부동산

아파트 등 주택시장에 비해 요즘 토지시장은 잠잠한 편입니다. 그런데 신문이나 인터넷에선 그린벨트 내 토지 분양 광고가 부쩍 눈에 띕니다.
 
이런 광고는 그린벨트가 시 전체 면적의 70% 이상인 경기도 과천·하남·의왕·고양·남양주시는 물론 경기도 시흥시와 충남 당진시 등지에서 성행하고 있습니다. 

곧 그린벨트가 해제될 지역이고, 그린벨트가 해제되면 땅값이 지금보다 두세 배 오를 것이라고 유혹합니다. 저금리로 유동자금이 풍부하고 그린벨트 해제 소식이 심심찮게 나오면서 실제로 투자에 나서는 사람도 적지 않다고 합니다.  

그런데 정말 그럴까요. 그린벨트 토지 분양은 주로 토지거래허가구역에서 풀린 그린벨트 내 임야(산)를 쪼개 파는 형태입니다. 토지주가 직접 분할 판매하거나 혹은 기획부동산 등 분양 업체가 임야를 싸게 사들인 뒤 분할해 되파는 예가 많습니다. 

그린벨트라고 해도 토지거래허가구역만 아니면 사고파는 데 제약이 없으므로 이런 행위 자체가 불법은 아닙니다. 정부가 그린벨트 관련 규제를 완화하고, 그린벨트를 잇달아 해제하고 있는 것도 맞습니다.

 
해제 여부 누구도 장담 못해

정부는 지난해 관련법(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법)을 개정해 30만㎡ 이하 소규모 그린벨트의 해제 권한을 시·도지사에게 이양했습니다. 종전에는 국토교통부 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐야 그린벨트를 해제할 수 있었지만 이제는 시·도지사가 해제할 수 있는 겁니다. 

소규모 단절토지와 집단 취락지의 그린벨트 해제도 쉬워졌습니다. 각종 개발 사업과 규제 완화 차원에서 그린벨트 해제 지역도 늘어나고 있습니다. 2011년 이후 경기도에서만 140만9400㎡가 해제됐습니다. 

국토교통부는 2020년까지 수도권을 비롯해 전국 7개 권역에서 총 227㎢의 그린벨트를 추가로 해제할 계획(2020 광역도시계획)입니다. 지역 발전을 위해 지자체들도 앞다퉈 그린벨트를 풀고 있습니다. 시 전체 면적의 78%가 그린벨트인 경기도 하남시의 경우 소규모 단절토지와 집단 취락에 대한 해제를 추진할 방침이다. 

그런데 문제는 어느 지역의 어떤 그린벨트가 해제될지 모른다는 겁니다. 또 그린벨트 토지분양 업체는 정부의 규제 완화로 곧바로 그린벨트가 해제되는 것처럼 현혹하는데, 실상은 그렇지 않습니다.

 
개발 가능해야 해제 후 상승

이와 관련 경기도청의 한 관계자는 “정부의 잇단 그린벨트 관련 규제 완화는 복잡한 그린벨트 해제 절차를 간소화하는 것뿐”이라고 말합니다. 절차만 간소화한 것이지 그린벨트를 대거 풀겠다는 의미는 아니라는 얘기입니다. 

업체들은 그린벨트가 해제되는 것만으로 땅값이 2~3배 뛰어 시세차익을 얻을 수 있다고 주장하지만 이 역시 사실과 다릅니다. 공장이든 집이든 개발이 가능한 땅이어야 그린벨트가 풀렸을 때 시세차익을 기대할 수 있습니다. 

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “그린벨트 자체는 땅값과 큰 연관이 없다”며 “(그린벨트가 풀린 뒤) 개발이 가능한 곳이어야 땅값이 뛰는 데 최근 분양한다는 그린벨트 내 땅은 대부분 개발이 어려운 맹지(盲地·도로와 접하지 않은 땅)인 경우가 많다”고 말합니다. 

개발이 가능한 땅이라면 그린벨트 해제 직후 토지거래허가구역으로 묶일 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 이렇게 되면 되팔기가 쉽지 않아 장기간 투자금이 묶일 수 있겠죠. 그린벨트 내 토지 분양이 성행하면서 국토부도 뒤늦게 대응에 나섰습니다. 

국토부는 최근 입법예고한 관련법 개정안을 통해 그린벨트 내 토지 분할 판매를 지자체가 규제할 수 있도록 했습니다. 국토부 측은 “앞으론 기획부동산의 그린벨트 쪼개기가 지자체에 의해 제동이 걸릴 것”이라고 설명합니다.

 

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