“경매 투자는 지금이 기회”라는 게 전문가들의 일치 된 견해다. 그런데 부동산 중개시장과 부동산 분양시장에서는 마땅한 물건들이 없다고 한다.
하지만 부동산 경매시장에서는 잘만 고르면 알짜 물건을 얼마든지 고를 수가 있다. 물건을 고른다든지 분석할 때에 핵심사항은 그 물건의 가치(價値)에 두어야 한다. 그러므로 물건분석은 나중에 되팔기를 전제하고서 그 가치를 분석 평가해야 한다.
[[잘못된 정보분석(판단)은 투자를 망친다]]
1. 입찰기일 전 일주일(7일)내에는 대법원 경매사건기록을 열람할 수 있다.
2. 입찰기일 전 일주일(7일)부터는 대법원 경매정보(http://www.courtauction.gp.kr) 중 가장 최근에 담임법관이 작성한 ‘매각물건명세서’를 꼭 확인해야 한다.
3. 그런데 일반적으로 위 1, 2항을 소홀히 하는 사람들이 많다고 본다.
4. 요즘 인터넷이 너무 많이 잘 발달되어 민간경매전문사이트 수 십 개 가 있어 이들을 이용하면 편리하기 때문이다.
5. 이 경매전문사이트도 100% 신뢰하여서는 아니 된다. 임차인 내역 등 심지어 권리분석까지도 100% 믿어서는 아니 된다.
그 이유는 그 작성자도 사람이므로 일시적으로 실수를 할 수 있기 때문이다.
6. 국내에서 가장 전통 있고 가장 규모가 크고 가장 이용자가 많아 아주 유명한 사이트의 1년 이용 요금이 99만원 상당인데 반하여 무명의 한 사이트는 1년 이용료가 24만원에 불과하다.
7. 그런데 필자가 오늘 아침에 아이러니하게도 무명의 작은 사이트 내용이 대법원 경매사이트 내용과 일치하고 있는데 비하여 그 유명한 사이트에서의 임차내역과 권리분석이 빗나가 실수했다는 것을 발견했다.
한군데에서는 배당요구를 했다하고 다른 한 군데에서는 배당용구를 안했다고 한다. 그 결과 그 권리분석은 상반 된다.
예를 들어 ‘선순위 임차권’이 있는데 이를 가지고
▶k사이트에서는 배당요구를 했기 때문에 매수인이 인수(x),
▶다른 사이트에서는 배당요구를 안했다면서 매수인이 인수(o)를 해야 한다고 권리분석을 하였다.
▶대법원 사이트에서는 배당요구일자까지 명시하고 있었다.
비록 무명의 작은 사이트이지만 핵심을 정확하게 찍고 있어 이 사이트에 필자는 박수를 보내고 싶다. 큰 사이트는 어쩌다가 한번 실수한 것뿐이다.
8. 큰 사이트의 임차내역을 믿은 사람은 투자를 할 수가 없을 것이고, 작은 사이트와 대법원 매각물건명세서를 본 사람은 ‘선순위 임차권’이 ‘선순위로 우선배당’ 받음에 바탕을 두고 얼른 투자결정을 할 것이다.
# 다음 경매 물건 중 57번은 유치권부 경매물건이고 58번 및 59번 물건은 각 재재발정비사업 물건이다.
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물건 57번: 사건 의정부 2007-44616 입찰기일 2008.8.19. 3차 진행
소재지: 동두천시 상패동 산123 임야: 19,140㎡(5,789.85평)
※택지조성 공사 중(공장설립인가 득함)인 잡종지 상태의 토지로서 경사지를 계단식으로 조성 중임(석축으로 조성)
감정가: 2,354,220,000원 @406,600원
최저가: 1,506,701,000원(51%) 유찰 2회
채권자: 기은십일차유동화전문유한회사 외4 채무자: 주 웅 일
청구액: 1,672,196,470
●유치권신고가액에 관하여 유의해야 할 것임(그 존부 성립여부는 불명임)
①가향종합건설 2008.1.31 공사대금 598,906,000
②세인투자정보 김준식 2008.4.16 공사대금 1,200,000,000
③윤성순 2008.4.25 공사대금 135,000,000
④이민성 2008.4.29 공사대금 240,000,000
이상 유치권신고가액 합계 2,173,906,000원
★2008.6.9 기업은행으로부터 유치권배제신청 있음. ※매각물건명세서 참조
※말소기준권리 2006.12.22 기업은행(응암동) 근저당 4,960,000,000
※가향종합건설 2007.6.15 근저당 1,200,000,000원(위 유치권신고자임)
★★주의 매수가격 + 유치권 해결액 = 총 매수가격이라는 사실
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물건 58번: 사건 서부 2007-14182 입찰기일: 2008.8.19 2차 진행
소재지: 서울 은평구 응암동 663-6 우정주택 105호 연립주택
대지권: 48㎡(14.52평) 건물: 49.49(14.97평) 방3 1982.7.14 보존
감정가: 200,000,000 @1,377만
최저가: 160,000,000(80%) ★주의: 재경매물건임 보증금 20%
채권자: 미래에셋생명 채무자/소유자: 이헌식 청구액: 40,478,081
★재개발(응암 제9구역)정비구역/관리처분계획인가/이주 철거 중
★재경매물건: 2008.2.19 낙찰 200,156,000(100.1%) 응찰수 1명
2008.6.17 낙찰 260,000,000(130%) 응찰수 7명
★조사된 임차내역 없음
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물건 59번: 사건 서부 2008-2650 입찰기일: 2008.8.19 1차 진행
소재지: 서울 마포구 용강동 212-6 마포가든빌라 302호 다세대
대지권: 45.54(13,78평) 건물: 76.63(23.18평) 방3 욕실 2 발코니 2
채권자: (주)국민은행 채무자: 유용길 청구액: 180,316,533
감정가: 400,000,000[토지 2억(@1451), 건물 2억(@863)]
최저가: 400,000,000(100%) 1차 진행
★재개발 정비구역(용강3구역): 정비구역 지정 된 단계
★5호선 마포역 인근
★선순위 임차인 나홍순 전입 2003.12.29 확정 2003.12.29 배당요구 2008.3.11
보증금: 110,000,000 ☞선순위 우선 배당 받음
★말소기준권리 2006.4.25 국민은행 근저당권
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2008. 8. 12
글쓴이: 서 승 열 마포컨설팅.com 마포경매포럼(마포컨설팅공인)
http://joinsland.com/consut/specialist/list.asp 중앙일보 조인스랜드 재테크전문가 칼럼니스트