부동산

문재인 정부 부동산 대책의 첫 윤곽이 드러났다.

조정대상지역을 추가해 아파트 분양권 전매제한 기간을 늘리고 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 강화하는 등 투기 수요를 차단하는데 초점을 맞췄다.


기획재정부·국토교통부·금융위원회는 19일 광화문 정부서울청사에서 브리핑을 갖고 이같은 내용의 부동산 대책을 발표했다. ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응 방안’이란 대책 이름에서도 알 수 있듯 전방위적 규제가 아니라 일부 과열 지역만 공략하는 ‘핀셋 규제’에 방점이 찍혔다.


먼저 규제 타겟을 넓혔다. 지난해 11·3 부동산 대책에서 조정대상지역으로 지정한 서울 25개구(전역)와 경기 6개시(과천·성남·하남·고양·화성(동탄2)·남양주시), 부산 5개구(해운대·연제·수영·동래·남구)와 세종시 등 37곳에 경기 광명시, 부산 기장군·부산진구 등 3곳을 추가 선정했다.

김영국 국토부 주택정책과장은 “청약경쟁률 및 주택가격 상승률이 기존 조정 대상지역과 비슷한 수준으로 높고, 국지적 과열현상이 발생할 가능성이 높은 지역을 추가 선정했다”고 설명했다.

타겟에 대해선 규제를 강화했다. 서울은 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)를 제외한 21개구 민간택지에 적용해 온 전매제한기간(현행 1년 6개월)을 소유권 이전 등기시까지로 늘렸다. 이에 따라 서울 전역의 전매제한기간이 소유권 이전 등기시까지로 늘어났다.

조정대상지역에서 청약할 경우 ▶세대주가 아니거나 ▶5년 이내에 다른 주택에 당첨됐거나 당첨자 세대에 속하거나 ▶2주택 이상 소유자는 1순위에서 제외된다. 이같은 규제는 19일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다.

조정대상지역 내 재건축 규제도 강화한다. 조합원당 재건축 주택 공급을 원칙적으로 1주택까지 허용키로 했다. 현재는 과밀억제권역 내 최대 3주택, 과밀억제권역 밖에선 소유 주택수 만큼 분양받을 수 있다.

대책에 따르면 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정대상지역에 포함되면 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양받을 수 있다. 다만 종전 소유 주택 가격, 또는 전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택까지 허용한다. 재건축 규제는 올 하반기 중 시행된다.


대출 규제도 조정했다. 조정대상지역의 LTV·DTI 규제 비율을 기존보다 10%p씩 강화했다. 집단대출(잔금대출만 해당)에 대한 DTI 규제도 신설했다. 현재 LTV는 전 지역 70%, DTI는 수도권 전지역 아파트 담보대출 60%(집단대출에는 미적용)다. 규제를 적용하면 LTV 60%, DTI 50%(집단대출도 적용)로 강화된다. 일반 주택담보대출은 7월 3일부터, 집단대출은 7월 3일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다.

다만 정부는 대책에서 “투기 수요는 억제하되, 실수요자는 최대한 보호하겠다”고 수차례 언급했다. 서민에 대해선 강화한 LTV·DTI 규제 비율을 적용하지 않고 현행대로 유지하기로 했다. 잔금대출에 적용하는 DTI 비율도 60%로 완화해 적용한다. ‘서민’ 기준은 ▶부부합산 연소득 6천만원(생애최초구입자 7천만원) ▶주택가격 5억원 이하 ▶무주택세대주다.

단속도 계속한다. 국토부·국세청·경찰청·지자체가 합동 점검반을 구성해 과열 지역에 대한 현장 점검을 실시한다. 함정 단속을 통해 ‘떳다방(이동식 공인중개업소)’이나 분양권·청약통장 불법 거래, 다운계약서 작성 등을 잡아낼 계획이다.

규제가 제대로 먹히지 않을 경우 추가 조치가 잇따를 것이란 단서도 달았다. 김영국 과장은 “국지적 시장 과열이 지속되거나 주변 지역으로 확산시 투기과열지구 지정을 적극 검토하겠다. 지방 민간택지 전매제한 기간 신규 설정도 고려하고 있다”고 말했다.

