부동산

앞으로 추첨 방식으로 공급받은 공공택지 내 공동주택용지는 계약 후 2년이 경과되더라도 전매가 금지된다. 아울러, 공동주택용지를 공급받은 자가 자금 조달을 위해 주택사업을 목적으로 하는 프로젝트금융투자(이하 PFV)에 택지를 전매하려는 경우 해당 PFV의 과반 지분을 확보해야 한다.

국토교통부(장관 김현미)는 계열사를 동원한 공공택지 응찰 등 공공택지 공급질서 교란행위를 근절하고, 실수요자 중심의 택지 공급체계를 확립하기 위해 제도개선에 착수한다고 발표하면서, 공동주택용지 전매 허용범위를 축소하는 등 ｢택지개발촉진법｣ 및 ｢공공주택 특별법｣ 시행령 일부개정안 등을 마련하여 2.26(수) 입법예고한다고 밝혔다.

그간 정부는 공공택지 실수요자 공급을 위해 공동주택용지 추첨 공급 시 응찰자 순위 부여를 통한 자격제한, 계약 후 2년간 전매 제한기간 설정 등 공급방식을 지속적으로 개선해 온 바 있다.

그러나 최근 택지를 용도대로 사용할 의사 없이 페이퍼컴퍼니 등 계열사 응찰을 통해 선점한 후, 모회사·계열회사에 전매하는 등 제도를 악용하는 사례가 지속 지적되어 왔다(’19년도 국정감사 등). 이에, 실수요자 중심의 공공택지 공급 및 공공성 강화를 위한 제도개선을 추진하게 되었다.

이번 제도개선의 구체적인 내용은 다음과 같다.

① 공급가 이하 전매 허용범위 축소 (택촉법·공특법 시행령 개정사항)

공동주택용지의 경우 공급계약일로부터 2년이 경과(또는 2년 이내라도 잔금을 완납)한 경우에는 전매 사유를 불문하고 공급가격 이하 전매가 가능하여, 계열사 간 전매수단으로 악용될 수 있는 측면이 있었다.

이에 공급계약 이후 2년이 경과하더라도 공급가격 이하 전매행위를 금지하여, 부도 등 법령에 명시된 합리적 사유가 있는 경우 외에는 소유권 이전등기 이전까지 전매할 수 없도록 하였다(｢택지개발촉진법｣·｢공공주택 특별법｣ 시행령 개정).

다만, 주택사업자의 경영 여건 악화로, 유동성 확보를 위해 택지를 불가피하게 처분해야 하는 경우가 있음을 감안하여, LH가 공급하는 택지의 경우, 정상적 주택사업 추진에 어려움이 인정되는 경우*에 한하여 계약 해제를 요청할 수 있도록 한다(LH 지침마련).

* 경영상 어려움이 객관적으로 입증되는 경우로서, 계약 이후 매매대금(중도금, 잔금 등)을 2년 이상 납부하지 못한 경우 등은 LH에 대해 계약 해제 요청 가능하도록 개선(계약 해제 시 보증금 10%는 LH에 귀속)


② PFV 전매 허용요건 강화 (택촉법·공특법 시행령 개정사항)

공동주택용지를 공급받은 자가 PFV*의 최대 주주인 경우 해당 PFV에 대한 전매를 허용하여 자금조달을 지원하고 있으나, 다른 기업집단의 계열사들이 최대 주주 이상의 지분을 확보하여 PFV를 사실상 지배하는 등 전매제한 특례규정의 악용사례가 지적되어 왔다.

* PFV(Project Financing Vehicle) : SPC의 일종으로 ｢법인세법｣ 제51조의2제9호에 근거하여 배당가능이익의 90% 이상 배당 시 법인세 면제 혜택을 받는 주식회사


이에 택지 수분양자가 PFV의 과반지분을 확보한 경우에만 해당 PFV로의 전매를 허용함으로써, PFV 전매 허용요건을 강화하기로 하였다(｢택지개발촉진법｣·｢공공주택특별법｣ 시행령 개정).

제도개선 후, 민간의 제도 활용도 및 활용 실태 등을 모니터링(1년)하고 필요시 PFV 전매 특례제도 폐지 등 추가조치도 검토할 예정이다.

③ 제재처분 업체 공급 제한

LH 공동주택용지 공급 시, 주택사업자의 사업추진능력(주택건설실적, 시공능력 등)만 검증하며, 주택·건설사업 관련 법령 준수 등 사업자 건전성에 대한 별도의 검증체계는 없었던 실정이다.

이에 주택건설사업의 건전성 강화 및 택지 공급질서 확립을 위해 주택·건설사업 추진 과정에서 ｢주택법｣ 등 법령 위반으로 인해 영업정지 등 제재처분을 받은 이력이 있는 경우 공동주택용지 우선순위 공급을 제한하기로 했다.

* (법령·처분) ｢주택법｣ 및 ｢건설산업기본법｣에 따른 영업정지 또는 과징금
(제한 기간) 공급공고일 기준 3년 이내 부과된 제재처분에 대해 적용


④ 특별설계 공모 방식 공급 확대

공동주택용지는 원칙상 추첨으로 공급하나, 당첨 확률을 높이려는 건설사들의 계열사 동원행태 등 추첨제 악용 가능성이 지적되어 왔다.

이에 추첨제도의 한계점을 보완하고, 건축물 특화 및 우수설계 촉진 등을 유도하기 위해 LH가 공급하는 공동주택용지에 대하여 특별설계 공모를 통한 공급을 확대해 나가기로 하였다.

입지 및 공급여건이 양호하며, 2기 신도시 등 특화발전이 요구되는 지역 위주로 설계공모 대상 필지를 검토할 예정이며, 설계공모 평가 시에는 지역주민을 위한 문화·체육·편의시설 확보 등 공익성 및 사회적 가치 기여 등을 평가 기준으로 포함할 계획이다.

국토교통부 김영한 토지정책관은 “이번 제도개선을 통해 일부 건설사의 페이퍼컴퍼니 동원 응찰 등 공공택지 공급질서 교란행위가 차단되고, 공공택지 공급체계가 실수요자 중심으로 이루어질 것으로 기대한다”면서, “제도개선의 공공택지 실수요자 공급효과 등을 면밀히 모니터링하고, 필요한 경우 투기우려지역 공동주택용지 응찰요건 강화 등 추가적 제도개선도 지속 추진해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

이번 제도개선방안 중 시행령 개정사항은 개정안 입법예고(2.26～4.8), 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 상반기 내에 시행될 예정이다.

시행령 개정안 전문은 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr)의 정책자료/법령정보/입법예고·행정예고란에서 확인할 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우 2020년 4월 8일까지 우편, 팩스 또는 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있다.

※ 의견 제출기간 : ’20. 2. 26.～4. 8.
의견 제 출 처 : 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 부동산개발정책과(☎ 044-201-3438, fax 044-201-5661)
세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 공공택지관리과(☎ 044-201-4524, fax 044-201-5512)