부동산

부동산투자회사(REITs, 이하 ‘리츠’)의 도입목적인 ‘일반 국민의 건전한 부동산 투자기회 확대’를 위하여 상장 리츠 활성화가 본격 추진된다.

기관투자자가 투자하는 리츠에 대한 규제는 과감하게 풀어 진입을 활성화하고, 사모 리츠의 공모 전환 시 특전(인센티브)을 부여하여 이르면 올해 말부터 신규 상장 리츠가 등장할 예정이다.

【 리츠산업 경쟁력 제고방안 주요내용 】

① 공모·상장 활성화

우량한 상장리츠 모델을 적극 발굴하여 상장 추진 시 기금투자, 제도개선 등 맞춤형 지원을 통해 일반 국민들의 안전한 투자처 확보

② 사모 리츠 등 규제완화

리츠의 설립·운용 자율성을 강화하여 우량한 부동산의 리츠 편입을 활성화한 후 해외투자 및 공모 전환 등 질적 성장을 유도

③ 리츠 인식제고 및 건전성 강화

리츠정보시스템을 활용하여 투자자 입장에서 정보접근성을 확대하고 회계·법률 상시 모니터링 체계를 구축하여 소액 투자자 등 보호

국토교통부(장관: 강호인)는 이 같은 내용의 ‘리츠 경쟁력 제고방안’을 수립하여 23일 발표하였다.

리츠는 `15년 기준 128개로 총자산이 18조 3천억 원, 유관되는 일자리가 8천여 명에 이르지만 종합대책을 마련한 것은 이번이 처음이다.

최근 부동산간접투자 시장의 성장세에도 불구하고 대부분 기관투자자 위주의 사모(私募)로 운영(97%)되어 일반 국민이 투자할 수 있는 상장 상품이 부족하다는 지적이 제기되어왔다.

국토부는 이 같은 한계를 극복하기 위하여 작년 초부터 관련 연구용역과 총 10회에 걸친 전문가 협의체 회의를 통해 개선방안을 발굴하였으며, 업계 간담회 및 설문조사(`15.10월, 리츠업계 전수조사)를 통해 의견을 수렴하여 이번 종합대책을 확정·발표한 것이다.

지난 3일 발표된 ‘부동산 서비스산업 발전방안’과 맥락을 같이하며, 이번 정책의 세부 전략 및 과제는 다음과 같다.

1. 공모·상장 활성화 추진

※ 국토부는 그간 리츠는 기관투자자 위주의 단순임차 운영에 치중하여 상장구조 발굴 노력이 미흡했다는 문제의식 하에, 실제 상장 가능한 리츠 사례를 ‘두 가지 유형, 4개의 모델’로 나누어 심층 분석을 통해 맞춤형 지원방안을 도출함

< 상장가능 리츠 모델 분석 >

① 사모 리츠의 공모 전환

사모리츠 여러 개를 묶어 상장 추진

☞ (지원사항) (i) 주택도시기금을 활용한 리츠의 보통주 수익률 확보 및 신뢰도 향상, (ii) 투자가이드라인 주총 결의 허용하여 의사결정비용 감축

우량한 단일 리츠 상장 전환하여 대형화

☞ (지원사항) (i) 리츠 종류 변환 허용(기업구조조정☞위탁관리 리츠), (ii) 위탁 리츠 상장요건 개선, (iii) 주주 1인당 주식소유제한 완화(40→50%)

② 앵커 리츠의 신규 상장

호텔·유통기업 또는 공공기관의 공모 리츠 추진

☞ (지원사항) (i) 자산운용 규제 개선(위탁운영 자회사, 네거티브 규제체계)을 통해 호텔, 물류업 등의 다양한 수익창출, (ii) 공공기관 리츠의 공모 모델 추진 지원

(1) 공모 특전(인센티브) 부여

우량한 리츠를 선별하여 공모 추진 시 주택도시기금을 활용하여 기금 수익률 향상과 리츠 상장을 위한 마중물 역할을 동시에 수행한다.

한편, 리츠가 개인종합자산관리계좌(ISA) 투자상품 중에 편입되어 개인 투자자들에게 세제혜택을 줄 수 있게 되었으며, 중장기적으로는 공모 리츠에 한정하여 과세 이연 등 추가적인 세제혜택을 주는 방안에 대해 과세당국과 협의해 나갈 계획이다.
* (미국) 100인 이상 투자 리츠는 자기관리도 법인세 혜택, 리츠에 양도세 이연(UP-REITs) 도입(`93년) 후 폭발적 성장, (싱가포르) 리츠는 상장시 인지세, 소득세 혜택

(2) 앵커 리츠의 투자여건 개선

※ 앵커 리츠(Anchor-REITs)란?

