부동산

한국감정원, 전국주택가격동향조사 통계



한국감정원의 전국주택가격동향조사 통계를 인용한
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1) 0.07% 표본으로 집값 들었다놨다․․․ 왜곡 심한 ’아파트 값 주간 통계’



2) 선진국은 집값 주간통계 안내․․․ “월 단위 공표 일원화를”



3) 실거래 없으면 중개업소 호가로․․․ 시세 반영 못하는 감정원



4) 조사 기관들마다 집값 통계 들쑥날쑥



보도기사와 관련하여 다음과 같이 알려드립니다.
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□ “한국도시연구소가 국토부의 실거래가 원데이터(계약체결일 기준)를 확보해 분석한 자료를 보면, 실거래가 지수와 한국감정원의 ‘주간 아파트 가격 동향’(주간동향)은 빈번하게 서로 엇갈린 흐름을 보인 것으로 나타났다. 연구소가 2016년 2주차(1월4일 기준)부터 20주차(5월9일 기준)까지 넉달의 자료를 비교 분석한 결과를 보면, 서울지역의 경우 16주차(4월11일)와 17주차(4월18일)에 실거래가 지수가 전주보다 0.33%, 0.04% 하락했지만, 한국감정원의 주간동향은 외려 같은 기간에 0.05% 올랐다”라는 보도내용과 관련하여



ㅇ 한국도시연구소가 작성한 주간단위 실거래가 변동률은 2년전인 2016년 자료로써, 특정시점에 특정 가격대의 특정 단지의 거래가 몰릴 경우에 대한 분석으로 주택시장의 평균적인 시장가격의 변화와 다른 결과가 나올 수 있음

- 예를 들어, ① 전기에는 A, B단지가 거래되고, 당기에는 A, B, C단지가 거래될 경우 C단지의 가격에 따라서, ② 동일단지에서도 고층, 저층 거래 유무에 따라서, ③ 고가(또는 저가) 단지의 거래량에 따라서 주간단위 실거래가 변동률은 전체 부동산시장의 흐름과 다를 수 있음



□ “주간동향의 표본 수는 전체 아파트 1,038만호의 0.07%인 7,400개에 불과하지만”이라는 보도내용과 관련하여



ㅇ 표본 규모(7,400호)는 신축 입주아파트 증가와 재건축 등으로 인한 모집단의 변화를 반영하고자, 매년 학계 연구용역을 통해 통계의 정확성과 경제성을 충분히 고려하여 통계적으로 유의한 수준으로 설계하고 있음



ㅇ 참고로 아파트 표본은 각 단지 내에서 동일 평형/타입의 가구들로 집락을 구성하고 있으며, 표본 ‘단지/평형’ 집락을 추출한 후, 집락 내에서 2개호씩을 추출하므로 일정수의 표본으로도 표본과 동질성을 갖는 주택을 모두 조사하는 것과 유사한 효과가 있다고 할 수 있으며, 표본수도 지속적으로확대*하고 있어 신뢰도에는 문제 없음



* 주간 아파트가격동향 표본수 : 7,004호(’15.7) → 7,192호(’16.9) → 7,400호(’17.12)



□ “민간에서 주간 단위의 지표를 만든다고 해서 공공기관까지 나서서 시장을 왜곡하는 것은 부적절하다”라는 보도내용과 관련하여



ㅇ 주간통계는 신속한 정보제공을 원하는 국민들의 니즈*에 부합하고, 시장 급등락기에 시장상황에 맞는 정부의 핀셋정책을 위해서도 필요함



* 다른 나라와 달리 우리나라는 부동산 자산 비중이 높고, 주택유형 중 아파트 비중이 높아 아파트만을 대상으로 조사․발표하는 주간주택가격동향에 대한 니즈가 높음



ㅇ 그리고 민간에서 주간 단위 통계를 이미 발표하고 있지만, 공공에서 공신력 있는 주간 통계를 생산․발표해서 시장의 혼란을 최소화시킬 필요가 있음

□ “부동산 공인중개사를 통해 조사한 인근 주택의 유사거래나 호가 정보를 활용해 가격을 정할 수 밖에 없다”라는 보도내용과 관련하여



ㅇ 시장에서 거래가능성이 가장 높다고 판단되는 표본의 적정가격을 결정하는 방식을 사용하고 있으므로, 단순히 부동산중개업소를 통해 조사된 호가를 기반으로 표본가격을 결정하는 것은 아니고,



ㅇ 특히 표본의 신고된 실거래사례가 존재하지 않더라도 표본의 신고 전 실거래사례, 인근 유사물건의 실거래사례(신고 전 사례 포함), 매수자·매도자 동향, 매물사례 등을 종합적으로 검토하여 최근 부동산 시장을 교란시키는 허위매물과 호가 담합에 의한 허위 정보는 철저히 배제하여 정확한 조사를 하고 있음



□ “매주 조사․공표하는 탓에 조사원당 하루평균 조사량은 35단지(시외 지역은 28단지)”라는 보도내용과 관련하여



ㅇ 조사원당 하루평균 실제 조사량은 약 5.4단지이고



ㅇ 지사내 2단계 심사 및 본사의 조사데이터 점검 등 충분한 검증을 거치고 있음



□ “조사 기관들마다 집값 통계 ‘들쑥날쑥’”이라는 보도내용과 관련하여



ㅇ 감정원과 민간조사기관(KB국민은행, 부동산 114)의 주택 통계는 조사·공표지역, 조사대상, 조사방식, 모집단, 표본추출방식, 표본수, 지수작성방법 등의 기술적 측면에서 다름



- 감정원은 통계청으로부터 주택가격조사에 관하여 유일하게 통계작성승인을 받은 전문기관으로서 소속 전문조사자(정규직원)가 매 조사기준일을 기준으로 각 표본의 “시장가격*”을 조사하는데 반해,



- 민간통계는 호가를 기반으로 공인중개사가 조사하는 바, 가격상승은 先반영되나, 하방경직성으로 인해 하락의 반영이 다소 늦는 경향이 있음



* “시장가격”이란 “거래 가능한 적정가격”을 의미하며, 이는 각 조사자가 전문역량을 바탕으로 각종 가격자료 및 시장상황 등을 종합검토·판단하여 결정하는 가격



- 마지막으로, 통상 계약일과 신고일간 기간 격차(60일 이내)로 인해 신고된 사례가 적더라도 감정원 통계는 각종 가격자료 및 현장조사를 바탕으로 한 시장상황 등을 종합·검토하여 전문조사자의 판단을 거쳐 조사된 것임