부동산

지난 4.28에 발표한 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’ 후속으로 집주인 매입 임대주택 시범사업이 본격 추진된다.

< 주 요 내 용 >

① 민간이 주택을 매입해 LH에 임대관리를 맡기고, 저렴한 임대료(시세50~80%)로 장기임대하기로 하면, 집값의 최대 80% 지원

- 집값의 50%는 금리 연 1.5%의 기금 융자금으로, 집값의 30%는 LH가 지불하는 보증금으로 내고, 나머지 20%만 스스로 부담

② LH는 집주인 대신 임대관리를 실시하면서, 모든 공실리스크를 부담하고, 매월 집주인에게 확정수익 지급

③ LH는 원룸형 주택과 가족형 주택으로 구분하여 임차인을 모집

- 임차인들은 LH에 시세 50~80% 수준의 임대료를 지불하면서, 8년 이상 장기 거주 가능

※ 집주인 매입 임대주택 사업 발표회 개최 (6.14일, LH경기지역본부)

국토교통부(장관 강호인)는 4.28대책의 후속조치 일환으로, 민간이 다가구 또는 다세대 등 공동주택을 매입하여, 시세 50~80%수준의 저렴한 월세로 LH에 위탁·임대 하기로 하면,

매입자금 지원 및 공실리스크 없는 확정수익을 지급하는 ｢집주인 매입 임대주택 시범사업｣을 실시한다고 밝혔다.

국토교통부는 이번 4.28대책을 통해 정부가 직접적으로 재정을 투입해 주택을 소유하고, 저렴한 임대주택으로 공급했던 기존 방식에서 벗어나, 민간이 임대주택을 소유할 수 있도록 기금융자, 세제혜택 등을 실시하고, 대신 해당 임대주택을 장기간 거주(8년 이상)할 수 있는 저렴한 임대주택으로 공급하도록 하는 ‘공공지원주택’ 개념을 도입하였다.

금번 ｢집주인 매입 임대주택｣은 현재 추진중인 ｢집주인 리모델링 임대주택｣과 함께 공공지원주택의 대표적 유형으로 민간의 자금투입을 유도하여 국가의 재정 부담을 경감하는 동시에, 그간 국가재정 투입으로는 확보하기 어려웠던 도심내 적재적소에 저렴한 임대주택을 공급함으로써, 도시생활자의 주거비를 실질적으로 경감시킬 것으로 기대된다.

(1) 사업구조

집주인 매입 임대주택 사업은 본 사업에 참여해 기금융자 등 재정지원을 받고자 하는 매수인(이하 “집주인”)의 ① 주택 취득 지원과 ② 주택취득 이후의 임대 위탁관리 순서로 진행된다.

① 집주인의 주택 취득 지원

집주인은 최소 집값의 20%만 갖고 있으면, 임대사업용 주택을 취득할 수 있다.(임대용으로만 취득할 수 있고, 주거용으로 취득 불가)

중도금에 해당하는 집값의 50%는 연 1.5% 기금융자를 통해 지원하고, 잔금에 해당하는 30%는 LH가 선지급하는 보증금으로 지원하다.
* 기금융자 부분은 8∼12년 만기일시상환 또는 원리금균등분할상환

다만, 기금융자는 다세대 1호당 8천만원, 다가구 1호당 4억원으로 제한되고, LH 보증금 지원은 기금융자액의 60%로 제한된다.
* (예) 매매가 1.4억 주택 : 기금융자 0.7억 + 보증금 지원 0.42억 + 자부담 0.28억
매매가 2억 주택 : 기금융자 0.8억 + 보증금 지원 0.48억 + 자부담 0.72억

집주인이 치루는 집값의 충당구조는 다음과 같다.(집값1.4억 가정)

① 집주인은 매도인에게 계약금으로 집값의 20%에 해당하는 0.28억원 지급
② 기금융자를 통해 집값의 50%에 해당하는 0.7억원 지급
③ LH와 집주인은 임대차계약을 체결하고 집값의 30%에 해당하는 보증금 지급(시장의 보증금율과 전월세 전환율을 반영, 보증금-월세조정)

특히, 집주인으로부터 임대주택을 위탁받아 관리할 LH는 집주인과 먼저 임대차계약을 체결하여 잔금에 충당할 보증금을 선지급하고, 실제 임차인과는 전대차계약을 체결하여 임대관리를 실시한다.

이때, 집주인은 LH가 보증금 채권확보를 위해 전세권 설정을 할 수 있도록 하여야 하며, 전세권 설정비용은 집주인이 부담한다.

② 임대위탁관리

집주인이 소유권이전등기를 마치고 완전한 소유자가 되면, LH는 집주인으로부터 해당 주택의 임대관리를 위탁받아 수행한다.

