부동산

인천 십정2 주거환경개선 구역(인천광역시 부평구 십정동 216번지)에 ‘정비사업 연계형 뉴스테이’ 약3천호가 공급되어, 10년간 정체된 정비사업이 재개된다.

국토교통부(장관:유일호)는 11.11일 인천광역시청에서 열린 “십정2 뉴스테이 사업발표회”에서 뉴스테이 공급과 정비사업의 연계를 통해 십정2 주거환경개선 사업을 다시 시작하겠다고 밝혔다.

보상비가 많이 들어 진행하지 못하고 있었던 사업방식(수용방식)을 재개발·재건축에서 활용하는 관리처분방식*으로 변경하고, 십정2 구역 주민들에게 공급하는 특별분양분을 제외한, 나머지 일반분양분 모두를 뉴스테이 임대사업자에게 매각하여 미분양 리스크를 없애고, 사업성을 제고한다는 방침이다.
* 정비구역 안에 소유하고 있는 토지·건축물의 가치를 평가한 뒤 일반분양에서 발생하는 수익을 반영하여 신축재산으로 되돌려 받는 방식

특히, 인천시의 적극적인 협조를 바탕으로 기존 거주자 중 특별분양분을 취득할 형편이 안되는 주민들을 위해, 분양주택 수준의 공공임대주택 약5백 세대를 영구임대주택으로 공급한다.

이날 사업발표회(주최:인천시)에 참석한 김경환 국토부 제1차관은 “국토부는 열악한 주거환경에 처해있는 국민의 주거안정을 위해 모든 노력을 다할 준비가 되어 있다.”면서, “특히, 이번 인천 십정2 주거환경개선사업의 재개는 국토부와 인천시가 체결한 ｢국토교통부-인천광역시 뉴스테이 업무협약(9.17)｣의 최초의 성과물로, 국가와 지자체가 서로 부족한 점을 보완하여 만들어 낸 매우 의미있는 결과”라고 평가하였다.

(1) 사업구역 개요 및 착수과정

인천 십정2 구역은 구역 어디에서나 무너져있는 지붕과 주택붕괴 등의 우려로 인한 출입금지현장을 쉽게 목격할 수 있을 만큼 주거환경이 매우 열악하다.

특히, 이곳에 거주하는 주민 총 2771세대 중 약18%인 510세대가 영세민*으로, 주택을 소유하고 있어도 자력으로 주거여건을 개선하기는 어려운 상황이다.
* 기초수급자 334세대, 차상위계층 176세대 등 총 510세대의 영세민 거주 중

그러나, `07년 주거환경개선사업 구역으로 지정된 후 부동산 시장 침체와 미분양 리스크의 증가로 정비사업은 정체되었고, 안전사고가 우려되는 일부 가옥*(60동)에 대한 별도 관리만 하고 있어 위험구역은 점점 늘어만 가는 상황이었다.
*철거완료 10동 , 철거추진 5동, 보수보강 12동, 일일 안전점검 33동

국토부와 인천시는 이러한 인천 십정2 주거환경개선사업을 재개하기 위한 방안을 `15.5월부터 논의하면서, 십정2 구역 반경 2km이내에 수출산업 제5·6차 국가단지가 있어 직주근접성이 매우 우수하고, 수도권 지하철 1호선(동암역, 백운역) 및 인천 지하철(부평사거리역)이 인근에 있어 교통도 매우 편리한 점을 감안, 구역 내에 뉴스테이 공급을 통해 사업을 재개하기로 하였다.

이후, 국토부와 인천시는 십정2 구역에 뉴스테이를 공급할 임대사업자를 물색하던 중, 지난 9월 부동산컨설팅업체인 스트래튼 홀딩스(대표이사 : 정주환) 및 NH투자증권 등 기관투자자의 “부동산펀드를 활용한 뉴스테이 사업제안”을 수용하기로 하였고, 11.11일 국토부 김경환 제1차관이 참석한 자리에서 사업발표회, 임대사업자와 사업시행자 간 업무협약을 진행함으로써 사업이 본격적으로 착수되었음을 알리게 되었다.

(2) 인천 십정2 뉴스테이 사업 내용

이번 인천 십정2 뉴스테이 공급방안은 다음과 같다.

① 인천시는 인천 십정2 구역 주거환경개선사업의 사업시행자를 한국토지주택공사(LH)에서 부평구청장(인천도시공사와 공동시행)으로 변경한다.
* 도시정비법 제7조제2항에 따라 건축물 붕괴가 우려되는 경우 시장·군수 직접시행

재개발·재건축에서 주로 사용하는 관리처분방식을 활용하는 만큼, 관할 지자체인 부평구청장이 사업을 직접 관리하도록 하여 주거환경개선사업 본래의 취지인 공공성을 더욱 강화한다는 취지이다.

② 부평구청장(인천도시공사와 공동시행)은 새로운 사업시행자가 된 후, 기존 소유자에게 제공하는 특별분양분을 제외하고, 나머지 일반분양분을 뉴스테이 사업자에 매각한다.

이때, 부평구청장은 일반분양분을 시세보다 저렴하게 매각하되, 용적률 상향을 통해 기존 소유자의 분담금 증가를 완화한다. (｢정비사업 연계형 뉴스테이｣의 전형적 방법)

용적률 상향으로 인천 십정2 주거환경개선구역의 총 공급규모는 3,048호→ 약5,100호로 증가될 것으로 예상되며, 이중 뉴스테이로 약 3천호가 공급될 예정이다.

이번 인천 십정2 뉴스테이 사업자는 부동산펀드를 활용한다.

십정2 뉴스테이의 사업자(스트래튼 홀딩스)는 부동산투자신탁을 설립하여 재산을 수탁은행에 위탁하고, 수탁은행은 자산운용사인 뉴스테이 사업자의 지시에 따라 일반분양분을 매입한다.
* 신탁형 부동산펀드는 법인격이 없어 수탁은행을 통해 법률행위를 함

특히, 십정 2 뉴스테이 부동산펀드는 주택도시기금의 출자없이 삼성생명, 하나금융지주 등 순수 민간 투자자들로만 이루어지는 최초의 사업구조로서 그 의미가 더욱 크다고 할 수 있다.
* 주택도시보증공사(HUG)는 부동산펀드에 대한 융자보증을 실시해 임대사업자가 원활하게 자금을 융통할 수 있도록 지원하는 역할 수행

(3) 향후계획

국토교통부는 인천시와의 협업을 통해 십정2 뉴스테이가 차질없이 진행되도록 하여, 오랜기간 열악한 주거환경에서 살아온 주민들의 고통을 조속히 해소할 계획이다.

인천시는 `17년 상반기 착공을 목표로, `15년 내 사업시행자를 ‘LH’에서 ‘부평구청장과 인천도시공사’로 변경하고, `16년 초에 십정2 구역 거주자(토지등 소유자 및 세입자)들의 동의를 받아 사업방식을 ‘수용방식’에서 ‘관리처분방식’으로 변경한 후, 정비계획 및 사업시행인가 등을 신속하게 변경할 계획이다.

한편, “십정2 뉴스테이 사업발표회”가 열린 11.11일, 국토교통부 김경환 제1차관은 인천광역시장(유정복)과 함께 십정2 구역을 방문하였다.

김경환 국토부 제1차관은 십정2 구역 주택붕괴 현장을 시찰하고 지역 최고령 홀몸노인 최금옥 씨(90세)를 찾아 위로하며, “신속히 사업을 진행하여 안전하고, 따뜻한 곳에서 지내실수 있게 하겠다.”며 사업추진에 대한 의지를 전했다.

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