부동산

나올 때마다 완판 행진이다. 해외 부동산 공모펀드 얘기다. 일반 투자자도 해외 부동산에 간접 투자할 수 있는 기회가 열리면서 수익에 목마른 투자자가 몰려들고 있다. 

이달 6일 미래에셋자산운용이 내놓은 ‘미래에셋맵스 호주부동산 공모펀드’는 이틀 만에 완판됐다. 이 상품은 호주 캔버라에 있는 연방정부 교육부 청사 건물에 투자하는 공모펀드다.

최소 가입액이 1000만원으로 일반 공모펀드치고 높은 편이었지만 모집 한도인 800억원이 금방 찼다. 신한은행 등 은행들도 이례적으로 총 500억원을 넣었다. 덕분에 투자자 모집은 계획보다 하루 먼저 마감됐다.

5년 6개월 동안 환매가 불가능한데다 호주 달러 변동 위험에 그대로 노출된 상품이지만 큰손들은 아랑곳하지 않았다.

해외 부동산 공모펀드는 금융회사가 장기 임대 계약이 돼 있는 건물을 사들인 뒤 6개월마다 투자자에게 꼬박꼬박 임대 소득을 제공하는 식이다. 일정 기간이 지나면 건물을 되판 뒤 그 때의 시세에 따라 차익을 낼 수도 있다.

금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 최근 5년간 해외 부동산 공모펀드의 수익률을 비교해보니 98%(한화JapanREITs부동산투자신탁1)에 이르는 상품도 있었다. 고수익을 쫓는 수요가 생기니 상품 출시도 줄을 잇고 있다.

하나자산운용은 23일부터 미국 워싱턴DC에 있는 미국 항공우주국(NASA·나사) 본사 건물에 투자하는 공모펀드를 판매한다. 나사는 2028년까지 이 건물을 임차했다.

모집 금액은 1564억원이다. 해외 부동산 공모펀드로는 처음으로 50% 부분 환헤지를 걸어 환율 변동 위험에 일부 대비했다. 차문현 하나자산운용 대표는 "저금리 기조 속에 안정적인 투자처를 찾는 개인 투자자에게 투자 대안이 될 것"이라고 말했다.
 
 
환율·원금 손실 등 감안해야

NH투자증권은 프랑스 파리 오피스단지에 있는 건물 인수를 추진하고 있다. 이 건물은 프랑스 화장품 회사 로레알그룹이 본사로 사용할 예정이다.

지분 일부는 개인 투자자를 대상으로 한 공모펀드로 내놓는 안을 검토 중이다. 금융투자업계의 발빠른 대응 덕에 해외 부동산과 관련된 펀드 상품 숫자는 최근 5년 사이 10개에서 103개로, 10배로 많아졌다. 부동산 펀드 규모 역시 2년새 70% 가량 불어났다.

올해 해외 부동산 전망은 긍정적이다. 마디 모크레인 라살자산운용 유럽 리서치총괄책임자는 "프랑스 파리, 네덜란드 암스테르담, 독일 프랑크푸르트 등 도심 오피스 투자는 유럽연합(EU) 지역 평균을 웃도는 수익률이 기대된다"며 "또 일본과 호주는 부동산 관련 권리를 강력하게 보장하고 수익률이 양호해 안정적인 투자처가 될 수 있다"고 말했다.

하지만 막연하게 고수익을 기대하며 돈을 붓는 것은 독이 될 수 있다. 부동산 펀드는 대체로 투자위험 등급이 1·2등급(매우 높은 위험·높은 위험)이다.

가장 큰 위험은 돈이 묶여 있는 수년 동안 투자한 부동산 가격이 어떻게 변하는지다. 원금 손실 가능성이 늘 있다. 또 돈이 묶여 있는 데 따른 기회비용은 무시할 수 없다. 

해외 자산에 투자하는 만큼 환율 변동 위험도 고려해야 한다. 환노출형이라면 높은 수익을 내더라도 환율 변동으로 큰 비용을 치를 수 있다.

반대로 환헤지형은 헤지에 드는 비용 때문에 수익률이 다소 낮아질 수 있다. 한 자산운용사 관계자는 "과거에는 미국 달러와 유로 등 주요 통화는 환헤지 계약을 할 때 최소 원금을 보장할 수 있을 만큼의 프리미엄(웃돈)이 있었지만 최근에는 그렇지 않다"며 "기관, 연기금이 아닌 일반 투자자가 통화별 헤지 비용까지 따지긴 어려울 것"이라고 말했다.

해외 부동산 펀드의 열풍 속에 국내 부동산에 투자하는 펀드도 선보였다. 신한금융투자는 22일 서울 명동 인근 ‘나인트리 프리미어 호텔’에 투자하는 공모펀드 판매에 나섰다.

GS리테일 계열사인 파르나스호텔이 위탁 운영하는데, 20년간 장기 임대 방식으로 계약을 맺었다. 465억원의 공모에 참여하는 일반 투자자는 6개월마다 배당을 받을 수 있다.

 

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