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대상지역은 ▶인구감소 ▶산업쇠퇴 ▶주거환경 악화 등 3개 요건 중 2개를 갖춰야 한다. 인구감소 지역은 지난 30년간 인구 최대치 대비 현재 인구가 20% 이상 감소한 지역 또는 지난 5년간 3년 연속 인구가 감소한 지역이다.

대상지역은 엄격하게 지정

산업쇠퇴 지역은 지난 10년간 해당 지역 내 사업체 수의 최대치 대비 현재 사업체 수가 5% 이상 감소한 지역 또는 지난 5년간 3년 연속 사업체 수가 감소한 지역으로 정했다. 주거환경 악화 지역은 준공된 지 20년이 지난 노후 건축물이 전체 건축물 중 50% 이상인 지역이다.

이 사업을 추진하기 위한 조직체계도 마련된다. 지자체의 도시재생계획 등을 심의·조정하기 위해 국무총리가 위원장이 되는 도시재생특별위원회가 설치된다. 도시재생특별위원회는 16개 관계 중앙행정기관의 장 및 문화, 인문·사회, 교육, 복지, 경제 등의 민간 전문가로 구성된다.

대상 지역엔 인센티브를 주기로 했다. 국가나 지자체가 비용을 보조·융자할 수 있도록 했고, 국·공유재산의 처분, 조세·부담금 감면, 건폐율·용적률·높이제한·주차장 설치기준 완화 등이 주어진다.

법 시행을 앞두고 그동안 구도심으로 골머리를 썩고 있던 지자체들은 적극적이다. 순천시의 경우 태스크포스팀(TF)을 꾸리기로 했다. 앞서 시는 도시재생 대상지역으로 매곡·중앙·장천·향·저전동 등 5개 지역으로 지정했다.

기존 재개발·재건축 지역 매몰비용이 문제

창원시나 청주시 등도 적극적으로 도시재생을 추진한다는 계획이다. 그러나 벌써부터 이 법의 한계성이 지적된다. 도시재생특별법이 기존의 도시정비구역(재개발·재건축)으로 지정된 곳의 문제를 해결하고 적용하기 어렵다는 것이다.

사실 많은 도시가 도시재생사업이 시급한 지역을 2000년대 중반부터 재개발·재건축 구역으로 지정해 재생사업을 벌여 왔다. 그런데 이미 재개발·재건축 사업을 위해 돈을 너무 많이 썼다. 구역당 평균 20억원에 이른다는 연구 결과도 나와 있다.

지금까지 추진했던 재개발·재건축 사업을 접고 도시재생 사업을 하려면 우선적으로 이 돈을 해결해야 하는 셈이다. 충북대 황희연 교수(도시공학과)는 “재건축·재개발에 찬성했던 주민 중 절반 이상이 주민이 중심이 되는 새로운 도시재생 방법에 찬성하고 있지만 매몰비용 해결이 걸림돌로 작용하고 있다”고 지적했다.

한 지자체 관계자는 “매몰비용을 무시하고 도시재생특별법을 적용한다면 주민들의 반발만 사게 될 것”이라며 “온갖 좋은 내용은 법안에 담았지만 현장에서 실효성을 갖기에는 제한적일 수밖에 없다”고 말했다.