부동산 상품에는 여러가지가 있는데 그 중 제일 먼저 주거의 기능과 자산가치로서의 기능인 주택에 먼저 접근하고 그다음 임대수입과 시세차익에 역점을 두는 소위 수익형부동산(상가, 오피스텔, 임대수입 주택 등)과 장기 투자수단으로 생각하는 토지라고 보여지므로 부동산과 친해지는 것도 흐르는 물처럼 이러한 순서가 아니가 싶다.
더욱더 현 MB정부의 정책 전환기를 맞아 막연히 규제완화 기대감 보다는 그나마 규제가 완화되어 가고 있는 토지를 공부하고 싶은 독자들에게 토지와 친해지기에 대하여 살펴보고자 한다.
[[토지, 법.령체계를 알면 맥(脈)잡기가 쉬워진다]]
한의원에 환자가 오면 맥을 짚어 침을 놓듯이 토지도 큰 줄기 흐름은 먼저 법.령 체계를 알면 쉽게 접근할수 있는데 우리나라 토지 법.령 체계는 법-령-규칙 그리고 조례(지자체)순서이며 규칙과 조례사이 중앙부서 지침(지침, 기준, 예규, 훈령 등)이라는 것이 하나 더 있고 이중 개발실무에서 중요한 것은 조례와 각종 지침.기준.예규.훈련등이다.
따라서 법의 큰줄기는 토지공법이라는게 있는데,전국토를 대상으로는 하는 국토의 기본에 관해서는 『국토기본법』,우리가 가장많이 접하는 용도지역, 지구, 구역 등과 토지거래 허가구역등에 관한 것은 도시의 계획 및 국토의 이용에 초점을둔 『국토의계획및토지이용에관한법률』,수도권 관리.보존.억제에 관한 『수도권정비계획법』,도시 개발,재개발 관련한 『도시및주거환경정비법』『도시개발법』『도시재정비촉진법』, 도시계획은『개발제한조치법』, 농지에 관해서는『농지법』『농어촌정비법』, 산림에 관해서는『산지관리법』등이 있으며, 건축물 공법으로서는『건축법』과『주택법』등이 주요한 큰줄기 법들이고 이런한 법들 하위에 대통령령과 규칙이 존재하며 그 다음 각 지자체 조례가 존재하는 것 이다.
수많은 법령은 필요한 전문가등의 목이지만 최소한 토지는 국토의 계획및 토지이용에관한 법률, 도시재개발은 도시및 주거환경정비법, 농지는 농지법, 산지는 산지관리법, 건축물은 건축법, 주택은 주택법 정도 등에 의해서 움직인다는 체계를 알면 어느 법률 아래 토지가 움직인다는 것 정도도 알수 있으며, 향후 토지 관련 법.령개.폐시 토지시장에 미치는 영향에 대해서도 예측해 볼수가 있는 것 이다.
[[토지의 출발은 정보, 지식, 자금력이다]]
흔히 모든 부동산이 그렇듯이 자금만을 전제로 한다면 결국 부동산은 요원(遙遠)한 것 이므로 정보, 지식, 자금 중 한가지만 확실히 갖출 수 있다면 기회는 오기 마련이다.
가령 정보에 대하여 얘기해 보면 왠만한 정보는 이미 언론지상에 회자(膾炙)된 것이므로 특별히 때를 마춘정보는 얻기힘들 것이고 또한 자금을 갖고 있는 투자자도 한정되어 있으므로 결국 가장 쉽게 접근할수 있는 것이 전문지식 습득일 것 이므로 정보, 자금, 지식 중에서 전문지식만이라도 얻기 위하여 부단히 노력해야 할 것이다.
그다음 인연을 소중히 생각하고 옷깃을 스치는 사람들을 연(緣)으로 만들려고 하는생각이 중요하고 그 것이 심화되고 커지면 인맥이 되는 것이므로 각 연고별, 직장별, 사회계층별 등으로 온라인, 오프라인 인맥이 만들어지면 자기의 영업능력은 커질 수 밖에 없지만 필자가 한가지 느낀점은 인맥은 비지니스를 우선적으로 하고 휴머니즘은 두번째란 생각으로 비지니스에 임하면 결국 휴머니즘도 자연히 따라오게 된다는 것이다.
