경기도 수원에 1억5000만원짜리 전셋집을 구한 L씨.
등기부등본 확인 결과 1순위로 은행권에서 3000만원 근저당이 설정돼있었지만 집 값이 2억5000만원 정도라 혹시 경매에 넘어가더라도 전세 보증금은 안전하게 지킬 수 있을 것이라 안심하고 계약을 했습니다.
하지만 이사한지 2달 만에 갑자기 살고 있는 집이 경매에 넘어간다는 통지를 받았습니다.
1순위 은행권 근저당 금액도 적은데다 전입신고와 확정일자도 모두 갖춰 전세보증금을 안전하게 돌려받을 거란 기대와 달리 L씨는 전세보증금 중 일부를 돌려받지 못했습니다.
바로 집주인의 세금 체납 때문인데요. 은행 대출과 달리 세금 체납 여부는 등기부등본에 나타나지 않아 매우 위험합니다.
체납세액은 아무리 많이 쌓여도 국세청이나 지방자치단체가 부동산을 압류한 이후에나 등기부등본에 기록되기 때문입니다.
이처럼 세금체납이 있는 소유자의 집은 경매에 넘어갈 경우 문제가 됩니다.
L씨가 만약 1순위 은행권 대출이 없는 상태에서 선순위 세입자로 들어갔다면 낙찰받은 사람에게 못 받은 전세 보증금을 청구할 수 있습니다. 하지만 L씨의 사례처럼 후순위 세입자일 경우 보증금을 잃을 위험이 큽니다.
경매가 진행되면 채권자들은 권리 순위에 따라 돈을 배당받게 되는데요. 이때 해당 부동산에 부과된 '당해세'는 '당해세 우선의 원칙'에 따라 확정일자가 있는 임차권저당권, 전세권 보다 우선해서 배당을 받게 됩니다.
여기서 말하는 당해세란 해당 부동산에서 발생한 재산세ㆍ종합부동산세ㆍ상속세ㆍ증여세 등을 말합니다.
당해세를 제외한 세금이라 하더라도 확정일자 또는 전세권 설정일보다 먼저 발생한 세금도 먼저 배당 받게 됩니다. 세금 발생 시점은 국세의 경우 법정기일, 지방세의 경우 과세기준일이 기준입니다.
'당해세 우선 원칙'에 따라 세입자보다 우선 배당하지만 이런 내용을 숙지하고 있다 하더라도 실제 전세계약에서는 무용지물입니다. 소유자의 세금 체납내역을 확인할 방법이 없기 때문인데요.
한 중개업자는 "체납 여부를 알아보려면 집주인에게 직접 납세완납증명서를 띄워달라고 하는 수 밖에 없다"며 "하지만 실제로 요구하기엔 다소 껄끄럽지 않겠느냐"고 얘기하네요.
국세청 관계자 역시 "세금 체납 내역도 개인 정보에 해당하기 때문에 본인이 아닌 사람에게 임의로 공개할 수 없다"고 말합니다.
이 같은 피해 사례는 계속되는 경기 침체로 앞으로 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다.
이와 관련해 새누리당 김재경 의원 등은 지난 3월 29일 임대인의 체납세금에 대하여 공인중개사가 관할 세무서장 및 지방자치단체의 장에게 열람을 신청할 수 있도록 하는 내용의 개정안을 국회에 발의한 상태입니다.
국회에서 통과되면 빠르면 7월부터 시행될 예정이라고 합니다.
주택경기 침체로 집값은 떨어지고 있는 데다 경기가 어려워 체납도 많고 경매로 넘어가는 경우도 속출하는 가운데 세입자들이 신경 써야 할 것만 늘고 있네요.
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