김씨는 서울의 한 시장 안에서 월세 선납형 단기임대로 등산복 매장을 운영하고 있습니다.
월세 선납형 단기임대란 흔히 말하는 ‘깔세’ 방식입니다. 보증금 없이 일정기간의 월세를 한꺼번에 지불하는 임차방식으로 주로 장기로 임차할 의사가 없는 세입자들이 이용합니다.
세입자는 목돈이 들어가는 보증금 부담이 줄어 좋고, 건물주는 시세보다 높은 월세를 받을 수 있어 최근 선호하는 사람이 늘고 있습니다.
김씨 역시 3개월 정도만 가게를 운영할 목적으로 깔세 매장을 임차했습니다. 김씨는 보증금 없이 월세 3개월 분을 한 번에 납부하는 조건으로 매장주인과 임대차 계약서를 작성했습니다.
장사를 시작한 김씨는 예상보다 매출이 높아 만족했습니다. 하지만 얼마 지나지 않아 가게주인에게 매장을 비워달라는 통지를 받았습니다. 장기 계약할 임차인이 나타났다면서 다른 매장을 구해 나가라는 것입니다.
김씨는 계약서상 계약기간이 남아있는데 당장 매장을 비우라는 집주인의 요구를 받아 들일 수 없다는 입장입니다. 반면, 가게 주인은 깔세 매장은 상가임대차보호법(이하 상임법)의 보호 대상이 아니라며 당장 가게를 비우라고 주장합니다.
가게 주인의 주장처럼 깔세 매장을 운영하는 김씨는 계약기간 만료 전이라도 매장을 비워줘야 하는 걸까요?
‘일시 사용이 명백한 임대차’인지 판단이 관건먼저 김씨의 주장을 살펴보겠습니다. 상임법에서는 임대차기간에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다.
상가건물임대차 보호법 제9조 임대차기간 등
기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.따라서 계약서상 임대차 기간이 3개월이라 하더라도 상임법에 따라 임차인은 1년을 주장할 수 있다는 것입니다.
집주인은 아래의 법 조항을 들어 가게를 비워달라고 주장합니다. 3개월 단기 임차가 목적이었기 때문에 ‘일시 사용이 명백한 임대차’이며, 법의 보호 대상이 아니라는 것입니다.
상가건물임대차 보호법 제16조 일시 사용을 위한 임대차
이 법은 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.이 사건의 쟁점은 ‘일시 사용이 명백한 임대차’인가, 아닌가에 있습니다. 하지만 법 조문에는 일시 사용이 명백한 경우에 대한 기준이 없습니다. 임대차 목적ㆍ기간에 따라 개별적으로 판단할 수밖에 없는 실정입니다.
일시 사용에 대한 법 기준 없어…보호 장치 절실판례에서는 숙박을 위한 호텔 또는 여관의 임차는 일시 사용이 명백한 임대차로 판단했습니다. (대법원 1994.12.8선고, 93다43590 판결)
학설은 지방에 근무하는 교사가 방학 동안 연수교육을 받으러 상경하여 1개월간 주택을 빌린 경우를 일시 임대차로 볼 수 있다고 설명합니다. (김상용, 2009년, 채권각론 286쪽)
다시 말해 확정된 기간 없이 상황에 따라 변동될 수 있는 경우, 일시 사용이 명백한 경우로 볼 수 없고 상가임대차보호법 적용대상이 될 수 있다는 판단입니다.
김씨의 사건에서 등산복 매장 운영은 학교의 방학처럼 기간이 정해졌다고 보기 어렵습니다. 상황에 따라 연장될 수 있다고 보는 것이 사회 통념에 가깝습니다.
이때 김씨가 계약기간을 당당하게 요구하려면 사업자등록이라는 상임법 상 대항요건을 갖추고 있어야 합니다. 만약 임대인과 원만한 합의가 이뤄지지 않아 소송으로 갈 경우 최종 판단은 법원의 몫이 될 것입니다.
최근 단기 임대차시장이 커지면서 임차인은 물론이고 임대인 피해 사례도 늘고 있습니다. 이들을 보다 안전하게 보호하기 위한 법적 장치 보완이 필요한 때입니다.
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