부동산

국토교통부(장관 서승환)는 전국 상업용부동산*에 대한 2014년 4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 임대시장동향을 조사·발표하였다.
* (오피스) 전국, 임대면적 50% 이상, 6층 이상인 업무용 일반건축물 표본 824개 동
(매장용) 전국, 임대면적 50% 이상, 3층 이상인 매장용 일반건축물 표본 2,331개 동
(매장용) 전국, 임대면적 50% 이상, 매장용 집합건축물 표본 23,000개 호

이번 분기부터 그 동안 DB구축 필요성이 제기된 집합상가에 대한 임대시장 동향을 조사하여 신규 발표한다.

집합상가*(이하 매장용(집합))는 전국 17개시도(세종시 포함) 23,000개 표본 호를 대상으로 2014년 1~3분기까지 시범조사를 거쳐 이번 분기부터 정식 공표**하게 되었으며, 기존 일반건물 임대동향조사 결과 대비 상대적으로 서민·소상공인에게 유용한 정보가 될 것으로 기대된다.
* 집합건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립된 건물로서 사용되고 각각 구분 소유되어 있는 건물
** 통계청 고시 제2015-9호(통계변경승인, 2015.1.7)

2014년 4분기 조사결과는 다음과 같다.

[1. 투자수익률]

4분기 오피스 투자수익률은 1.53%로 3분기 대비 0.33%p 상승하였고, 매장용(일반)은 1.64%로 3분기 대비 0.42%p 상승, 매장용(집합)은 1.64%로 3분기 대비 0.03%p 상승하였다.
* 전년 동기 대비 오피스 보합, 매장용(일반) 0.11%p 상승
* 투자수익률=소득수익률+자본수익률
- 소득수익률=순영업소득(임대료 등 수입-영업경비) / (10.1일 기준)자산가액
- 자본수익률=자산가액 변동분 / (10.1일 기준)자산가액

3개월간의 임대료 수입 등의 소득수익률은 오피스가 3분기 대비 0.18%p 상승한 1.20%, 매장용(일반)이 0.23%p 상승한 1.24%, 매장용(집합)이 0.01%p 하락한 1.42%로 나타났다.

지난 분기의 일시적인 운영경비(재산세 등) 증가 영향이 없어지면서 3분기 대비 상승

자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스가 3분기 대비 0.15%p 상승한 0.33%, 매장용(일반)이 0.19%p 상승한 0.41%, 매장용(집합)이 0.04%p 상승한 0.22%로 나타났다.

저금리 기조 및 임대사업자 우대 정책 등으로 투자대상으로서 수익형 부동산에 대한 선호도가 꾸준히 유지되면서 자산가치 상승세 지속
* 전년 동기 대비 오피스 0.07%p 상승, 매장용(일반) 0.14%p 상승

4분기 투자수익률을 지역별로 살펴보면 오피스의 경우, 경기, 서울, 부산 등이 높은 수익률을 기록한 반면, 인천이 가장 낮은 것으로 나타났다.

서울, 부산, 대구 등 주요 도시를 중심으로 투자 관심 증가 영향으로 자산가치가 상승하며 높은 수익률을 기록함

반면, 인천과 강원은 기업경기 침체로 인하여 공실해소가 부진한 영향으로 양호한 소득수익률에도 불구하고 자산가치가 하락하며 낮은 투자수익률을 기록함

매장용(일반)은 울산, 경북, 대구, 부산 등이 높은 수익률을 기록한 반면, 대전이 가장 낮았다.

서울은 명동, 종로, 홍대 등 유동인구가 풍부한 기존 활성화된 상권을 중심으로 양호한 수익률을 보임

부산, 대구, 울산 등은 공공기관의 혁신도시 이전 가속화 등 부동산 경기 활성화에 대한 기대감 영향으로 높은 투자수익률을 기록함

경북은 경북도청이 이전하는 안동을 중심으로 부동산 개발 기대감의 영향 등으로 높은 투자수익률을 기록함

매장용(집합)은 울산, 인천, 경남, 경북 등이 높은 수익률을 기록한 반면, 세종이 가장 낮았다.

서울은 동대문, 서울역, 종로 등 중국인 관광객이 많은 도심지역을 중심으로 상권 활성화가 지속되며 높은 투자수익률을 기록함

울산, 인천은 성남동(울산), 옥교동(울산), 계산동(인천)을 중심으로 안정적인 임대수요를 바탕으로 높은 수익률을 기록함

세종은 분양초기 형성된 높은 임대료에 부담을 느낀 일부 임차인이 이탈하는 등 조정과정에 들어가면서 낮은 소득수익률을 기록함

한편, 최근 1년간의 상업용부동산 투자수익률은 같은 기간의 채권, 금융상품 등 보다 높은 것으로 나타났다.
* 투자수익률(오피스 5.91% / 매장용(일반) 6.16% / 매장용(집합) 6.39%)
* 채권(국고채 2.59% / 회사채 2.98%), 금융상품(정기예금 2.44% / CD금리 2.49%)
* 기타(아파트 매매가격 변동률 2.71%)

[2. 공실률]

4분기 오피스 공실률은 12.7%로 3분기 대비 0.1%p 상승한 반면, 매장용(일반)은 10.3%로 0.2%p 하락하였다.

오피스은 서울, 부산, 대전, 울산 등은 공실률이 증가한 반면, 대구, 경기 등은 감소하는 모습을 보였다.

