재개발 지분 투자가 활성화돼 있지만 아직도 분양자격을 잘 몰라 낭패를 당하는 경우가 왕왕 발생하고 있다. 심지어는 일선 중개업자조차 분양자격이 있다고 착각해 매매를 알선했다가 차후 분양자격이 없다고 판명돼 곤욕을 치르기도 한다.
건축물 및 그 부속토지를 함께 소유해야 분양자격이 있는 재건축사업과는 달리 재개발사업은 토지만 있거나 주택만 있어도 분양자격이 주어지는 경우가 있기 때문에 혼란을 빚는 경우가 많다.
앞으로 단독주택재건축사업이 본격적으로 추진되면 단독주택재건축사업의 분양자격 역시 재개발사업에 준용해 바뀔 가능성이 높다.
따라서 재개발의 분양자격을 정확히 알아두는 것은 재개발 투자의 첫출발인 동시에 수익을 확실히 올릴 수 있는 방법이기도 하다.
상속받은 주택 및 토지의 분양자격에 대해 알아보자. 상속부동산을 등기해야 하는지, 해야 한다면 언제까지 등기해야 하는지를 몰라 불이익을 받는 경우가 의외로 많다.
▶상속주택을 언제까지 등기해야 하나
질문1> 아버님이 1996년에 돌아가시면서 아들인 저에게 주택을 상속했습니다. 그런데 그 주택이 있는 지역이 재개발이 되어 현재 조합설립이 인가됐습니다. 그런데 앞으로 조합원으로 분양받으려면 제 앞으로 상속등기를 해야 한다고 하는데, 언제까지 등기하면 되는지요?
답변>상속에 의한 소유권 취득은 등기를 요하지 않으나 재개발 사업에서 소유권은 서울시 조례 제23조 제4호 ＜종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산 등기부에 의한다＞고 규정돼 있습니다.
따라서 관리처분계획기준일, 즉 분양신청기간 만료일 전까지 상속등기를 마치고, 또한 분양신청 기간 내에 반드시 분양신청을 해야 합니다.
▶땅 1필지를 공동으로 상속받은 경우
질문2>어머님이 서울시 아현동에 보유한 땅 364㎡를 자식 4명이 2002년 5월 공동으로 상속해 현재까지 보유중입니다. 자식 4명이 각각 공유지분 토지 91㎡씩을 보유하고 있는데, 아직 등기는 하지 않고 있습니다. 각각 분양자격이 주어지는지요.
답변> 공유지분 토지라도 90㎡ 이상을 소유한 경우, 서울시（서울시 외 다른 지자체는 공유지분 토지에 대해서는 분양자격 없음）는 분양자격을 주고 있습니다. 다만 2003년 12월30일 전부터 소유하고 있어야 합니다.
그런데 종전 토지 등의 소유권은 부동산등기부에 의하도록 서울시 조례에 규정돼 있으므로, 상속의 경우 소유권 취득일의 시점은 등기접수일로 보는 것이 타당합니다.
따라서, 2003년 12월30일 전에 상속등기가 이루어지지 않았기 때문에 이 경우에는 각각 분양자격이 주어지지 않으며, 4명 합쳐 하나의 분양자격만 주어집니다.
※상속의 경우 소유권 취득일의 시점에 대한 서울시 주거정비과 회신 내용
【질의요지】
상속의 경우 취득일은 등기원인일인 지 아니면 등기접수일인 지 여부
【회신내용（주거정비과-15097, 2006.12.22）】
상속에 의한 소유권의 취득일은 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제23조제4호의 규정에 따라 종전 토지 등의 소유권은 부동산등기부에 의하도록 정하고 있으므로 부동산 등기부 등재일（등기접수일）로 보는 것이 타당함.
☞2008년 7월 말 경 개정되는 서울시 도시및주거환경정비조례에 ＜토지 또는 건축물의 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다＞는 규정이 삽입돼 소유권 취득 시점이 명문화될 예정임.
▶공유지분 100㎡ 나대지를 혼자 상속받은 경우
질문3>아버님이 친구와 1필지 200㎡의 나대지를 100㎡씩 공유지분으로 1995년부터 보유하고 있었습니다. 그러던 중 2001년도에 아버님이 돌아가시고 어머님이 공유지분 100㎡ 나대지를 상속받았습니다. 그런데 아직 상속등기를 하지 않아 분양을 받지 못할 거라 그러더군요. 여기는 서울입니다.
답변>결론적으로 말해 이 경우에는 분양자격이 주어집니다.
상속받은 공유지분 100㎡ 나대지를 서울시 조례시행일인 2003년 12월30일 전에 상속등기를 하지 않아 소유권 취득을 하지 않은 것으로 간주되지만, 이 경우에는 온전한 분양자격이 있는 피상속인의 권리를 상속인이 승계한 것으로 인정되기 때문입니다.
질문 2는 온전한 분양자격이 상속에 의해 4개로 쪼개졌기 때문에 각각의 분양자격이 주어지려면 2003년 12월30일 전에 상속등기를 했어야 합니다.
그러나 질문3은 온전한 분양자격이 쪼개지지 않고 온전하게 상속됐기 때문에 소유권 취득을 하지 않았다 해도 도시및주거환경정비법 제10조의 규정에 따라 상속인에게 분양자격이 주어집니다. 다만 이 경우에도 분양신청기간 만료일 전까지 상속등기를 하고, 반드시 분양신청을 해야 합니다.
☞도시및주거환경정비법 제10조（사업시행자 등의 권리·의무의 승계）사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자（이하 "권리자"라 한다）의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다.
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