개발·건설업자, 호텔·유통 대기업, 금융기관, 연기금 등이 최대주주(Anchor)가 되어 리츠의 자금조달과 자산운용, 시설관리 등을 전반적으로 지원, 안정성·신뢰성을 높여주는 리츠구조 (美 Sponsored, Sponsor-backed REITs 등으로 불림)

(사례) 싱가포르 종합부동산회사 CapitaLand(국부펀드 투자)가 앵커가 되어 CMT(자산:리테일, 시가총액:6조 원), CCT(오피스·SOC, 4조 원) 등 5개 리츠 상장

리츠의 1인당 주식소유제한을 완화(40→50%미만)하여, 신용도가 높은 주요 투자자(Anchor)의 리츠 의결권을 확대하여 경영권 방어 우려를 해소하고, 일반 투자자의 리츠에 대한 신뢰도를 높인다.

현재 거의 모든 투자행위에 의무화되어 있는 주주총회 결의사항을 일부 계약행위에 대하여 이사회에서 결정 가능하도록 허용하여 의사결정시간 및 비용을 감축할 예정이다.
* 주총 결의: (기존) 모든 부동산 계약 → (개선) 투자 가이드라인, 개별 물건은 이사회 결정

(3) 리츠 상장요건 완화

리츠에만 지나치게 엄격한 상장요건*을 올해 안에 비교적 안정적 구조인 위탁관리 리츠부터 매출액, 영업이익 기준을 완화하고, 중장기적으로는 금융당국과 협의하여 자기관리 리츠와 질적심사를 포함한 전반적인 리츠 상장요건을 세계적 기준(Global Standard)에 맞도록 재검토할 예정이다.
* 리츠: 자본 100억 원, 매출액(개발 300, 임대100억 원), 이익(25억 원), 질적심사 적용 펀드(회사형): 자본 50억 원, 매출액, 이익기준 없음, 질적심사 없음
* 상장기준: (일본) 순자산 10억 엔, 구좌수 4,000구 이상 예정 (싱가폴) 자산 250억 원 이상, 주주 500명 이상, 양국 모두 매출액 요건 없음

2. 획기적 규제개혁

(1) 진입 및 자금모집 규제 완화

기관투자자가 30%이상 투자하는 사모 리츠의 경우 등록제를 도입(* 1월 법 통과, 7월 시행)하여 진입을 활성화하고, 연기금 등이 펀드를 통해 리츠에 재간접투자하는 경우에도 공모 및 주식소유 제한의 예외를 적용하여 사모 리츠의 자금모집에 대한 자율성을 높인다.

(2) 리츠 자산운용 규제체계 개선

리츠의 자산투자·운용 규제는 부동산에 취득·개발·운용 등으로 제한된 포지티브(positive) 체계로, 이를 ‘네거티브(negative) 규제체계’로 전환하여 새로운 수익 창출 가능성을 높이고, 위탁운영 자회사를 통한 수익창출과, 금지되어 있던 환헤지 장외 파생상품 투자를 허용하여 호텔·물류리츠 등의 해외투자를 위한 걸림돌을 제거한다.

(3) 자산관리회사(AMC) 역량 강화

리츠 운영주체인 자산관리회사(AMC)는 리츠에 대한 증권투자제한(수탁받은 리츠투자 10%이내)으로 인해 수수료 영업 외에 적극적 수익창출이 어려운 상황이므로, 자산관리회사의 리츠에 대한 투자제한을 완화(10→30%)하여 본인(리츠)-대리인(AMC) 문제를 해결하고 자체 역량을 강화할 계획이다.
* `14년 기준 리츠 자산관리(AMC) 전업사(12개) 중 50%(6개)가 영업이익 적자상황이며, 겸업사의 경우에도 리츠분야 수익성이 좋지 않은 상황

3. 리츠 인식제고 및 건전성 강화

(1) 지난 1월 오픈된 리츠정보시스템을 활용하여 각종 통계자료 및 리츠 수익률, 물건정보, 투자방법 등을 일반 국민들에 공개하여 정보 접근성을 높이고 투자자 홍보여건을 강화하며,

(2) ‘수시공시’제도 도입하여 부실자산 발생, 자산운용인력 변경 등에 대해 투자자들의 위험인식 장치를 마련하고, 감정원에서 회계·법률 전문가를 활용하여 업계 정보를 ‘상시 모니터링’하여 사고발생을 미연에 방지한다.

국토교통부 관계자는 “이번 ｢리츠산업 경쟁력 제고방안｣을 통해 그동안 필요성만 지속적으로 제기되어 온 상장 리츠 육성에 대한 구체적 사례분석과 단계별 이행안(로드맵)을 제시하였다는데 의미가 있으며, 앞으로도 투자자 관점에서 리츠를 일반 국민이 신뢰할 수 있는 안정적 투자처로 만들 수 있도록 노력할 것″이라고 하였다.

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