부동산

서울 한강 북쪽 변 강변북로를 앞에 두고 한강과 300m 떨어진 용산구 이촌동 래미안첼리투스 아파트. 지난달 말 발표된 124㎡(이하 전용면적) 공시가격은 가구에 따라 12억2100만~18억4000만원이다.

한강 조망이 확 트인 맨 꼭대기 56층과 한강이 보이지 않는 1층 간 공시가격 차는 6억1900만원이다. 공시가격은 정부가 세금 부과 등의 기준으로 삼기 위해 감정평가를 거쳐 매기는 금액이다. 대개 시세의 70~80%다. 때문에 시세 차는 8억~9억원에 해당한다.

지난해 거래된 최고가(54층·25억5000만원)와 최저가(2층·17억9000만원)는 7억6000만원까지 차이가 났다. 이는 서울 아파트 평균 가격(5억7000만원)보다 큰 금액이다. 한강 변 초고층 조망권이 서울 아파트 한 채 가격과 맞먹는 셈이다.

같은 단지, 같은 크기인데도 아파트 가격이 무려 절반가량이나 벌어진다. 조망권 프리미엄이다. 집 크기가 같아도 층이 올라가 조망이 좋을수록 가격이 올라간다.

조망이 좋을수록 비싸다는 것은 알려진 사실이지만 계량화가 쉽지 않다. 같은 조건에서 비교 가능할 만큼 같은 단지 내, 같은 크기인 주택의 거래가 많지 않아서다. 그래서 본지는 모든 가구에 부여되는 정부 공인가격인 공시가격을 통해 조망권 가격을 비교해봤다.
 
1층과 최고층 가격 차 집 한채 값

한강과 청담대교·한강 뚝섬공원이 내려다보이는 광진구 자양동 광진 트라팰리스 169㎡ 28층 가격이 9억9200만원으로 최하층인 2층(6억9600만원)보다 42.5% 비쌌다. 이 아파트 25층 84㎡는 준공 시기와 단지 규모가 비슷한 대신 한강 조망이 어려운 인근 I아파트 내 같은 층, 같은 집보다 7100만원(14%) 더 나간다. 시세로는 1억원 이상 벌어진 셈이다.

서울숲 너머로 한강이 보이는 성동구 성수동 1가 초고층 갤러리아포레도 층별 가격 차가 크다. 241㎡ 43층과 최하층인 6층이 각각 34억1600만원과 29억7600만원으로 4억4000만원 차이다.

박상언 유앤알컨설팅 사장은 "한강 조망이 주는 쾌적함과 만족감을 얻기 위해 기꺼이 많은 금액을 지불하려는 수요가 많다"고 말했다 

조망권도 방향에 따라 가격이 달리 나타났다. 북쪽 방향의 한강 조망권 가치는 거실에서 남향으로 보는 조망권 가치보다 못하다.

한강 남쪽변에 들어선 강남구 청담동 청담자이, 서초구 반포동 아크로리버파크, 송파구 잠실동 엘스 등의 30층대는 1층보다 15%가량 비싼데 그쳤다. 아크로리버파크 129㎡ 34층은 1층(19억4400만원)보다 13.6% 높은 22억800만원이었다.

서울 남산의 ‘그린 조망권’도 돈이 된다. 남산 옆 중구 남대문로5가 남산트라팰리스 35층 148㎡는 최하층 3층보다 31.6%(2억3600만원) 더 비싼 9억8400만원이다.
 
 
해운대 고층 가격은 저층의 두배

조망권 가격 차는 부산 해운대 바닷가의 초고층 아파트에서 가장 크다. 80층으로 국내 최고층인 두산위브더제니스의 고층 가격은 저층 가격의 두 배를 넘는다. 127㎡ 71층이 8억5600만원인데 3층은 4억원이다. 중간층인 40층은 3층보다 50% 비싼 6억원이다.

최근 몇년 사이 주택시장이 회복되면서 조망권 가격이 비싸졌다. 광진 트라팰리스 169㎡의 고층과 저층의 가격차는 집값이 약세이던 2013년엔 19%까지 좁혀졌다가 올해 42.5%로 벌어졌다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 "주택경기 침체기 때엔 조망권이 중시되지 않지만 가격 상승기일 땐 무형자산의 가치도 동반 상승한다"고 분석했다.

대개 층이 올라갈수록 조망 범위가 넓어져 가격이 올라가지만 맨 꼭대기꼭대기 층이라고 가장 비싼 것은 아니다.

남산트라팰리스 142㎡ 36층은 35층보다 2400만원 더 낮다. 최현종 국토교통부 부동산평가 주무관은 "펜트하우스 등으로 특화되지 않고 다른 층과 같은 크기·구조의 맨 꼭대기꼭대기 층은 1층 출입문에서 접근성이 떨어지는 등의 이유로 낮게 평가되기도 한다"고 말했다.

 

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