세미나나 특강을 하다보면, 농지원부에 대한 의미를 모르고 농지투자에 나서는 것 같다.
농지투자에서 '덤'이라고 할까, 특혜라고 할까 농지를 매입하였다면 반드시 농지원부를 만드는 것이 좋다.
농지원부란 농업인을 증명하는 신분증 같은 기본 자료이다.
1천제곱미터이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나, 농지에 330제곱미터이상의 고정식온실등 농업용시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 농업인을 대상으로 작성한다.
농지의 소유 및 이용 실태를 파악하고 효율적으로 이용.관리하기 위해 시.구.읍.면에서는 농지원부를 작성해 비치한다.
이때, 농지원부는 소유관계를 기준으로 작성하는 것이 아니고 경작 현황을 기준으로 작성한다는 점이 특이하다.
즉, 농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농지든 임차농지든 관계없이 실제로 농사를 짓는 농엉인을 대상으로 하는 것이다.
농지원부의 작성은 담당 공무원이 농지의 소유 및 이용 상황을 파악해 작성하는 것이 원칙이지만, 농업인 등의 신청에 의해 작성되거나 변동 사항을 정리하는 것이 일반적이다.
농업인은 특별한 절차나 서식이 없이 방문하거나 전화를 이용해 구두로도 할 수 있지만, 지번과 면적을 알아야 하므로 등기부등본, 토지대장을 첨부하는 것이 좋다. 소유관계가 아닌 경작 사실을 기준으로 하는 것이기 때문에 임대차 계약에 의해 농지를 경작하는 경우에는 임대차계약서와 같은 임차권을 증명할 수 있는 서류(이장의 확인이 필요할 수 있다)를 제출해야 한다.
물론, 농지취득자경증명서를 제출하면 경작 조회없이 바로 작성이 가능하다.
농지법 제51조(농지원부의 작성비치)
① 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장은 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용ㆍ관리하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 농지원부를 작성.비치하여야한다.
② 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장은 제1항의 규정에 의한 농지원부를 작성ㆍ정리하거나 농지의 이용실태를 파악하기 위하여 필요한 때에는 당해 농지의 소유자로 하여금 필요한 사항을 보고하게 하거나 관계공무원으로 하여금 그 상황을 조사하게 할 수 있다.
③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장은 농지원부의 내용에 변동사항이 발생한 때에는 그 변동사항을 지체없이 정리하여야 한다.
④ 제1항의 농지원부에 기재할 사항을 전산정보처리조직에 의하여 처리하는 경우에는 그 농지원부 화일(자기디스크ㆍ자기테이프 기타 이와 유사한 방법에 의하여 기록보관하는 농지원부를 말한다)은 제1항의 규정에 의한 농지원부로 본다.
⑤ 농지원부의 서식ㆍ작성ㆍ관리와 전산정보처리조직등에 관하여 필요한 사항은 농림부령으로 정한다.
농지법 시행령 제71조(농지원부의 작성)
① 법 제51조 제1항의 규정에 의한 농지원부는 다음 각호의 1에 해당하는 농업인(1세대에 2인이상의 농업인이 있는 경우에는 그 세대를 말한다)ㆍ농업법인 또는 제2항의 규정에 의한 준농업법인별로 작성한다.
1. 1천제곱미터이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자
2. 농지에 330제곱미터이상의 고정식온실등 농업용시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자
② 준농업법인은 직접 농지에 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 국가기관ㆍ지방자치단체ㆍ학교ㆍ공공단체ㆍ농업생산자단체ㆍ농업연구기관 또는 농업기자재를 생산하는자 등으로 한다.
농지원부에는 농업인 성명, 주민등록번호, 주소, 세대원 사항 등의 농가일반현황, 소유인 주민번호, 소유면적, 경작구분(자경/임대 등)의 소유농지 현황, 농지소유자, 임차인 주민번호, 임차인명, 임차기간 등의 임차농지현황, 지번, 농지구분(진흥, 보호, 진흥밖), 재배작물, 경지정리여부, 면적 등의 농지일반현황이 기록된다.
한 세대에서 세대원이 농가주와 함께 농업 경영을 영위하던 중 농가주가 사망.이농.탈농 등의 이유로 더 이상 농업 경영을 영위하자 않을 때 가족 중 1인이 승계해 농업 경영을 계속하는 사실이 확인되면, 농업 승계인이 원할 경우 농가주만 변경되고 종전 내용은 그대로 유지된다.
그렇다면, 왜 농지원부를 만들까? 다양한 혜택이 있기 때문이다.
1. 정부 지원혜택.
고등학생의 경우 학자금이 면제되고 대학생은 등록금이 무이자로 융자된다. 또한 만5세이하의 영.유아를 보육시설(유치원)에 보낼 경우 보조금 지원, 면세유 혜택 등 각종 보조금을 지원해주고 있다.
2. 각종 세제혜택.
농지원부 작성후 2년이 경과해 농지를 취득시 취득 및 등록세의 50%를 경감받을 수 있으며, 국민주택채권 매입시 세금이 면제된다. 또한, 대출할 때 근저당 설정하면 등록세 및 채권 전부를 면제받을 수 있다.
농지원부를 보유하고 8년이상 재촌 및 자경이 입증되면 당해 농지 양도시 1억까지 양도소득세가 감면되고 1억이상의 금액에 대해서는 9~36%의 일반세율이 적용된다.
개발제한 구역에서 농업인의 혜택 부여시 확인 서류로 사용할 수 있고, 농기계 및 비닐하우스 시설 구입등을 지원한다.
3. 농지보전부담금 면제.
농지를 전용 경우에는 농지전용부담금을 ㎡당 개별공시지가의 30%(최대 5만원)를 부담해야 하지만, 농업인의 지위를 인정받으면 농지보전부담금이 면제된다.
농가주택이나 농업용 축사등을 보다 저렴하게 전용할 수 있다는 점에서 매력이 있다.
4. 농지.임야 구입 혜택
추가적으로 농지를 구입시 구입이 용이하고, 허가구역의 인근 시.군.구 농지도 구입할 수 있다.
생활속에서도 각종 혜택을 받는 농지원부.
단순히, 중.장기보유하거나 개발의 가치로 농지를 바라보는 것 뿐만이 아니라 농지원부의 "덤"까지 생각한다면 농지는 떠오르는 블루오션이라 할 수 있겠다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 ‘부귀모’
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석