재테크 분야를 대분하면 부동산ㆍ예금저축 및 주식투자를 들 수 있겠으나 이외에도 골동품ㆍ그림ㆍ보석ㆍ금ㆍ통장투자 등과 어음할인 및 대여금 놀이 등이 있다.
부동산 재테크 분야도 대분하면 분양시장ㆍ중개시장 및 경매시장 등이 있다. 비록 ‘경매시장’이 그 매각장소가 법원이라는 점에서 다를 뿐, 물건을 매개로 하는 매도자와 매수자 및 중개인으로 이뤄지는 매매행태는 거의 같다고 본다.
따라서 부동산 전체의 시장으로 봐야지 이를 특별한 시장이라고 너무 어렵게 생각 할 필요가 없다. 일반 부동산시장보다 그 취득과정과 취득가액이 공개 노출된다는 점에서는 오히려 세제상 불리한 점도 있다.
▶그동안 ‘참여정부’가 주택가격 안정이라는 미명하에 온갖 규제를 5~6중 겹겹이 쌓아온데 이어 2007년 1.11 대책(주택담보대출 규제 강화 등)으로 인하여 부동산 유통시장이 거의 두절되다시피 했다.
매물을 가진 사람이 팔수도 없고 그냥 유지할 수도 없는 진퇴양난에 빠졌는가 하면, 매수하려는 사람은 매물 자체가 자취를 감춰 살 수도 없고 상한제 적용으로 인한 분양시장에 기웃거려 봐야 도심 한복판은 없고 변두리이거나 수도권 나아가 지방에는 많이 산재해 있는데도 불구하고 지방은 미분양사태가 넘쳐나고 정작 내게 필요한 도심 속의 알찬 분양 주택은 찾아 볼 수가 없는 지경이고 반하여 기존 주택은 날로 가격이 뛰고 있어 가슴만 태우고 있는 것이 현재의 실상이다.
뿐만 아니라 전‧월세 물건조차 전혀 없어서 신혼부부들이 신혼집을 얻지 못해 애태우는 안타까운 세태가 됐다.
▶2008년 2월 25일 이명박 대통령의 ‘실용정부’가 출범하여 국민들은 잔뜩 기대에 부풀었는데도 불구하고 그 동안 인수위에서 규제 완화책에 대한 운만 띄우다가 엎치락뒤치락하고 말았다.
아마도 4월9일 총선 대비 표를 의식해서 물러 선 것으로 판단된다. 그렇지만 총선이 끝나면, 또 한 차례 물가가 뜀과 동시에 부동산가격은 엄청나게 오를 것이라고 대다수가 그렇게 알고 있다.
향후 서서히 규제완화는 하나 둘씩 가시화 되어 갈 것으로 내다보게 된다. 그렇다고 하여 갑자기 부동산시장이 바뀔 수는 없는 것이다.
시행령과 시행규칙 정도는 곧 바로 개정할 수 있다할 것이지만, 모법인 각종 법률 등은 여와 야가 합의로 국회에서 개정법률 안을 의결하여야 하는 것이기에 그러려면 1년 내지 2년이 소요 될 것이다.
이와는 다른 얘기로 아이러니하게도 새 내각은 ‘강부자 내각’이란 별명이 붙었다. 돈을 많이 가진 자들한테는 ‘IMF’때나 지금 현재가 참 좋은 호기여서 마치 제철을 만난 물고기마냥 마구 위로 치고 뛰어 넘는 사태가 벌어지고 있는 것도 우리들 세태의 한 모습이다.
하여간 2008년 내에는 부동산 규제(정책과 세제)가 완화된다는 기대는 하지 않는 것이 좋겠다.
☞ 이제 그동안 30여년에 걸쳐 필자가 법률사무에 종사 해온 바탕에 터 잡아서 실제로 한 '어떻게 하면, 경매로 돈을 벌 수 있을까?'라는 주제를 갖고 즉석 강좌를 하고자 한다.
▶컨셉 및 배경
요즘 경매로 돈을 벌어 볼까하고 남녀노소 불문하고 너나할 것 없이 덤벼드는 이른 바 경매입문자가 너무나 많다.
경매교육장마다 수강자가 득실거리고 법원 경매법정도 바글바글하다. 강사로는 석ㆍ 박사, 교수ㆍ변호사ㆍ법무사 및 경매교육기관장 등이 있다.
강의 내용은 대개가 ①경매절차 ②권리분석 ③판례소개 정도이다.
초보인 수강자도 있으나 공인중개사 자격증을 취득한 공인중개사들이 마치 실무대비 필수 코스인양 대부분 이 과정을 거쳐 가고 있다. 이렇게 경매절차와 권리분석을 배운다는 것이 입문자로서는 좋은 과정이라고 본다.
