 때문에 회사는 그 땅을 개발할 수가 있다.
토목공사가 완료된 후 회사는 가등기권자에게 대지로 환지해서 개별등기를 해주게 된다. 개발이 됐기 때문에 그 땅은 처음 가등기로 매입했을 때보다 훨씬 가치 있는 땅이 되어 지가가 상승하게 된다.
전원주택단지나 리조트단지의 땅이나 건축물을 개발 후 분양 받는 것보다는 개발 전에 가등기로 땅을 구입한 뒤 개발 완료 후 환지해서 대지로 되돌려 받는 것이 소비자의 입장에서는 훨씬 메리트가 크다. 초기 투자비용이 싸고 훗날 환지해서 대지로 되돌려 받으면 개발이익을 함께 공유할 수 있어 시세차익이 클 수 있기 때문이다.
▶얄미운 옆 개발, 과거의 개발 호재가 이제는 개발 악재가 된다
개인적인 목적이 있어 땅을 구입하는 경우는 예외지만 대부분 땅을 구입하는 이유는 장래 땅값이 많이 올라 시세차익을 기대하기 때문이다. 땅값이 오르는 이유는 간단하다. 가치 있는 땅이 되거나 가치 있는 땅이 될 것으로 기대되면 땅값은 오른다. 하지만 가치 있는 땅은 값이 이미 많이 올라버렸으므로 가치 있는 땅이 될 것으로 기대하는 땅이라야 투자가치가 높다.
그래서 기획부동산 업체들이 늘 떠드는 것이 ‘주변에 도로가 뚫린다’, ‘주변에 대규모 리조트단지가 들어선다’, ‘주변에 역이 생긴다’ 등 호재거리다. 과거에는 쓸모없던 땅이었음에도 주변에 호재가 생겨 갑자기 지가가 상승하는 경우가 많았다. 그야말로 마른 하늘에서 돈벼락이 떨어지는 것이다.
그러나 지금도 그럴까?
법이 바뀌었다. 이제는 호재가 생겼다 해서 지가가 상승하는 일은 일어날 수 없다.
2003년 1월부터 시행된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 국토의 난개발을 막기 위해 제정되었다. 비도시지역도 ‘선(先) 계획, 후(後) 개발’을 하겠다는 취지가 이 법이 가진 최대의 목적이다. 따라서 과거에 개발이 가능했던 준농림지와 준도시지는 관리지역으로 바뀌었다. 관리지역은 다시 보전, 생산, 계획관리지역으로 세분화된다.
현재 관리지역을 세분화하는 토지적성평가가 진행중인데 2008년 말이면 평가가 완료된다. 계획관리지역이 아닌 보전이나 생산관리지역으로 편입되면 향후 주변에 호재가 생긴다 해도 개발이 거의 불가능하므로 지가상승을 기대하기는 힘들다. 계획관리지역에 편입돼야 개발이 가능한 땅이 되어 지가 상승을 기대할 수 있다.
따라서 지금이 토지 투자에 적기다. 아직 세분화작업이 끝나지 않았으므로 계획관리지역에 편입될 땅을 매입하면 1년 만에 최소한 3,4배의 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 일반인들이 계획관리지역에 편입될 땅을 예측하기는 쉽지 않다.
그리고 기획부동산들이 파는 땅은 계획관리지역에 편입된다고 우기지만 실제로 편입되기 힘든 땅이다. 편입 예정인 땅은 이미 지가가 많이 올라있기 때문에 싼 땅을 매입해 비싼 값에 파는 기획부동산들로서는 구입 메리트가 없기 때문이다.
기획부동산들은 자신들이 구입한 단가에 10배 이상을 붙여 판다. 바지사장 월급과 호사스러운 회사 인테리어 비용, 영업사원들과 팀장들의 리베이트 10%-20%, 게다가 회사 문 닫고 잠시 잠수해야 하는 비용까지. 기획부동산들은 땅을 처분하면 폐업하고 다른 장소에서 다른 회사 간판으로 영업을 재개한다. 세금 탈루하고 땅을 구입한 사람들의 민원도 피하기 위해서다.
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 계획관리지역만큼 눈 여겨 봐야 할 것이 바로 ‘연접개발 제한 규정’이다. 이 규정 때문에 과거에 기획부동산으로부터 땅을 구입한 많은 사람들이 지금 피눈물을 흘리고 있는 것이다.
연접개발 제한 규정이란 비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것이다. 마구잡이 개발을 막기 위해 2003년 10월 도입되었다.
예를 들어 임야의 경우 주변에 3만㎡(9천여평) 이상으로 개발행위 허가를 받은 곳이 있으면 인접한 반경 500미터 이내는 주택 신축 등 개발행위가 불가능하다＜2008년 7월중 250미터 이내로 완화하고 제1종 근생과 부지면적 200평 미만 주택, 공장 증개축은 가능하도록 산지관리법을 개정할 예정임 ＞.
임야와 전답의 경우에는 연접제한 규정이 적용되지 않지만, 임야와 임야, 전답과 전답의 경우에는 주변에 물류창고 같은 큰 건물 하나만 들어서 있어도 쓸모없는 땅이 되는 것이다. 과거에는 대규모 개발행위가 주변에 가까이 있을수록 땅값이 올랐지만 이제는 개발이 오히려 악재가 되는 세상이 된 것이다.
다행히도 사이에 폭 20미터 이상의 하천이나 도로가 있으면 연접제한 규정을 적용받지 않는다는 단서 조항이 있지만 임야의 경우에는 하천이나 도로로 경계가 구분되는 곳이 거의 없어 실제로 구제받는 경우는 거의 없다.
이 연접제한 규정으로 가장 타격을 받는 곳이 물류창고 등의 신축이 늘고 있는 화성, 평택, 김포, 용인, 광주 등 수도권 지역이다. 화성시의 경우에는 2006년 개발행위 허가 신청 건수 2000여건 중에서 연접규제로 개발이 어려운 땅으로 판명된 곳이 200여건에 달한다. 다음으로 많은 곳이 최근 대규모 리조트 단지가 들어서는 제주도나 강원도. 특히 이곳은 기획부동산들이 전원주택 부지로 땅을 판 곳이 많은데, 리조트 단지가 생겨 지가가 상승하기는커녕 오히려 지가가 하락하는 곳이 많다.
▶ 지번 가르쳐 주지 않으면 기획부동산이라고 의심
국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 발효로 기획부동산이 팔 수 있는 땅은 점점 줄어들고 있다. 그러나 또다른 기발한 방식과 편법으로 무장한 새로운 기획부동산이 나타날 수도 있으므로 토지에 투자하려는 사람들은 늘 경계심을 늦춰서는 안된다.
가장 간단한 대처법은 "지번이 뭐냐"고 묻는 것이다. 우리가 아파트 살