우리가 재테크를 배우고자 한다면 틀에 박힌 전략전술이 있는 것도 아니고 무슨 특별한 수단과 방법이 따로 있다고 보지 않는다.
그저 바탕에 쌓인 것이 채권관리 노하우와 평생 법률사무를 보아온 저력이 있어서 남들보다는 한 수 접고 들어갈 수 있다고 보는 것이 ‘서 박 사’의 생각이다. 흔히 “부동산투자는 운이 따라야 한다.”고 한다. 그에게도 운은 따라 주었다고 할 수 있다.
선배고수의 재테크사례를 살펴보는 것이 곧 간접 체험을 하는 것이고 재테크를 모방하는 것이 되기 때문에 후진들에게도 참고가 되리라고 본다.
1967년 1200만 원으로 그는 ‘신혼 방’을 차렸다. 그는 1967년에 결혼하였는데 당시 군인신분이었고 뒤늦게 야간대학교를 다니는 대학졸업반이었다.
[[운도 어느 정도 따라줘야]]
그러므로 가진 재산이 없어서 첫 신방을 마포 창전동에서 1200만원 전세방으로 시작했다. 두 번째 신수동으로 이사 갈 때에는 2,700만원 전세방으로 늘려갔다.
1973년에 최초로 내 집 마련을 했다. 그는 1973년에 재벌기업체에 채권관리책임자겸 소송수행업무를 하는 지배인이 되었다. 그 당시에는 ‘재형저축’이라는 근로자에게 특별히 혜택을 주는 제도가 있어 이를 이용할 수 있었고 ‘사 우 회’에서 대출을 받아 그는 잠실3단지 주공아파트15평을 당첨 분양 받았다.
약 3700만원 투자로 6년 만에 내 집이 생겼다. 당시에는 분양 받은 지 1년만이면 전매가 가능했다. 때 맞춰 위 잠실3단지 주공 아파트를 매각하니 9700만원이 되었다.
매 1, 2년마다 이사를 다녔다. 그는 위 돈으로 은평구 갈현동 단독주택을 구입하여 이사를 갔다. 그리고는 매 1, 2년마다 이사를 다녔다. 갈현동 단독주택에서 역촌동 단독주택으로 다시 구산동 단독주택으로 또 다시 마포 하중동으로 이사를 했다.
그 당시에는 다들 그렇게 이사를 많이 다녔는데 그 이유는 자녀들이 하나에서 둘, 그리고 셋으로 늘어나고 살림살이가 점점 커지고 비례적으로 재산도 늘어났다. 한 번 이사할 적마다 최소 4500만원에서 7000만원 까지 늘어 갔다.
그런 재미로 이사 다니기가 힘들었지만 참을 수 있었고 행복함을 느꼈다. 보통사람들이 다 그렇게 살았다. 그런데 이사 다니기가 싫어서 한 곳에서 오래 동 안 붙박이로 살아온 사람은 재산이 붙지 않았다.
말하자면 자주 거주지를 옮겨 다닌 사람들에게는 저절로 재테크가 된 것이지 특별한 노하우가 있어서가 아니었다. 이른바 ‘묻 지 마’ 투자인 것이다. 그러자 정부에서는 1978년부터는 주거 이전에 따른 전매제한에 들어가기 시작했다.
따라서 그는 마포 하중동에서도 2년 반 동안을 연립주택에서 전세로 살 수 밖에 없었다. 983년에 그는 마포 하중동 단독주택(대지 38평)을 3억1천만 원에 구입했다. 건물가격을 배제하면 대지 평당 815만원씩에 산 셈이 된다.
이 주택은 한강변에 있는 집이었다. 1999년에 이르러 이 동네가 재개발을 추진하게 되어 그는 발기인이 되어 재개발추진을 하였다. 2000년에는 재건축으로 바뀌었고 2002년에 그는 재건축 조합의 핵심 이사가 되었다.
2004년 6월 9일에 재건축정비사업에 대한 사업시행인가가 났다. 그런데 그는 위 사업시행인가가 나기 8일전에 위 주택을 처분하고 조합에서 빠져나왔다.
주식이거나 부동산투자는 한 템 포 앞서 가기 때문에 이미 사업승인이 날 것에 대비하여 미리 주택가격에 반영됐기 때문에 이를 그는 알아차린 것이고 또한 인가 이후에는 분양권이지만 인가 이전에는 그냥 단순한 일반 주택인 점을 감안했기 때문이다.
여기에서 우리는 ①재개발/재건축은 언제 치고 들어갔다가 언제 빠지느냐 하는 타임이 중요하다는 것이고, ②이미 반영 된 주택가격 상승분을 수익으로 실현시키는 것이 중요하고 ③매각할 때에는 그에 따른 세금문제를 고려 절세방법을 추구해야 한다는 것을 인지해야 한다.
사업시행인가 이후에는 분양권으로 변환되어 시가로 계산해야 하고 인가 전에는 일반 주택으로 세금을 계산한다. 즉, ①시테크 + ②재테크 +③ = 종합재테크를 해야 한다는 것이다.
[[재건축은 치고 빠져야]]
그런데 나머지 조합원들은 그를 보고 의아하게 생각했다. 아파트분양권이 되면 6, 7억 원의 프리미엄이 생기는데 왜 미리 처분했느냐는 것이다. 누가 길고 누가 짧은 지는 같이 대봐야 안다.
매각(투자자금 회전)후 재투자수익 대비/분양권을 갖고 있다가 아파트 신축 후 입주할 때에 주어지는 프리미엄 중 누가 더 잘 선택했느냐의 분석이다.
결론을 미리 말하자면 그는 용산의 미분양 아파트를 잡아 일거에 5억 원을 벌었고 게다가 마포에 조그마한 단독주택2채를 구입하여 이를 「리 모델 링」을 하여 모두에서 임대수익이 생겨 짭짤한 재미를 보았다는 것이어서 재투자하기를 아주 잘했다는 것이라 한다.
반면에 나머지 조합원들은 그동안 4년 동 안 수익은 커 녕 계속 늘어나는 이주비 이자부담만 가중되고 있고 앞으로 30개월이나 더 기다려야 입주가 가능한 처지이고 지금 현재 분양권상태에서 팔려고 해도 양도소득세과다로 인해 팔수도 없고 또 6억 원내지 7억 원씩 ‘P’를 주고서 살 사람조차 없다는 것이 현실이므로 따라서 그가 조합원들보다는 재테크측면에서 당연히 월등하게 판 전 승을 거뒀다는 이야기가 된다.
이에 대한 투자여행기는 이어지는 서박사재테크②용산 미분양 아파트 에서 다루기로 한다.
중앙일보 조인스랜드 재테크 전문가 칼럼니스트
http://www.joinsland.com/consult/specialist/list.asp