우리가 부동산 재테크를 위해서거나 또는 부동산 경매를 하기 위해서는 컨설턴트로부터 컨설팅을 받아야 하고, 실무(實務)를 익혀야 한다. 또 정보입수 분석 판단, 현장답사(現場踏査)를 거쳐 결정을 해야 한다.
정보를 입수하는 방법에는 인터넷 이용방법과 현장의 공인중개사로부터 협조를 받는 방법 등이 있다.
내가 원하는 부동산에 관하여 권리분석과 물건분석을 하기 위해서는 우선 인터넷 상에서 정보를 얻어야 한다. 그리고 반드시 임장활동(개별물건보기+인근 공인중개사사무소 방문 상담)을 해야 한다.
ⓐ‘공인중개사사이트’에서 매물에 관한 정보입수 및 상담(相談),
ⓑ‘경매정보회사사이트’에서 경매물건에 관한 정보,
ⓒ대법원경매 사이트(http://www.courtauction.go.kr )와
ⓓ대법원인터넷등기소 사이트 (http://www.iroos.go.kr ) 및
ⓔ감정평가서 등에서 정보를 얻은 다음에는 임장활동을 해야 한다.
ⓕ현장에서 해당물건을 실제로 보고
ⓖ그리고 슈퍼 등 인근 점포에서 그 물건에 관한 정보를 얻어야 한다.
ⓗ현장에서 임장활동의 필수코스로 인근 공인중개사사무소를 반드시 들러서 상담을 받아야 한다.
처음 시작과 마지막판단을 위하여
㉠매물과 정보를 가진 공인중개로부터 시작하여
㉡현장의 공인중개사로부터 물건분석자료를 수집(蒐集)하여
㉢재테크컨설팅을 해주는 공인중개사에게서 최종 결정자료를 구해야 한다.
㉣매매계약을 하든 경매를 하든 수임 공인중개사와 같이 동행 실행해야 한다.
☞누가 뭐라 하든 부동산에 관한 전문가는 역시 ‘공인중개사’이기 때문이다.
☞‘공인중개사사무소’에서 입수해야 할 정보는
①그 지역에 관한 개발정보
②그 물건에 관한 개별정보
③그 지역에 관한 시세정보
④그 물건에 관한 개별시세 파악이다.
그런데 위 네 가지에 대한 정보입수가 상당히 어렵다. 두 세군데 중개사사무소를 들러도 정확한 정보를 얻지 못하고 엉터리정보만 얻어오는 경우가 많다.
1. 공인중개사를 선별(選別)할 줄 알아야 한다.
가. 외부간판 및 명함에서 ‘00부동산’, ‘실장 000’, ‘부장 000’ 등은 바람직하지 않다.
나. ‘대표/공인중개사 000’, ‘00컨설팅공인중개사사무소 대표/공인중개사 000’ 등 반드시 ‘공인중개사 000’라는 직함을 살펴야 한다.
다. 간판과 명함에서 공인중개사의 이름3자를 밝히는 것이 바람직하다.
인터넷상에서도 공인중개사 이름3자를 밝히지 않는 곳이 95% 이상이다.
라. 이름3자는 물론 사진까지 명함 및 인터넷에 떳떳하게 밝히는 곳을 택해 컨설팅을 받는 것이 바람직하다.
마. 흔히 ‘부동산사무소’라고 일컬는데, 이는 잘못된 표현이다. 이 ‘부동산사무소’중에는 실제로 공인중개사가 상근하지 않는 곳도 상당수 많다. 설령 공인중개사가 동석하고 있더라도 고객을 맞이하여 상담하는 이가 仲介士가 아닌 非仲介士가 상담해주는 ‘부동산사무소’도 상당수 많다.
2. 찾아 간 고객 역시 별반 다르지 않다.
가. 자기 속내를 보이지 않는다. 서로가 자기 명함을 내밀지 않는다.
나. 상대방을 속이고 있다.
‘매도하려는 이’가 정반대로 ‘매수하려는 이’로 둔갑 한다든지 하는 경우가 비일비재하다.
나. 특히 전화 상담에서는 아주 심하다. 이를 두고 필자는 ‘건성질문’에 ‘건성답변’이라고 한다.
3. 너무 안일하게 가만히 앉아서 전화 한통화만으로 가볍게 정보를 얻으려는 이가 너무나도 많다.
필자는 항상 “365일 발품 팔라” 그리고 “365일 정보입수 하라”고 권하고 있다.
4. “만일 정확한 시세파악을 한다면, 이미 그 재테크는 성공했다고 본다.”
그런데 이렇게 아주 중요한 시세파악(가격분석/가치분석/수익분석)을 우리는 너무 소홀히 다루는 경향이 있다.
가. 정보입수를 위해서는 투자를 해야 한다.
나. 유료상담을 해야 한다.
다. 정확한 시세파악을 위해서는 컨설팅을 받아야 하고 그 수수료를 지급해야 한다.
5. 공인중개사와의 상담(Consulting)요령
가. 신뢰할 수 있는 중개사(컨설턴트)를 만나야 한다.
①간판이거나/명함이거나/인터넷이거나 공인중개사 ‘이름3자를 밝히시는 중개사님’이어야 한다.
②개설등록 상/사업자등록 상 대표인 공인중개사여야 한다.
③명함/인터넷에 얼굴 사진을 올리는 공인중개사이면 더욱 좋다.
④시세모니터링을 하는 공인중개사이면 더욱 좋다.
⑤관할법원에 등록된 ‘매수신청대리인’이면 아주 좋다. 공인된 경매대행자이다.
⑥경력이 많은 공인중개사를 선택해야 한다.(특히 컨설팅경력을 중시해야 한다)
나. 의뢰자는 사실대로 말하고 정직하게 상담에 응해야 한다.
다. 컨설팅절차를 거쳐 리포트까지 받는다. 수수료 약정을 하고 수수료를 지급한다.
글쓴이: 종합컨설턴트/매수신청대리인/공인중개사 서 승 열(마포컨설팅공인중개사사무소 대표)