최근상담 사례중 보편적으로 가장 많이 물어보는 것 중에 하나가 현재 부동산 시장의 불안으로 인한 매매 타이밍에 대한 관한 것 이였다.
매매는 매도와 매수 타이밍 양자를 말하는 바,이는 상대적이고 현재 부동산시장 상황으로 보아 가장 예측하기가 어려운 부분인 것 이다.
왜냐하면 현재는 부동산 시장이 경기상황과 맞물려 있어 그만큼 부동산 시장을 예측하기 어려울뿐만 아니라 전문가 조차도 이를 명쾌하게 설명하기가 어려운 상태에서 최근 부동산시장의 불안한 심리를 반영하 듯 세간에 떠도는 몇가지 불안한 심리에 대하여 냉정히 짚어 보고자 한다.
스태그플레이션에 대한 불안
과거 스태그플레이션이라고 일컫는 시기는 1,2차 오일쇼크가 발생한 1974년,1979년 무렵이라고 말할수 있으며,필자는 경제학자도 아니고 연구원도 아니지만 감히 말하자면 현재는 정확히 스태그플레이션이 도래된 것은 아니고 일반적으로 말하면 스태그플레이션을 도래시키는 '비용인상 인플레이션'(cost push inflation) 상태라고 말하고 싶다.
스테그플레이션의 개념은 인플레이션은 경제가 성장하면서 소득이 증가하면서 물가도 상승하는 것 이지만 스테그플레이션은 경제가 침체하면서 소득은 감소하는데 지속적으로 물가만 상승한다는 것 이다.
그렇다면 현재가 스태그플레이션 상태인가 ? 결론적으로 그렇지 않다는 것 이다.스태그플레이션을 유발시키는 고유가,고환율,임금상승등에 의하여 원자재 가격 상승으로 인한 것이 주된 물가상승이므로 이른바,비용인상 인플레이션(cost push inflation)상태라고 보는 것 인데,이것이 스태그플레이션으로 이어질지는 두고 보아야 하겠지만 여기서 우리가 주목할 것은 만약 스테그플레이션이 본격적으로 진행되어 장기간 지속적으로 물가가 상승된후 그후에 원자재 가격이 하락하면 물가도 하락되어 하는데는 그렇지 않았다는 사실이 1980년대에 있었다는 것 이므로 그만큼 스테그플레이션은 그자체는 무서운 것으로서 별도 처방이 따로 없다는 것이 경제학에서 말해주고 있다는 것 이다.
즉 경기를 진작시키고자 금리를 내리거나 정부 재정지출을 늘이자니 물가가 오르고 그렇다고(물가상승을 억제하기 위해) 금리를 올리거나 재정을 긴축하자니 투자가 안늘어 경기가 안살아 나는 것이므로 이러지도 못하고 저러지도 못하여 스태그플레이션에 대한 처방은 지금까지 알려진 바로는 처방이 따로 없고 사전 예방이 중요하고 또한 신기술,신개발로 인한 경제 효율성 제고나 원자재 대체나 자원개발 밖에 없다는 것 이다.
여기서 부동산 정책관점에서 본다면 스테그플레이션 도래전 처방은 상기 언급한 사항에서 사전 예방이 그중 하나일 것 이므로 향후 정책적 변화를(경기정책이든 부동산정책이든) 가늠할수 있는 시사점이라 하겠다.
금리상승에 대한 불안
최근 한국은행에서 9개월동안 동결된 콜금리 인상을 시사한바 있어 시중금리도 당연히 오르고 있지만 이는 물가와 경기부문 관한 정책 딜레마 의한 소관부처의 독립적인 기능에 의해서 그러한 것이지 현재 부동산 자산가치 하락으로 금융기관 보유 대출자산이 급격히 부실화 되어 자체적으로 대출을 줄이기 위한 규제에서 출발된 것은 아닌 것으로 본다.
그 이유는 현재 금융기관 주택 담보대출에 대한 담보 인정비율이(과거 80~90% LTV→현재 60% LTV )과거보다 강화되어 담보가치 하락에 따른 금융기관 부실여신이 크게 우려 되지 않는다는 것이 이를 증명해 주고 있으며,또한 얼마전 금융감독위원회와 금융감독원이 상시 시스템 점검에서 금융기관 대출에 대하여 금융기관 보유 자산의 건전성을 우려하여 현재 BIS율을(자기자본비율) 높이거나 대출 규제를 지시 할 만한 상황은 아니라고 한 것도 이를 뒷바침 해주고 있기 때문이다.
또한 금리라는 것은 경제시스템이 정상적으로 작동되지 않을 경우 인위적으로 조절하지만 하루아침에 몇 포인트씩 못 올리는데,이는 주지하시다시피 급격한 금리상승은 경제.사회 전반에 혼란을 가져오기 때문에 다분히 정책적으로 개입될 소지가[기준금리,재할인율,지급준비율,공개시장조작등]많은 것으로서 경제.사회 전반적으로 혼란을 가져올 급격한 급리상승에 대한 큰 불안은 없다고 보아야 할 것 이다.
부동산 규제환화 가망성에 대한 불안
이글을 끝까지 음미하신 분은 부동산 규제완화 부분에 대해서는 이미 스태그플레이션 도래전 처방중에 하나로 꼽히는 '사전예방'에서 이미 답이 나온 것을 알았을 것 이다.
물론 스태그플레이션 진입에 현상황이 더 가속화되면 사전예방책의 하나로서 부동산규제 완화도 처방책의 일부분으로서 나온다는 것은 굳이 경제학적 설명이 아니더라도 건전한 경제상식으로도 알수 있을 것 이다.
그 예가 현재까지 관계부처에서 부동산 규제에 관하여 어떠 어떠한 것을 완화하는 쪽으로 검토 한다고 언론지상에 자주 회자(膾炙)된 것을 보면 향후 어느정도 가시적인 규제완화가 나올 것을 예측할수 있으므로 섣부른 판단 보다는 부동산 정책에 예의주시 해야 하겠다.
마무리하면서
얼마전 현 전경련 회장이 " 돈은 미래가 불안하거나 겁이나면 어디로 숨을지 모른다고" 하여 촌철살인(寸鐵殺人)할 만한 경구(驚句)로 세간에 경종을 울린 적이 있었다.
그렇다 현재는 경제사정이 불안하고 또한 부동산시장 불투명하여 환금성이 좋은 부동산이나,현금을 쥐고 있으면 좋겠지만 그렇지 못한 경우에는 현재 시점이라도 큰 시세차익 없이 매매를 할수 있다면 그렇게 하는 것이 좋을 것 같고 또한 시세차익전에 세테크만으로도 수익 실현이 가능하다면 그 것으로 족해야 할때가 아닌가? 싶다.
마지막으로 경제사정이 불안시기에 '인내'도 투자의 댓가 중에 하나라고 판다하여 기다림의 미학이 필요한 시대라고 보여지고 또한 스스로 만족 할줄아는 투자 마인드도 이 시대에 필요한 것이 아닌가 ? 싶어 외람되지만 필자의 가훈이기도한 지족상락(知足常樂:만족함을 알면 늘 즐겁다)을 되새기면서 이글을 마무리 한다.