이때, LH가 집주인에게 지급하는 확정수익은 시세 50~80% 월세에서 융자상환금 및 위탁관리비(월세수익의 5%)를 공제하는 방법으로 결정하며, 모든 공실위험도 LH가 부담한다.

또한, 입주 시 경수선, 임대 중 유지보수와 관련된 비용이 발생하는 경우에는 LH가 확정수익에서 공제하고 지급한다.

임차인은 원룸형(40㎡이하)과 가족형으로 구분하여 모집한다.

원룸형은 ｢집주인 리모델링 임대주택｣과 같이 대학생, 독거노인, 대학원생, 사회초년생 등 1인 주거 취약계층에게 공급되며, 가족형은 무주택자로서 도시생활근로자 월평균소득 70% 이하인 세대주에 우선 공급된다.

임차인들은 주변 시세 50~80% 수준의 임대료를 지불하면서, 8년이상 장기거주가 가능하다.(다만, 주택유형별 입주조건에 부합해야함)

(2) 사업신청

사업을 신청하려는 집주인은 해당 주택을 취득해 8년 이상 임대하여야 하며, 일반형임대사업자*로 등록하여야 한다.
* 민간임대주택특별법에 따라 100호 미만의 주택을 취득하여 임대하려는 자

사업대상은 준공 20년 이내 다가구 또는 85㎡이하의 다세대 등 공동주택이며, 매입시점부터 준공 후 30년(주택사용연한)까지 LH에 위탁임대를 맡길 수 있다.
* (예) `01년 준공된 주택을 `17년에 매입하여 집주인 사업에 참여하는 경우 14년간 해당주택을 LH에 위탁임대 가능(`30년까지 임대)

다만, 집주인이 자신의 비용으로 대수선을 실시하는 경우, LH가 사용연한을 다시 점검한 후 임대위탁 기간을 정할 수 있다.

매수 대상주택에 기존 임차인이 존재하는 경우에도 사업신청이 가능하며, 기존 임차인이 계속 거주를 원하는 경우에는 LH와의 전대차계약을 맺는 방법으로 잔존 계약기간을 보장한다.

특히, 기존 임차인이 집주인 매입임대 임차인 요건에 적격한 경우 시세 50~80% 월세를 부과하며, 적격하지 않는 경우에는 시세 90%의 월세를 부과한다.
* 시세 90%를 받는 경우에도 집주인과 LH간 확정수익은 시세 80%기준으로 산정

사업신청 방식으로는 매수인 신청방식과 매도인 신청방식이 있다.

① 매수인 신청방식

집주인이 되려는 매수인이 매도자의 매매동의*를 얻은 주택(소유권이전등기 후 3개월까지 신청가능)에 대한 매입자금 지원을 신청하면, LH는 해당 주택에 대한 임대사업성 분석을 실시, 적정 대상인 경우 매입자금 지원대상으로 선정한다.
* 소유권 확인을 위해 등기부등본, 매매가격에 대한 합의 및 소유자의 인감(인감증명서) 또는 서명(서명확인서 첨부)이 날인된 매매동의서 요구

매매계약 체결이전인 주택을 신청하는 경우에는 매도자와 매수자 간 매매합의를 입증할 수 있는 매매동의서를 제출해야 하며, 매매계약이 이미 체결된 경우에는 소유권 이전등기로부터 3개월 까지 신청이 가능하다.

② 매도인 신청방식

매수인 신청방식 외에도 매도인이 신청하는 방식도 있다.

매도인이 소유하고 있는 주택을 매입자금지원 대상으로 신청하면, LH가 임대사업성 분석 후 지원대상으로 인증(인증서 교부) 한다.

LH에게 인증을 받은 매도인은 스스로 집주인이 되려는 매수인을 찾아 매매동의를 하고, 매수인은 매매동의서, 지원대상 인증서를 바탕으로 LH에 자금지원을 신청하면 된다.

(3) 향후일정

국토교통부는 6.14일 LH 경기지역본부에서 열리는 ｢집주인 매입 임대주택 시범사업 발표회｣를 시작으로 사업에 본격 착수한다.

이어 7.4일부터 7.14일까지 경기, 인천, 대전, 서울, 울산, 대구 등 전국 LH 지역본부에서 설명회도 개최한다.

국토교통부는 전국 순회 설명회가 마무리되는 7월 중 집주인 매입 임대주택 총300호에 대한 제1차 시범사업 공모를 실시할 계획이다.

공모에 참여하는 집주인은 LH로부터 매입대상 주택의 상태, 교통여건, 주거여건 등 임대사업성 전반에 대한 평가를 받게 되며, LH는 약 1~2개월 간의 선정작업을 거쳐, 9월 중 최종선정자를 발표할 예정이다.
제2차 시범사업 공모는 제1차 시범사업에 참여한 집주인들과의 계약일정, 입주자 모집일정을 감안하여, 연내 진행할 계획이다.

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