서울은 서울역 인근의 주택금융공사, 국민권익위원회 등이 이전함에 따라 주변에 영향을 미치며 공실이 다소 증가

부산은 범천동(현대백화점 주변) 지역의 금융기관(보험 및 카드사)의 사무실 축소 움직임에 따라 공실이 소폭 증가

대구와 경기는 범어, 분당 상권의 신규 임대계약으로 장기 공실물건이 해소되면서 공실률 소폭 하락

매장용(일반)은 부산, 인천, 대전 등은 공실률이 감소한 반면, 서울, 경기 등은 소폭 증가하는 모습을 보였다.

서울은 중곡동(군자상권)의 가구거리를 중심으로 해당업종 쇠퇴로 임차인이 이탈하며 공실 증가

부산, 인천, 대전 등 신규 임대계약으로 공실 일부가 해소

강원, 충북, 충남, 전남 등은 경기침체로 임대료가 조정되며 일부 장기 공실 해소

[3. 임대료]

4분기 오피스 임대료는 14,800원/㎡으로 3분기 대비 0.4% 하락, 매장용(일반)이 31,700원/㎡으로 3분기 대비 0.2% 상승, 매장용(집합)이 28,800원/㎡으로 3분기 대비 0.1% 하락한 것으로 나타났다.
* 전년 동기 대비 오피스 0.1% 하락, 매장용(일반) 0.4% 상승

오피스는 대부분의 지역이 하락하였으며 부산, 대전 등은 소폭 상승하였다.

서울, 경기는 강남대로, 도산대로, 신사 상권과 분당 상권을 중심으로 공실장기화 방지를 위해 시세보다 낮은 임대계약 체결로 임대료 하락

부산은 문현혁신도시의 공공기관 이전* 영향이 인근 상권에 호재로 작용하며 임대료를 소폭 상승 견인
* 문현혁신도시 이전기관(5개기관) : 한국남부발전(`14.10), 한국예탁결제원(`14.12), 한국주택금융공사(`14.12), 대한주택보증(`14.12), 한국자산관리공사(`15.1)

매장용(일반)은 서울, 부산, 광주 등은 상승한 반면, 인천, 대전 등은 하락하였다.

서울은 중국인 관광수요가 많은 도심지역(명동, 종로)을 중심으로 임대수요가 꾸준하여 임대료 상승

부산은 온천 2,4구역 재개발 사업의 본격화에 따른 기대감 형성으로, 광주는 국립아시아문화전당 준공(14.11) 영향으로 임대료 소폭 상승

반면, 인천(부평)은 프랜차이즈 점포 철수가 임대료 하락에 영향을 주었으며, 대전(서대전네거리 등)은 높은 공실수준이 지속됨에 따라 임대료 하락

매장용(집합)은 대부분의 지역이 하락한 가운데 울산 등은 상승한 반면, 세종, 경기 등은 하락하였다.

서울은 잠실, 명일동 등에서 재개발 아파트(가락시영, 고덕시영 등)의 관리처분 인가 결정에 따라 입주자 이주가 예상되어 인근 상권의 임대료 소폭 하락

세종은 분양초기 형성된 높은 임대료가 조정과정에 들어가면서 임대료 크게 하락

[4. 임대가격지수]

4분기 오피스 임대가격지수는 하락한 반면, 매장용(일반)은 상승하였다.
* 매장용(집합)은 시계열 미확보로 지수 미산정(추후 산정 및 공표 예정)

기업경기 경제지표의 부진* 등의 영향으로 오피스 임대가격지수는 4분기 대비 0.1% 하락
* 건설기성(불변) 10월 0.4%→11월 -1.7% / 경제심리지수 9월 97→12월 93

소매판매 증가와 서비스업 생산 감소 효과가 혼재한 가운데 대도시 중심의 임대수요 꾸준한 영향으로 매장용(일반) 임대가격지수는 3분기 대비 0.1% 상승
* 소매판매 증가(3분기 1.4%, 11월1.9%), 서비스업 생산 감소(10월0.8%, 11월-0.3%)

임대가격지수를 지역별로 살펴보면, 오피스는 서울, 대구, 대전, 경기 등은 하락, 그 외 지역은 보합을 기록하였다.

서울은 한국전력 이전(14.12.1) 등의 여파로 테헤란로 상권을 비롯한 강남지역의 임대료가 소폭 하락

대구, 경기 등은 신규 오피스 공급증가로 인하여 임대인이 임대료를 할인하는 등 임대료 소폭 하락

매장용(일반)은 수도권과 지방광역시를 중심으로 상승한 반면, 충북 등은 하락하였으며, 그 외 지역은 보합을 기록하였다.

주요 상권을 중심으로 계약 종료를 앞둔 임대인의 임대료 인상 움직임으로 일부 지역의 호가 임대료 상승

서울(종로, 홍대합정 등)은 활성화된 기존 상권은 탄탄한 임대수요에 기반을 두어 상승

부산은 영화 ‘국제시장’ 흥행 영향으로 중구시장 상권에 관광 특수가 형성되며 임대료 상승

반면, 충북(청주, 충주)은 지역경기 부진으로 임대수요가 활발하지 않으면서 임대료 하락

2014년 4분기 상업용부동산 임대동향조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁하여 실시하였으며, 감정평가사 및 전문조사자 약 250명이 지역 방문조사, 임대인·임차인 면담조사 등 현장조사를 수행하였다.

- 자세한 사항은, 첨부문서를 참고하여 주십시오.