따라서 휴머니즘을 먼저 내세워 일을 추진하다 보면 일이 성공하면 다행이지만 실패했을 경우에는 일과 인맥을 모두 잃게된단 것이므로 항상 휴머니즘에 앞서 비지니서를 우선적으로 생각하여 일을 추진하면 실패했을 경우에도 비지니스는 비지니스로 끝나는 것이지 휴머니즘까지 끝나는 것은 아니라는 것이다.
[[실전, 동호회 등 스터디그룹 활용하기]]
요즈음 동호회니 까페니 인터넷상에 많이 오르내리지만 순수하게 이해관계없이 실질적이고 피부로 느끼기는 어려워 보이므로 다양한 경험, 사례 등을 몸소 터득할려면 토지에 관심이 많은 소모임 스터디 그룹 등을 만들어 전문 스포츠 모임처럼 정례화 하여 주중이나 주말에 일정 기간별 임장활동(현지답사)을 하고 토론하여 전문지식을 터득한다면 독학보다는 훨씬 실전에 강하고 만약 그래도 부족하다면 스스로 주체가 되어 전문가를 초빙하여 조직을 연마하면 새로운 전문가 집단이 될수도 있는 것이므로 실질적인 이해관계가 피부로 와닿는 명실상부한 동호회가 탄생될 것이다.
물론 각종 대학원, 부동산 전문업체등에서 컨설턴트, 분석사등 명칭으로 수많은 전문과정이 개설되고는 있지만 시간상, 금전상, 효율성 등에 의하여 필요을 느끼지 못하는 분들은 수순한 아마츄어리즘에 입각하여 동호회등을 조직하여 실질적인 현장활동.사례연구등으로 운영 된다면 한 분야의 왠만한 전문가 집단보다 맨파워가(man-power) 강한 조직이 될 것이다.
[[리허설(예비실전) 해보기]]
부동산은 百問이 不如一見이고 百問이 不如 실전(實戰)이므로 리허설을 해보는 것도 중요하다. 부동산 투자처가 선택되면 공부상 자료를 검토한후 최소한 2~3회 이상은 가보아야 하는데, 현장답사시 공부상자료(토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장등), 지도, 나침판 등을 준비하여 가급적 국도를 이용하면서 거리를 체크하고(자동차 미터기) 진입로, 토지모양, 실제 이용형태, 도로접면, 주변 토지쓰임새, 시설 등을 확인후 돌아오는 길에는 현지 부동산 한 두 곳을 방문하여 시세 등 추가 정보를 파악한후 공부상 자료에 확인할 사항이 있으면 해당 지자체에 들려 확인해 봄으로서 거래전 단계는 끝난다.
매입판단이 서면 중개업자등을 통하여 가격조정에 들어가는데, 매도자가 제시한 가격이 합당한 가격인지 인근 매매사례, 공시지가, 지가변동율 등으로 조사해보고 이러한 데이터 파악이 어려운 경우 가장쉽게 시세를 유추해 내는 방법 중에 하나가 해당물건 에 대출이 발생되었다면 해당 금융기관의 감정평가 금액을 알아내는데, 즉 대출금액을 담보물건별 여신비율로(LTV) 나누면 대체적인 감정금액이 나오고 경우에 따라서는 소유자로 하여금 감정서를 열람하여 시세를 유추해 볼 수가 있다.
그러나 금융기관 담보목적 감정서는 보수적 기준에 의한 평가이므로 미래가치를 반영하지 않는 특히 정형화 되지않은 물건들은 현 시세와는 어느정도 괴리가 있는바 이는 어디까지나 참작에 불과하므로 유의해야 하나, 통상 감정가는 시세의 85~90% 수준이고 또한 기준시가는 시세의 70~80% 수준이므로 시세 파악에 좋은 자료가 된다.
마지막으로 매매를 한다고 가정하여 가격협상을 어떻게 할 것인가를 생각하여 매도자가 만약 세금부담을 매매가격에 전가(轉嫁)시키면 본래 물건가격이 왜곡되어 매매가 어려워지므로 사전에 세금과 관계없이 매매할수 있는지를 꼭 확인하여야 하고
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