투기과열지구는 분양 수요를 잡아 향후 집값 급등을 막는 것은 물론 현재 집값까지 안정시킬 수 있는 고강도 규제 카드다. 투기과열지구로 지정되면 최장 5년간 분양권을 전매할 수 없다. 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고 조합원 분양가구도 1가구로 제한된다. DTI·LTV가 모두 40%까지 낮아진다.

부동산 대책과 관련한 여러 궁금증을 일문일답으로 정리했다.

질의 :이번에 추가된 조정대상 지역의 선정 기준이 무엇인가.

“경기도 광명시와 부산 기장군, 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건(주택가격상승률, 청약경쟁률 등)을 충족했다. 특히 주택가격 상승률이 기존 조정 대상지역 수준으로 높은 상황이었다.

최근 3주간 아파트 가격 평균 상승률이 광명시는 0.21%, 기장군과 부산진구는 0.19%로 기존 조정대상지역의 평균(0.15%)보다 높았다. 이 지역은 최근 주택전매가 증가하는 등 투자수요가 집중돼 과열우려가 존재했다.

부산 기장은 부산에서는 희소한 공공택지(일광신도시)가 있는 곳으로, 높은 청약수요게 따른 과열우려가 있어서 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다. 부산진구는 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67대 1 수준에 달했다.”

투기과열지구 지정을 왜 하지 않았나. 

“하반기 미국의 기준금리 추가 인상이 예고돼있고, 입주물량이 증가하는 등 주택시장의 조정요인이 존재하는 상황이다. 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적인 조치를 취한 뒤 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응키로 했다. 이번 조치에도 불구하고 과열이 지속된다면 투기과열지구 지정을 적극 검토한다는 계획이다.”
 
맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되나. 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되나.

“강화된 전매제한기간은 6월 19일 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 그 이전에 입주자 모집공고를 한 주택에는 적용되지 않기 때문에 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택은 예외다.

1순위 제한과 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자 모집승인 신청분부터 적용된다. 정부는 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처심사 등 주택공급규칙 개정절차를 최대한 단축해 신속히 시행할 예정이다.” 

금번에 선정된 조정 대상지역은 언제 다시 제외 여부를 결정하나.

“시장상황을 지속적으로 모니터링해서 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단되면 그때 제외 여부를 검토할 계획이다.” 

조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있는 경우는?

“조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용된다. 다만 자신의 소유한 기존주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있다.

이 경우엔 분양 받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원이라면 59㎡+91㎡ 이하 주택 2채를 분양 받을 수 있다.”

재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정은 언제부터 적용되나.

“이는 법개정이 필요한 사안으로, 이달 중 법 개정안을 발의해 하반기 중 시행할 예정이다. 올해 9~10월쯤 개정법률이 시행된 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다. 사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 실시하는 점을 고려해, 기존에 사업시행인가를 신청한 조합에 대해서는 종전 규정을 적용한다.”
 
이번 LTV·DTI 규제 강화의 특징은.

“이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비하기 위한 것이다. 은행뿐 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써 풍선효과를 방지한다.

제2금융권의 경우엔 2012년 투기지역 해제 이후 가장 강한 LTV·DTI 규제를 적용받게 됐다. 또한 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대하게 됐다. 그간 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 새로 도입했다.

집단대출 중 잔금대출에 대해 올 1월부터 분할상환을 의무화하는 여신심사가이드라인을 적용한 데 이어, DTI까지 적용되게 됐다. 다만 서민과 무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTV·DTI 규제비율을 유지한다. 부실 가능성이 낮은 실수요자의 내집 마련을 지원한다는 취지다.” 

왜 특정지역만 LTV·DTI를 강화했나. 2014년 8월 이전 수준으로 일괄 환원해야 하는 것 아닌가. 

“이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부지역 주택가격 급등으로 금융회사 대출 건전성이 악화되는 것을 방지하기 위해서다. 단기간 주택가격이 급등한 지역이 타깃이다. 주택가격이 안정적인 지역은 그러한 우려가 적기 때문에 대출 기준을 강화하지 않았다.”

조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규적용한 건 왜인가. 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌가.
 
“조정대상지역 내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출의 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금대출 단계에서부터 금융회사가 리스크 관리를 강화하도록 유도하고 집단대출의 건전성을 제고하기 위해서다.

다만 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안해 전 지역이 아닌 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI 규제를 도입한다. 서민 무주택세대에 대해서는 DTI를 60%로 상향적용함으로써 자금 애로가 발생하는 것을 최소화할 계획이다.”

 

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