부동산

국토교통부(장관 강호인)는 기존 주택을 저렴한 임대주택으로 전환하고 집주인에게는 확정 수입을 제공하는 ‘집주인 임대주택 사업’을 올해 1,000가구 공급을 목표로 4월 말부터 사업자 모집에 착수한다.

· `17년 사업 주요내용

① (사업유형 다양화) 건설개량방식(집주인 리모델링), 매입방식(집주인 매입임대)
* 집주인 리모델링→ 건설개량방식 : 표준건축형 / 자율건축형 / 경수선형(신설) 집주인 매입임대→ 매입방식 : LH추천형(신설) / 개별신청형

② (수익성 제고) 임대료 수준 상향(80%→85%), 투룸 허용(20㎡→50㎡), 융자한도 상향(다가구: 2억원→3억원, 공동주택: 4천→6천)

③ (민간참여) LH 외에 민간업체도 사업 참여

· 사업 접수일정

(LH 지역본부) 자율건축·경수선(4월), LH 추천형(5월), 표준건축형(10월)

(한국감정원) 민간제안형(4월)
※ 세부 접수일정은 접수기관에서 별도 공지 예정

집주인 임대주택 사업은 ｢맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안｣(4.28대책, `16년)에 따른 공공지원주택*의 하나로, 집주인에 대한 낮은 금리의 기금융자(연1.5%)를 통해 기존 주택의 신축, 경수선 또는 매입을 지원하고, 이를 시세보다 저렴한 임대주택으로 공급하는 사업이다.
* 소유·관리주체와 관계없이 자금지원, 세제감면 등 공공지원을 통해 시세보다 저렴하게 공급하는 8년 이상 장기임대주택

집주인은 신축, 경수선, 매입 후 임대료를 시세의 85% 수준으로 한다는 것을 전제로 한국토지주택공사(LH)에 임대관리를 맡겨야 하는 대신, 공실과 상관없이 임대주택 만실을 기준으로 확정수익을 받게 된다.

특히 지난해 시범사업에서 수익성 부족으로 공급수가 64가구에 그친 점을 감안해 사업 유형을 다양화하고, 임대사업자에 대한 지원도 강화한다.

사업유형에 신축·매입뿐 아니라 경수선도 추가하고, LH 대신 민간업체도 임대관리에 참여하게 하는 등 사업을 다양화했고, 임대료 수준 상향(80%→85%), 투룸 건축허용, 기금융자한도 상향(다가구 2억 원→3억 원) 등 지원 방안도 마련했다.

`17년도 집주인 임대주택 사업은 시범사업과 비교해 다음과 같이 달라진다.

① 사업유형 다양화로 집주인 입맛 따라 선택

기존의 집주인 리모델링 사업과 집주인 매입임대 사업을 ‘집주인 임대주택 사업’으로 통합하고, 표준건축형, 자율건축형, 경수선형 사업을 묶어 ‘건설·개량방식 사업’(기존 집주인 리모델링)으로 관리하고, LH 추천형, 개별신청형 사업을 묶어 ‘매입방식 사업’(기존 집주인 매입임대)으로 관리한다.

건설·개량방식 중 표준건축형은 집주인이 LH가 제시하는 표준건축모델 중 하나를 선택해 신축하는 방법으로, 주택건축에 대한 노하우나 경험이 없는 집주인에게 적합하다.

자율건축형은 집주인이 LH 관여 없이 건축을 원하는 경우 적합한 사업방식으로, LH가 제시하는 최소한의 건축 기준에 부합하기만 하면 건축비 저리 융자를 받을 수 있다.

경수선형은 신축이 아닌 도배, 장판, 창호교체, 화장실 개량 등 단순한 수선을 원하는 집주인에게 적합한 방식이며 견적비용에 대한 기금융자를 받을 수 있다.

다만, 표준건축형의 경우 표준건축모델이 집주인 거주공간에 대한 다양한 요구를 수용할 수 없는 점을 감안하여, 집주인이 신축 후 해당 주택에 거주하지 않는 경우에만 허용된다.