모 대학에서 이 과정을 졸업한 공인중개사들과 이른 바 경매사들에게 수료식을 치룬 날에 6명이 필자의 사무소로 찾아와 실전훈련을 하고 싶다고 하기에 그룹을 짜 실전훈련을 시킨적이 있다.
또 개별적으로 찾아오는 이에게 개인 교수를 해주곤 했다. 컨설팅 업을 하다 보니까 나름대로 ‘경매 고수’라는 분들을 많이 만나게 되어 상담을 하게 된다.
그런데 위와 같은 분들이 필자를 대하는 태도가 처음에는 거만하고 불손하다가도 시간이 도과하는 과정에 비례하여 겸손해지면서 기가 죽어 가곤 하는 것을 많이 봐왔다.
그야말로 나이 많고 허름하고 보잘 것 없는 이른 바 ‘복덕방 영감’에 불과하기 때문이다.
“물건분석 해보신 경험 있습니까?”라든지 “유치권에 관한 소송해보신 적 있으십니까?”라든지 “촉탁등기를 직접 해보신적 있으십니까?”라든지 “경매신청서를 직접 작성 접수해보신 적 있으십니까?”하고 질문할 적마다 그들은 모두 고개를 떨 군다.
우리가 실무에서 필요한 예를 들어 ‘부동산 과세표준 산출’, ‘국민주택채권 매입가액 산출’, ‘경매신청 비용 산출’ 정도는 무난하게 뽑아내야 할 것인데… 나아가 ‘물건의 시가감정’을 할 줄 알아야 우선 「낙찰 예상가」를 산출 할 수 있지 않은가?
필자가 직접 지은(남의 것을 전혀 카피하지 안함) “달라진 재건축제도”라든지 “재테크경매는 이렇게 하는 것이다”라는 책을 내놓고서 “이 책이 제가 지은 책입니다”라고 하면 그들은 의아해 한다.
저자의 이름과 사진과 필자의 얼굴을 대조해보고서는 깜작 놀란다.
이른 바 ‘경매수강 졸업자’와 ‘경매고수’들이 자칭 ‘경매전문가’라고 하면서도
첫째: ‘부동산 시장’을 볼 줄을 모르고 있거나 너무나 잘못 알고 있다는 점
둘째: ‘권리분석’보다 더 중요한 ‘물건분석’에 대하여 잘 알지 못하고 있다는 점
셋째: 낙찰 이후에 대한 대처방법을 잘 모르고 있다는 점.
넷째: 투자 금 회전 재투자를 위한 ‘되팔기’에 대한 노하우가 많이 부족하다는 점.
다섯째: 양도소득세 산출, 수익분석 및 절세 ‘세테크’에 대해 노하우가 많이 부족하다는 점.
을 보완해야 할 과제라고 필자는 이를 보완하시기를 권장한다.
‘교보문고’등 큰 서점에 가보면, 경매관련 및 재테크 관련 책들이 수십 권으로 넘쳐난다.
이 책들 중 일부는 “아무개가 200억원을 벌었다”라든지 “권리분석 노하우”라든지 “적은 돈으로 큰돈 만드는 노하우”등의 책 내용이 많다.
이러한 일부의 책의 내용들이 과연 실전에 얼마나 도움이 될지 모르겠다. 그들 나름대로 ‘실무 사례’라고 하는 내용을 살펴봐도 제대로 된 실전 사례는 찾아 볼 수가 없었다.
다른 사람의 이론과 다른 사람의 노하우와 사례를 마치 자기 것인 양 짜깁기 하고 있다. 이른바 ‘경매학자’와 ‘경매전문가’들이 한 결 같이 명백하게 그 ‘실전사례’와 선험적인 데이터를 내놓지 못하고 있는 것이 실상이다.
실제로 실전한 그 실적을 ‘計量 化’ 하거나 ‘데이터 化’ 한 것을 필자는 아직까지 발견하지 못했다.
▶투자마인드
이상 배경 설명에서 살펴본바, 이미 ‘투자마인드’가 잡혔을 것으로 보인다.
우리의 목적은 “경매로 성공해서 돈을 벌어 보자”는데 있다.
그런데 ①경매절차 ②권리분석 정도로는 어림도 없다는 것이다.
단계별 흐름 도 • 입문 단계 = 기초 이론 + 바탕다지기/실무훈련 +내공쌓기 + 실전경험 맛보기
• 실전 체험단계 = 낙찰 사후관리 + 인도․명도 +유치권소송 +주택담보대출이자관리
• 중간
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