부동산

3일부터 서울 전역과 경기도·부산 일부, 세종시 등 조정대상지역 40곳에서 강화된 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 적용된다. 이 지역에서 주택담보대출을 받는 경우 이전보다 대출 가능한 금액이 줄어든다.

일반 주택담보대출이 아닌 잔금대출에도 새롭게 DTI 규제가 적용된다. 금융당국은 이러한 내용의 ‘6·19 부동산대책’이 3일부터 시행된다는 행정지도 공문을 전 금융권에 발송했다고 2일 밝혔다.

달라진 대출 규제와 관련해 주택담보대출을 받을 사람이 알아둘 점을 Q&A로 정리했다.
 
조정대상지역 40곳은 어디인가. 그 외 지역과의 차이는.

"서울 25개 구와 경기도 과천·성남·하남·고양·남양주·동탄·광명시, 부산 해운대·연제·동래·남·수영·부산진구와 기장군, 세종시가 조정대상지역이다. 이 지역은 당초 70%였던 LTV 한도를 60%로 낮췄다.

또 수도권에만 60%로 적용했던 DTI 규제가 이들 40곳엔 50%로 적용된다. 이러한 대출 규제 변화는 은행뿐 아니라 제2금융권도 똑같다. 조정대상지역으로 지정되지 않은 곳은 이전 수준의 규제비율(LTV 70%, DTI는 수도권만 60%)이 적용된다."
 

LTV와 DTI 비율이 낮아지면 대출 가능 금액이 어떻게 달라지나.

"예를 들어 서울에서 6억 원짜리 아파트를 살 때 이전엔 LTV 70%, 즉 집값의 70%인 4억2000만원까지 대출받을 수 있었다. 앞으로는 LTV 한도가 60%이기 때문에 집값의 60%인 3억6000만원까지만 대출이 나온다.

해당 아파트를 연 소득 4000만원인 사람이 금리 연 4%, 30년 만기로 빌리는 경우를 따져보자. 이전에 DTI 60%로 계산하면 연 원리금 부담 상한이 2400만원(연 소득의 60%)이어서 4억2000만원까지 대출이 가능했다.

하지만 DTI 50%를 적용하면 앞으로는 3억4000만원까지만 빌릴 수 있다. 따라서 이 경우 LTV와 DTI를 모두 적용하면 대출 가능 금액이 기존 4억2000만원(LTV 70%, DTI 60%)에서 3억4000만원(LTV 60%, DTI 50%)으로 줄어든다. LTV와 DTI가 같이 적용되면 대출 한도가 낮은 액수가 실질 대출금액이 된다. 부산이나 세종시 등 비수도권 조정대상지역은 기존엔 LTV만 적용됐지만 앞으로는 DTI 50% 규제가 추가된다."
 
집단대출 중 잔금대출에 DTI가 적용되면 중도금 대출을 받을 때도 소득에 따라 대출가능액이 달라지나.

"중도금 대출은 DTI가 적용되지 않는다. 대신 중도금대출을 나중에 잔금대출로 전환하게 되기 때문에 은행에서 미리 중도금대출을 받는 사람에게 DTI 규제를 안내해주기로 했다.

예컨대 중도금 대출을 5억원을 받는데 DTI 50%로 따졌을 때 한도가 3억원밖에 안 된다면 ‘2억원은 잔금대출을 받을 수 없으니 개인적으로 마련하라’고 안내해준다."
 
이미 분양을 받았다. 나중에 잔금대출을 받을 때 DTI가 적용되나.

"그렇지 않다. 잔금대출에 대한 DTI는 3일 이후에 입주자모집 공고가 나온 경우에 대해서만 적용한다. 다만 이미 분양된 주택이라고 해도 3일 이후에 분양권을 전매한 사람(거래 신고일 기준)이라면 DTI 규제를 적용 받는다."
 
서민·실수요자는 예외라는데. 누가 서민·실수요자인가.

"세가지 요건을 충족해야 한다. 부부 합산 연소득이 6000만원(생애 최초 구입자는 7000만원) 이하이면서 주택가격은 5억원 이하이고 무주택 세대주여야 한다. 이 요건에 해당하면 조정대상지역에서 주택담보대출을 받더라도 기존처럼 LTV 70%, DTI 60%가 적용된다.

이와 함께 실직·폐업으로 수입이 없어서 대출금 상환을 미루는 경우에도 실수요자와 마찬가지로 종전 수준의 규제비율을 적용해준다. 금융권 전체 합산 주택담보대출이 1억원 이하인 소액 대출도 예외 대상이다."

한편 정부는 8월에 발표할 ‘가계부채 종합관리 방안’ 마련에 속도를 내고 있다. 기획재정부·금융위원회·금융감독원·한국은행 등은 4일 장하성 청와대 정책실장 주재로 회의를 열고 8월 가계부채 대책과 관련한 본격적인 논의를 시작한다. 이날 금융위원회는 모든 대출의 원리금 상환능력을 따지는 총체적상환능력비율(DSR)을 여신심사에 활용하는 방안 등을 논의 테이블에 올릴 예정이다.

애초 2019년으로 예정된 DSR 도입 시기가 앞당겨질지가 관심거리다. DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부금융, 마이너스통장 대출의 원리금 상환액까지 포함해 소득 대비 상환능력을 심사한다. 기존 DTI보다 한층 깐깐한 잣대다.

가계부채 급증세에 대한 우려가 반영된다면 도입 시기를 6개월 또는 1년 앞당길 가능성도 배제할 수 없다. 규제의 사각지대에 놓인 자영업자 대출에 대한 관리 방안도 8월 가계부채 대책에 담긴다. 특히 부동산 임대업자에 대한 부분 분할상환 도입 여부는 부동산 시장에 크게 영향을 미칠 수 있는 규제책이다.

금융위원회는 부동산 임대업자가 부동산을 담보로 사업자 대출을 받으면 원금의 30분의 1을 매년 갚도록 하는 방안을 검토했다. 이 경우 대출을 받아서 투자한 임대업자는 월세로 들어오는 돈의 상당 부분을 대출 상환에 써야 한다. 1분기 서울 지역 평균 오피스텔 임대수익률이 5.01%인데, 매년 대출원금의 3.33%를 갚아 나가야 하기 때문이다. 이자까지 합쳐 계산하면 남는 게 월세를 받아도 손에 쥘 게 없게 된다.

부동산 업계에서는 이렇게 되면 생활비 마련을 위해 임대사업에 나선 은퇴세대가 어려워지고 수익형 부동산 시장에 타격을 줄 수 있다고 지적해왔다. 금융당국은 부분 분할상환을 모든 임대업자에 일률 적용하기보다는 임대업자의 특성을 고려해 적용범위를 정하는 방안을 검토 중이다.

 

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