부동산

 
우선 개별공시지가는 주택의 공시가격과 마찬가지로 정부가 매년 1월 1일을 기준으로 과세 등을 위한 기준으로 삼기 위해 감정평가를 거쳐 정하는 ‘공인 가격’이다. 

땅은 거래가 드물고 필지별로 차이가 워낙 많이 나기 때문에 주변 실거래가격을 통해 가늠하기 어렵다. 공시지가가 그나마 어렴풋하게나마 땅값 ‘잣대’다. 주택보다 시세 반영률이 훨씬 낮아 웬만해선 50%도 되지 않는다.    

올해 개별공시지가 대상 땅은 전국적으로 3268만 필지다. 지난해보다 38만 필지 늘었다. 

이중 서울 땅이 89만8229필지다. 서울 시내 전체 땅은 96만4826필지이지만 이 중 도로·하천 등은 땅값을 정할 필요성이 없어 공시지가 조사 대상에서 제외됐다.  
 
89만8229필지 중 국·공유지가 20% 정도인 17만3743필지다. 국·공유지를 차고앉아 있는 '내로라하는' 공공기관의 땅값을 살펴보자.

3.3㎡당 기준으로 청와대 공시지가는 445만원이다. 국회는 이보다 5배 넘게 비싼 2926만원이다. 헌법재판소는 2270만원이다. 
 
국회가 법을 만들고 바꾼다. 헌법재판관 9명 중 3명을 선출하고 헌법재판소장 동의권을 갖고 있어 헌법재판소보다 '한 끗' 위여서 국회가 더 비싼가.

이들 3개 기관 땅값을 누르는 땅은 나란히 붙어 있는 대법원과 대검찰청이다. 둘 다 똑같이 3.3㎡당 공시지가가 청와대의 10배에 가까운 4370만원이다. 대통령이든 국회의원이든 누구든 인신을 구속하고 죄를 묻다 보니 '쎈' 힘을 가졌다고 볼 수 있겠다.  
 
경찰은 땅값에서도 검찰에 밀린다. 경찰청 3.3㎡당 공시지가는 3980만원으로 390만원(9%) 낮다. 그런데 대법원·대검찰청이 마지막 웃음을 짓지 못한다. 이보다 더 비싼 땅이 있다. 서울시청이다.  


서울시청, 강남권 대법원·대검찰청보다 비싸
 
3.3㎡당 서울시청 공시지가는 1억5240만원으로 대법원·대검찰청의 3배가 넘는다. 대법원·대검찰청의 권한이 하늘을 찌르더라고 서울 하늘 아래에 있기 때문일까.  

 
그런데 ‘다크호스’가 있다. 광화문 정부청사다. 문재인 대통령이 집무실을 청와대에서 옮겨오기로 하면서 요즘 더욱 관심을 끄는 곳이기도 하다.  

이곳 공시지가는 3.3㎡당 1억원을 넘긴 1억730만원으로 서울시청에 이어 두번째다.  이렇듯 땅값에 묘하게도 서울 시내 주요 권력기관의 힘이 반영돼 있는 셈이다.   

 
하지만 땅값은 권력이 아니라 땅 ‘팔자’에서 나온다. 땅의 건물 주인 힘에 따라 땅값이 정해지는 게 아니라 사실상 땅 운명에 좌되는 것이다.

기본적으로 비싼 동네 땅값이 더 비싸다. 청와대와 헌법재판소가 있는 종로구보다 국회가 있는 여의도, 대법원·대검찰청이 있는 강남권(서초구)의 땅값이 더 높기 때문에 이들 기관이 깔고 앉아 있는 땅값도 더 나가기 마련이다. '가문'에 따라 금수저·은수저·흙수저를 물고 태어난 셈이다.  

여기서 주요 변수가 있다. '출신성분'이다. 땅의 쓰임새를 정해놓은 용도지역을 말한다. 도시지역에선 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역 등으로 나뉜다.

