부동산

국토교통부(장관 강호인)는 지난 4.28일에 발표한 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’의 후속으로 추진중인 집주인 매입 임대주택 사업*의 제1차 공모에 착수한다고 밝혔다.
* 민간이 다가구 또는 다세대 등 공동주택을 매입해 LH에 임대관리를 맡기고, 저렴한 임대료로 장기 임대하기로 하면, 집값의 최대 80%를 지원해주는 사업

선정물량은 총 300호로, 선정물량의 2배수인 총 600호를 지역별로 나누어 선착순 접수하고, 이중 입지여건, 주택품질, 임대사업성이 우수한 주택 300호를 사업대상으로 최종 선정할 계획이다.

접수기간은 8.16일부터 8.19일까지 4일간이며, 사업신청을 원하는 경우, 대상 물건 소재지의 관할 LH지역본부에 접수하면 된다. (LH 관할 등 공모 관련 자세한 사항은 모집공고문 / www.lh.or.kr 참고)

공모는 신청인의 사업신청, LH의 선정평가 (최소 70점 이상)진행, 확정수익 산정 및 통보, 신청인의 최종 사업 참여 결정 순서로 진행 된다.

① 사업신청(신청인 → LH)

집주인 매입 임대주택 사업에 참여하고자 하는 사람은 모집공고(www.lh.or.kr)에 첨부된 구비서류를 준비해 접수하면 된다.

이때, 신청인은 매수대상 주택 소유자에게 매도의향서*를 받아야 하며, 부동산종합증명서 등 주택의 법적 상태를 확인할 수 있는 관련 서류를 준비해야 한다.
* 단순히 소유자의 매도의사만을 확인하는 서류로서 법적 구속력은 없음

② 선정평가(LH)

LH는 접수 후 대상주택을 입지에 따라 1,2,3등급으로 분류하고, 현장방문을 통해 주택품질 및 임대사업성을 평가한다.

등급은 주요시설*에 대한 접근성으로 구분하며, 주택품질 및 임대사업성은 현장방문을 통한 건물관리 상태, 건축연한, 생활편의성, 주택의 규모 등으로 평가(최소기준 70점 이상)한다.
* 전철역(KTX포함), 대학교(전문대 포함), 시청·구청·도청으로부터의 도보거리

한편, 매도인 또는 매수대상 주택에 거주하는 기존 임차인의 협조 거부로 LH 또는 감정평가사의 현장평가가 불가능한 경우, 등급을 후순위로 조정하거나 선정대상에서 제외한다.

③ 확정수익 산정 및 의사확인(LH→ 신청인)

LH는 사업대상 주택에 대해 감정평가를 의뢰하고, 융자가능금액, 임대료 시세 및 자부담률에 따른 확정수익*을 산정한다.
* 확정수익 = 시세 80% 월세 – 위탁관리비(월세의 5%) - 융자상환금 - 기타비용

이후 신청인에게 자부담률에 따른 확정수익을 통보하여 사업참여 의사를 최종확인하고, 정해진 기간 내 매도인과 매수대상 주택에 대한 매매계약을 체결해 오도록 한다.

④ 계약체결 및 임차인 동의서 징구(신청인)

사업대상으로 선정된 신청인은 매도인과 협의를 통해 매매계약을 체결하고, 매수대상 주택에 임차인이 있는 경우 집주인 매입 임대사업 추진을 위한 동의서*를 받아야 한다.
* 임차인은 기존의 임대차계약을 해지하고, LH와 새로운 전대차계약을 체결하여, 임차인의 잔존 계약기간을 보장한다는 내용

정해진 기간 내에 매매계약 및 임차인 동의서를 가져오지 못하는 경우 선정 취소된다.

한편, 국토교통부는 ‘공공지원주택’ 사업의 활성화를 위해 집주인 매입 임대주택 시범사업 공모와 함께, ｢집주인 리모델링 임대주택 사업｣에 대한 제도개선도 시행한다.

집주인 리모델링 임대주택 사업은 ｢서민·중산층 주거안정 강화방안｣(`15.9.2일) 후속으로 추진 중인 사업으로, 지난해 11월 제1차 시범사업 80가구 모집 시 경쟁률이 4.47대 1에 이르렀으며, 올해 5.30일부터 시작된 제2차 시범사업 모집도 현재 총 408명이 사업 착수를 위한 상담을 진행 중이다.

다만, 시공여건, 집주인들의 과다설계 요구 등으로 예상과 달리 공사비가 과다하게 발생해, 확정수익 확보를 위한 설계협의·변경 및 시공사 선정에 장기간이 소요되는 문제가 발생하고 있다.

이에, 국토교통부는 집주인의 공사비 부담완화를 위해 기금융자로만 지원하던 공사비 일부를 집주인 매입 임대와 같이 LH와 집주인이 맺는 임대차계약*의 보증금으로 지원**하기로 하였다.
* 집주인과 LH는 임대차계약을, LH는 임차인과 전대차계약을 체결하면서, LH가 임차인 지위에서 확정수익을 집주인에 지급(자기관리형 임대관리)
** (예)공사비 2.5억 = 2억 융자 + 5천만원 자부담→ 2억의 1.5% 이자 월25만원
= 1.5억 융자 + 5천만원 보증금 + 5천만원 자부담→ 1.5억의 1.5% 이자 월18만원

또한, 확정수익의 안정적 확보를 위해 모든 집주인들에 대해 총 임차가구의 20%를 시세 50%로 공급하도록 하던 것을, 입지평가에서 90% 이상 득점한 집주인들에게만 총 임차가구의 10%를 시세 50%로 공급하도록 하였다.(집주인 매입 임대도 동일기준 적용)
* 4.28대책에 따라 저소득층 대학생, 독거노인을 위한 사업을 확대(공공실버주택 1.3천→ 2천 및 청년전세임대 5천→ 1만)하여, 시세 50% 공급물량은 충분

국토교통부는 이와 같은 집주인 리모델링 임대 사업의 제도개선 사항을 8월부터 전면 시행할 계획으로, 제1차 시범사업 대상자 모두에게 적용할 방침이다.

국토교통부는 집주인 매입임대주택 공모와 집주인 리모델링 임대주택 제도개선으로 지난 4.28일 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’에서 발표한 공공지원주택*을 본격 확보한다는 계획이다.
* 소유·관리주체와 관계없이 국가의 자금지원 및 세제감면 등을 통해 시세보다 저렴한 임대료로 공급되는 장기임대주택

특히, 집주인 임대사업은 저금리 추세에서 새로운 투자처를 찾는 투자자들에게는 안정적인 수익을 보장하면서, 주거약자를 위한 저렴한 임대주택도 확보할 수 있다는 측면에서 공공과 민간이 모두 Win-Win하는 모델이 될 것으로 기대된다.

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