부동산

서울 서초구 반포동 주공1단지는 2013년 재건축조합 설립 후 3년이 지나도록 사업이 더디다 지난해부터 속도를 내기 시작했다.

당초 45층으로 계획했던 재건축 층수를 서울시의 요구대로 35층으로 낮춰 지난달 서울시 도시계획위원회에서 재건축 골격인 정비계획을 통과했다. 현재 건축심의 준비 중이다. 주변 중개업소들은 초고층을 포기하면서 3.3㎡당 500만원 정도 분양수입이 줄어들 것으로 본다.

2003년 12월 말 추진위를 구성한 송파구 잠실동 주공5단지는 10년이 지난 2013년에야 조합을 설립했다. 이후에도 비리 등으로 몸살을 앓으며 지난 3년간 12번이나 조합설립 인가를 변경할 정도로 사업이 꼬였다. 50층 재건축을 추진하다 최근 초고층 계획을 일부 포기했다.

강남권 재건축 시장이 올해 말로 유예가 끝나는 재건축 부담금 공포에 휩싸였다. 부담금을 피하기 위해 조합들은 집안싸움을 멈추고 사업성 하락을 감수하면서까지 사업을 재촉하고 있어 부실의 우려도 있다.

재건축 부담금은 2008년 금융위기 이후 가라앉은 주택경기를 살리기 위해 2013~2014년 시행이 유예된 뒤 다시 올해 말까지 유예가 연장됐다. 그동안 집값이 꽤 올라 이번에는 연장되지 않을 가능성이 크다.

 
일반분양계획 인가 신청 연말까지 내야 피할 수 있어

부담금이 살아나면 강남권 등 집값이 많이 오른 지역의 재건축 단지들에 상당한 부담이 될 것으로 예상된다. 본지가 예상 집값, 집값 상승률, 사업비 등으로 시뮬레이션한 결과 강남권 주요 단지의 부담금이 가구당 1억원이 넘을 것으로 추정됐다.

서초구 반포주공1단지(1·2·4주구) 3억7000만원, 강남구 대치동 은마 2억원, 송파구 잠실동 주공5단지 1억9000만원이다. 과천도 1억원이었다.
 
재건축 단지들의 집값이 해당 지역 평균보다 훨씬 많이 올랐기 때문이다. 2012~2016년 5년간 강남구가 7.6% 오르는 동안 은마아파트는 29% 상승했다.

여기다 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적) 완화 등으로 재건축 규모가 기존 단지보다 많이 커지면서 개발비용이 적게 든다.

일반분양분이 많은 데다 분양가를 비싸게 받을 수 있어 이들 단지 대부분 일반분양분 수입으로 사업비를 충당할 수 있다. 반포주공1단지 용적률은 기존 108%에서 300%로 두 배 정도 높아진다. 재건축 부담금을 피하려면 조합은 올해 말까지 재건축 착공 전 마지막 단계인 관리처분(일반분양계획) 인가를 신청해야 한다.

하지만 남은 9개월여 동안 관리처분 인가 신청까지 시간 여유가 많지 않다. 업계는 현재 사업승인을 받았으면 안정권이고 적어도 조합 설립 단계는 지나야 부담금 제외를 기대할 수 있을 것으로 본다.

 
"집값 전망 불확실 투자 신중을"

조합을 설립했어도 정비계획 확정 전이라면 어렵다. 부동산114에 따르면 강남 4구에서 재건축을 추진 중인 아파트는 총 7만여 가구이고, 이 중 3만7000여 가구가 조합 설립 이후다.

강남구 개포와 강동구 고덕 일대는 관리처분 단계여서 부담금을 이미 벗어났다. 건축심의를 준비하고 있는 반포주공1단지는 좀 여유가 있고 서울시의 정비계획 심의를 받고 있는 잠실주공5단지는 빠듯하다. 아직 조합 설립 전인 은마는 사실상 환수제를 피하기 쉽지 않을 것으로 업계는 보고 있다.

추진위 구성도 제대로 하지 못한 압구정은 부담금을 피할 방법이 없다. 과천은 단지에 따라 사업단계가 다르다. 활발한 재건축 사업은 도심 주택공급 확대 효과를 가져오지만 부작용도 우려된다.

내년 이후 비슷한 시기에 분양이 들어가면 2021~2022년에 완공이 몰리면서 주택공급 과잉이 나타날 수 있다. 2007~2008년 잠실에 1만8000가구가량 한꺼번에 입주하면서 주변 주택시장이 출렁거렸다. 재건축 공사를 위한 대규모 주택 멸실로 전·월세난도 예상된다.

재건축 가격 거품도 걱정된다. 사업 속도가 빠른 단지들을 중심으로 이미 가격이 들썩이고 있기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "앞으로 집값 전망이 불확실해 부담금 회피에 대한 막연한 기대감으로 투자하는 것은 신중해야 한다"고 말했다.

 

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