부동산

국토교통부(장관 유일호)는 전국 상업용부동산*에 대한 2015년 2분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 임대시장 동향을 조사·발표하였다.

2015년 2분기 상업용부동산 임대시장 동향을 전반적으로 살펴보면, 저금리 기조 지속* 등으로 상업용 건물의 투자수요가 꾸준하여 자산가치 상승세*가 지속되고 있으며, 상승폭 또한 소폭 증가하였다.
*(기준금리) 2.25%(`14.8.14)→2.00%(10.5)→1.75%(`15.3.12)→1.50%(6.11)
*(자산가치 변동=자본수익률) 오피스 0.27%(‘15.1분기)→0.30%(‘15.2분기), 중대형 매장용 0.26%→0.33%, 소규모 매장용 0.25%→0.33%

다만, 소규모 투자가 용이하여 지난분기 투자관심이 높았던 집합 매장용 상가는 자산가치 상승폭이 다소 둔화된 것으로 나타났다.
*(집합 매장용 자본수익률) 0.69%(`15.1분기)→0.29%(`15.2분기)

오피스 임대료는 기업경기 부진* 등의 영향으로 하락*한 반면, 중대형 매장용 임대료는 소비심리 위축*에도 불구하고 신규창업 증가 등의 계절적 요인* 영향으로 인해 상승 추세가 계속*되었다.
*(임대가격지수) 전기대비 오피스 0.1%↓, 중대형 매장용 0.1%↑
*(기업경기실사지수, 업황실적, 전국) 74(3월)→78(4월)→75(5월)→66(6월)
*(소비자심리지수) 101(`15.3월)→104(4월)→105(5월)→99(6월)
*(신규창업수) 262,111건(1분기), 275,337건(2분기), 251,183건(3분기), 252,126건(4분기) (국세통계, 2013～2014년 평균치)

상업용 부동산 임대시장 동향을 유형별로 살펴보면, 오피스는 기업경기 부진으로 인한 임차수요의 외곽 이전 등으로 발생한 공실이 일부 신규 임차인 입주로 해소*되며 공실률이 다소 하락하였으나,
*(오피스 공실률) 12.7%(`14.4분기)→13.5%(`15.1분기)→12.7%(0.8%p↓)

여전히 높은 공실률*로 인해 임대료 하락 추세는 계속되었다.
*(`15.2분기 공실률) 오피스 12.7%, 중대형 매장용 10.8%, 소규모 매장용 4.9%
*(오피스 임대가격지수) 전기대비 0.1%↓, 전년동기대비 0.3%↓

중대형 매장용은 소비심리 위축*에도 불구하고 신규 매장 수요가 활발한 계절적 요인*으로 인해 임대료 상승 추세가 계속되었다.
*(임대가격지수) 중대형 매장용 전기대비 0.1%↑, 전년동기대비 0.5%↑
*(소비자심리지수) 101(`15.3월)→104(4월)→105(5월)→99(6월)
*(신규창업수) 262,111건(1분기), 275,337건(2분기), 251,183건(3분기), 252,126건(4분기) (국세통계, 2013～2014년 평균치)

다만, 신규창업으로 인한 매장 교체 과정에서의 공실 발생으로 인해 공실률은 소폭 상승하였다.
*(공실률) 중대형 매장용 10.5%(`15.1분기)→10.8%(`15.2분기)

한편, 소규모 매장용은 음식 및 위생업종의 신규 창업수 증가 영향으로 공실률이 다소 하락하였으며, 집합 매장용은 저금리 기조 지속으로 인한 상업용 건물의 꾸준한 투자수요로 자산가치 상승세*를 이어가고 있으나, 상승폭은 다소 둔화되었다.
*(음식 및 위생업종 개·폐업, 소상공인포털) `15.5월 창업률 1.3%, 폐업률 1.1%
*(공실률) `15.1분기 5.05%→4.91% (전기대비 0.14%p↓)
*(자산가치 상승=자본수익률) `15.1분기 0.69%→2분기 0.29%

상업용 부동산 임대시장 동향을 지역별로 살펴보면, 서울은 오피스의 경우 공실과 임대료가 동반 하락한 반면, 매장용의 경우 공실과 임대료가 동반 상승하는 상반된 모습을 보였다.

오피스는 서울역 상권에서 사옥이전으로 인한 대형 공실이 신규 입주로 인하여 해소됨에 따라 공실률이 하락하였으나, 여전히 부진한 임대수요 영향으로 임대료의 하락추세는 계속됨
*오피스 서울 공실률 12.0%→10.2% / 임대가격지수 전기대비 0.1%↓

매장용은 마곡지구* 개발 진척에 따라 수요가 이동하며 인근 화곡상권의 공실이 증가한 반면, 임대료는 전반적으로 신규창업으로 인한 매장교체 과정에서 지속적으로 상승
*중대형 매장용 서울 공실률 6.7%→7.4% / 임대가격지수 전기대비 0.4%↑
*마곡 도시개발사업 : 3.66㎢(주거 1.06㎢, 산업업무 1.90㎢, 공원복합단지 0.70㎢), 개발기간 2007.12.28～2016.12.31, SH공사 시행

지방광역시 중에서는 부산, 대구 등 영남지역이 강세를 보이고 있다.

특히 대구는 부동산 시장 활황* 영향으로 자산가치 상승세* 지속
*(대구 아파트 매매가격변동률, 전기대비) 1.74%(`15.1분기)→3.22%(2분기)
*(대구 아파트 매매거래량) 9,645건(`15.1분기)→11,997건(2분기)
*(대구 자본수익률) 오피스 0.20%, 중대형 0.57%, 소규모 0.74%, 집합 1.42%
*(대구 상업업무용 거래량) 2,674건(`15.1분기)→2,599건(2분기)

임대인이 수익률을 유지하기 위해 보증금 비중을 낮추고 월세비중을 올리는 과정에서 전환율이 하락함에 따라 실질적 임대료 수준 다소 하락
*(대구 전환율) 오피스 11.5→11.3%, 중대형 10.7→10.5%, 소규모 9.5→9.4%, 집합 11.1→10.9%
*(대구 임대가격지수) 오피스 0.8%↓, 중대형 매장용 0.5%↓


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