땅값은 ‘땅 생산성’에 달렸다. 땅을 사용해 얼마나 돈을 많이 벌 수 있느냐에 좌우된다.  
 
공장보다는 집, 집보다는 빌딩이나 상가를 짓는 게 수익성이 훨씬 좋기 때문에 상업지역이 가장 비싸다. 상업지역>주거지역>공업지역>녹지지역 순이다.  

상업지역 공시가격이 가장 비싸

올해 시도별 최고 공시지가 땅이 모두 상업지역이다. 서울 뿐 아니라 전국에서 가장 비싼 땅은 중구 명동 네이처리프블릭이 자리 잡고 있는 상업지역으로 3.3㎡ 2억8400만원이다.

주거지역 최고가는 강남구 대치동 동부센트레빌 아파트 부지 4530만원으로 상업지역 1위의 6분의1 수준에 불과하다. 서울 시내 공업지역에선 3120만원, 녹지지역은 700만원이 1위다.

서울에서 주거지역 외 상업·공업·녹지지역 최고가 땅이 강남권이 아닌 지역에서 나온 걸 보면 때론 ‘가문’(지역)보다 ‘성분’(용도지역)이 더 크게 작용하는 것 같다. 
서울시청과 국회가 상업지역이고 나머지는 대부분 주거지역이다. 광화문 정부청사도 상업지역이다. 

서울시청이 있는 서울 한복판의 중구는 상업지역 천국이다. 2015년 말 기준으로 땅 크기가 997만㎡로 서울 시내 25개 구 가운데 가장 적다. 1000만㎡보다 작은 유일한 구다.

하지만 땅값이 비싼 상업지역은 가장 많다. 391만㎡로 중구 면적의 40%를 차지한다. 강남권(강남·서초·송파) 상업지역을 합친 면적(417만㎡)과 비슷하고 서울 전체 상업지역(2530만㎡)의 15%다.  

그러다보니 중구 땅값이 최고다. 올해 공시지가 기준으로 3.3㎡당 2268만원이다. 강남권은 1000만(서초구)~1808만원(강남구)이다. 

천정부지의 서울시청 땅값에는 이런 이유가 있다. 그러고 보니 용도지역 결정권도 서울시에 있다.

청와대가 같은 주거지역이면서도 다른 기관보다 두드러지게 저렴한 이유는 인근 경복궁 보호 등을 위한 건축규제가 많이 때문이다.     
 
가격 상승률은 청와대 가장 높아

전체 면적을 기준으로 보면 국회 공시지가가 가장 많이 나간다. 3조원에 가깝다. 33만여㎡로 땅이 워낙 넓어서다. 그 다음이 5만8000㎡의 대법원 7667억원이다. 1만2000여제곱의 서울시청은 5859억원. 청와대도 23만여 ㎡로 넓긴 해도 단위면적당 가격이 낮다 보니 총액은 3215억원이다. 

지난해 대비 올해 공시지가가 가장 많이 오른 땅은 청와대댜. 11.8%(450만원) 올랐다. 올해 서울 전체 공시지가 평균 상승률(5.3%)의 두 배가 넘는다. 

마포구가 14.1%로 가장 높다. 청와대가 속한 종로구는 평균 4.9% 올랐다. 서울시청은 변동이 없었다. 

주요 권력기관의 틈바구니에서 국민의 숨터가 되는 경복궁은 땅값이 어떻게 될까. 몸값이 낮은 녹지지역으로 3.3㎡당 324만원에 불과하다. 면적은 청와대보다 넓은 31만여㎡로 총 공시지가는 3092억원이다.

그런데 이들 공공기관은 해당 부지 공시지가의 고저에 일희일비할 필요가 없다. 공시지가가 실제 권한 등에 미치는 영향은 전혀 없다. 이들 기관은 재산세 등 각종 세금 면제 대상이어서 공시지가가 비싸다고 재산세·종부세를 걱정하지 않아도 된다. 

다만 이들 부지가 민간에 매각될 때 공시지가가 판매가격을 정하는 데 중요한 기준이 된다.

 

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