부동산

지난 1일 오후 서울 강남구 대치동 GS건설 자이 갤러리에 개관한 ‘신반포 센트럴 자이’ 견본주택. 이날 견본주택 앞으로 100m 넘는 대기 행렬이 이어졌고, 내부는 방문객으로 북적였다. 인근엔 ‘떴다방(이동식 중개업소)’ 업자가 “청약에 당첨되면 연락을 달라”며 손님을 끌었다. 

개장일부터 주말 동안 견본주택을 찾은 방문객은 2만5000여 명. 당초 예상보다 2배가량 많은 인원이 몰려 밤 10시까지 연장 운영됐다. 임종승 GS건설 분양소장은 “8·2 부동산 대책에도 불구하고 반응이 뜨겁다. 1주일 내 ‘완판 ’될 것으로 본다”고 말했다.

서울 잠원동 신반포6차를 재건축한 신반포 센트럴 자이가 주목받은 이유는 좋은 입지나 학군, 편의시설 때문이 아니다. ‘낮은 분양가’ 때문이다. 이 아파트 분양가는 3.3㎡당 4250만원으로 책정됐다.

당초 3.3㎡당 평균 분양가가 4700만원에 달할 것이란 전망이 나왔지만 주택도시보증공사(HUG) 분양보증을 받는 과정에서 500만원가량 내렸다. 전용면적 84㎡는 최고 15억5660만원이다.

인근 신반포 자이 전용 84㎡는 지난달 18억4653만원에 거래됐다. 신축 아파트가 주변 시세를 따라 오른다고 전제하면 분양가 규제로 인한 시세차익만 3억원가량이란 얘기다.

방문객 이민영(35) 씨는 “정부 규제로 분양가가 싸게 나와 ‘로또’나 다름없다는 얘기를 들었다. 분양가가 시세보다 훨씬 낮아 최소한 손해를 보진 않을 것 같다”고 말했다.

정부는 8·2 대책에서 강남 재건축 단지를 정조준해 조합원 지위 양도 금지, 재당첨 제한 등 각종 규제를 쏟아냈다. 신반포 센트럴 자이는 8·2 대책 발표 이후 처음 분양한 강남 재건축 단지다.

3.3㎡당 분양가가 4000만원 이상인 강남 재건축 아파트 단지 청약 성적표에 따라 서울 부동산 시장 투자심리를 가늠할 수 있다는 점에서 주목받았다.

그런데 7일 1순위 청약에 들어가는 현재까지 분위기로선 8·2 대책을 보란 듯 흥행 열기가 뜨겁다. 문재인 대통령이 지난달 17일 취임 100일 기자회견에서 “주머니 속에 더 강력한 대책이 있다”고 밝힌 만큼 부동산 추가 규제카드가 주목된다.
 
먼저 8·2대책에서 나온 내용을 강화하는 방안이 거론된다. 서울 전역과 경기도 과천, 세종시로 선을 그은 투기과열지구를 추가 지정하는 식이다. 투기과열지구는 분양 수요를 잡아 향후 집값 급등을 막는 동시에 현재 집값까지 안정시킬 수 있는 고강도 대책이다.

투기과열지구로 지정되면 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 최장 5년간 분양권을 전매할 수 없다.

도시및주거환경정비법에 의해 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구 제한 등의 규제가 가해진다. 6억원 이상 주택의 경우 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 한도가 모두 40%로 낮아진다. 청약 1순위 요건을 한층 더 까다롭게 할 가능성도 제기된다.
 
 
투기과열지구 추가 지정·신 DTI·보유세 인상 등 추가 거론

 이달 발표할 가계부채 종합대책에서 미래 소득까지 감안한 실제 부채 상환 능력을 따지는 ‘신(新) DTI’를 도입할 가능성도 거론된다. 앞으로 벌어들일 30년 가량의 미래 소득을 고려해 대출한도를 정하는 식이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 “신 DTI를 도입하면 미래 예상소득이 많은 젊은층의 대출이 쉬워지는 반면 장년층은 현재보다 대출받기가 더 어려워질 수 있다”고 말했다.

시행 ‘초읽기’에 들어간 분양가상한제도 변수다. 분양가상한제는 땅값에 정부가 정한 건축비 등을 반영해 분양가를 책정한 뒤 그 가격 이하로 아파트를 분양하도록 하는 제도다.

강남권을 중심으로 한 고분양가 행보에 제동을 걸 수 있는 장치로 평가된다. 정부는 이달 중 주택법 시행령 개정을 통해 민간 택지에 대한 분양가상한제를 본격 도입할 예정이다.

주택 임대사업자 등록 의무화는 이미 정부가 “자발적인 임대사업자 등록이 제대로 되지 않을 경우 (등록 의무화를) 도입할 수 있다“고 운을 띄워놓은 카드다.

김현미 국토교통부 장관은 8·2 대책 발표 직후 다주택자를 겨냥해 “꼭 필요해 산 집이 아니라면 양도소득세 중과를 유예하는 내년 4월 이전까지 팔든지, 임대사업자로 등록하라”고 당부했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “임대사업자 등록을 의무화하면 투자 목적으로 전세를 끼고 적은 금액으로 주택을 사들이는 ‘갭 투자’가 타격을 받을 것”이라고 말했다.

‘마지막 카드’로 남겨놓은 건 보유세 인상이다. 문 대통령이 “현 단계에선 검토하지 않는다”고 선을 그었지만 가장 강력한 규제라 지속적으로 거론된다.

보유세는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)로 구성된다. 인상은 여러 방법으로 추진할 수 있다. 조세 저항이나 시장의 지나친 위축을 우려해 세율 인상보다 과표 조정이 유력하다.
 
일단 시세와 2배까지 차이나는 주택 공시가격(세금 부과기준)을 현실화해 보유세를 인상하는 효과를 낼 수 있다. 공시가격에 ‘공정시장가액’ 비율을 곱해 산정하는 과세표준을 조정하는 것도 한 방법이다.

재산세·종합부동산세의 각각 60%·80%인 공정시장가액 비율을 상향 조정하는 식이다. 강남권 등 고가 아파트 보유자를 겨냥해 종합부동산세의 공정시장가액 비율만 인상할 수도 있다.

문 대통령은 기자회견에서 “미친 전셋값 때문에 서민이 고통을 겪고 있다”고 말했다. 6·19 대책과 8·2대책에서 과열된 집값을 잡는 데 주력한 만큼 전월셋값이 자연스러운 다음 타깃이란 분석이 나온다.

유력한 카드는 전월세 인상률을 일정 한도 아래로 묶는 ‘전월세 상한제’나 세입자가 집주인에게 1회에 한해 전·월세 계약 갱신을 청구할 수 있도록 한 ‘계약갱신청구권제’다.

 

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