매입방식 중 LH 추천형은 LH가 공인중개사 또는 분양사업자와의 협업을 통해 임대사업용 다가구, 공동주택을 확보하고 기금융자 가능액, 자기부담액 및 수익률을 제시하면, 임대사업을 원하는 개인이 매입신청을 하고, 제시된 자기부담금을 납부한 후, 매월 확정수익을 지급받는 집주인이 되는 방식이다.

개별신청형은 종전처럼 매수대상 주택을 사업신청자가 직접 선정해오는 방식으로 매수대상 선정 후 매매절차는 LH 추천형과 같다.

② 수익성 제고를 위해 임대료, 융자조건을 개선하고, 투룸 허용

임대료 수준은 시세 80% 수준에서 85%로 상향했으며, 다세대 외 도시형생활주택 등 공동주택도 건설할 수 있도록 허용했다.

아울러, 가구당 건축면적도 원룸형인 전용 20㎡이하로만 제한하던 것을 50㎡이하까지 확대하여 임대 시장에서 인기가 높은 투룸도 건설 가능하다.

기금 융자한도는 다가구 건설의 경우 2억 원에서 3억 원으로, 공동주택 건설의 경우 세대 당 4천만 원에서 6천만 원으로 증액하고, 임대료 산정시 실거래 수준을 반영하기 위해 한국감정원의 시세자료를 활용하도록 했다.

또한, 다가구의 경우 LH 보증금 지원율도 기금융자액의 60%에서90%로 상향하고, 원가방식(복성식)으로 매입 금액을 산정하던 것을 비교사례법으로 변경, 사업 신청자의 자부담 수준도 낮춘다.

③ LH 대신 민간 임대관리업체도 사업 참여

집주인 임대주택 사업의 사업관리를 LH가 아닌 민간 주택임대관리업체가 실시하는 민간제안형 사업도 새롭게 도입된다.

민간업체는 건설·개량이나 매입을 통해 임대사업에 참여하기를 원하는 집주인과 개별적으로 협의하여 사업계획서를 작성하고, 한국감정원의 사업타당성 평가*를 통과해야 한다.
* 건축, 매입계획, 시세조사 및 임대수요 조사를 바탕으로 cash flow 검토

해당 사업계획서가 사업타당성 평가를 통과하면, 집주인은 LH가 추진하는 사업과 같은 조건의 연 1.5% 저리융자를 받을 수 있다.

특히, 민간제안형의 경우 민간의 창의적 아이디어와 사업구상을 적극 활용하기 위해, 시세 90%의 전세, 준전세, 준월세 등 다양한 임대방식을 허용하고, 단순 임대관리 뿐 아니라, 시공, 분양, 임대관리 등 종합부동산 서비스 제공이 가능하도록 할 계획이다.
* 한국감정원 사업타당성평가 시 ｢네트워크형 종합부동산 서비스 인증업체｣ 우대

사업접수는 4월부터 본격 진행된다.

4월 말 자율건축형, 경수선형, 매입방식 개별신청형 접수를 시작으로 5월에는 매입방식 LH추천형 접수가 시작되며, 표준모델 구성이 완료되는 10월부터는 표준건축형 접수를 실시할 계획이다.

민간제안형의 경우도 4월 말부터 민간업체 대상 사업타당성 평가 접수가 실시될 예정이며, 새로운 형태의 사업인 만큼 4월 12일(수) 한국감정원 서울사무소에서 관련업체 설명회를 실시할 계획이다.
* LH 방식도 추후 구체적인 접수일정과 전국순회 설명회 계획 공개예정

국토교통부는 이러한 제도개선을 바탕으로 연내 1,000가구 공급을 달성할 계획이다.

특히, 이번 사업유형 다양화 및 지원 강화를 바탕으로 집주인 임대주택 사업이 민간자산을 활용해 도심 내 저렴한 임대주택을 공급하는 선도모델로 자리 잡을 것으로 기대하고 있다.