부동산

집값이 다시 꿈틀대면서 정부가 8·2부동산대책의 마지막 카드인 민간택지 분양가 상한제를 만지작거리고 있다. 서울 재건축·재개발 단지에 정부의 시선이 쏠린다.   
  
민간택지 분양가 상한제는 택지지구·신도시 같은 공공택지 이외 재건축·재개발 등 사업장의 일반분양가를 제한하는 제도다. 주변 시세와 상관없이 땅값과 건축비만으로 가격을 책정해야 한다.
 
8·2대책 중 아직 구체화하지 않은 게 민간택지 상한제다. 다른 청약 규제, 대출, 세금 등은 대상과 시행 시기 등 세부 내용이 발표됐다. 일부는 국회를 통과해야 해 아직 확정되지 않았더라도 정부의 세부 시행방안은 정해졌다. 
 
민간택지 상한제는 8·2대책 마지막 카드
  
민간택지 상한제는 지난 7일 8·2대책에 따른 기준을 담은 관련 법령이 개정돼 시행에 들어갔다. 하지만 아직 구체적인 적용 지역이 지정되지 않은 상태다. 관련 제도는 마련됐으나 실제로는 시행에 들어가지는 않은 셈이다.
 
본지가 최종 확정된 세부 기준으로 산정한 결과 서울지역 절반 이상인 13개 구가 상한제 적용지역 후보로 나타났다. 그런데 기준이 ‘고무줄’로 해석될 여지가 많은 데다 상한제 효과도 의문스럽다는 지적이 많다. 주택시장을 안정시키기보다 시장을 더욱 혼란에 빠뜨릴 가능성도 있다.  
 
민간택지 상한제 기준이 지난 7일 변경돼 시행에 들어갔다. 집값, 청약경쟁률, 주택거래량 등 수치로 표현되는 정량요건을 대폭 낮췄다. 정량요건 판단에 필수적인 하나의 공통요건(집값) 외에 한 가지만 해당하면 되는 추가요건을 기존 세 가지에서 하나(분양가) 더 늘렸다. 규제 ‘그물’이 촘촘해진 것이다. 
  
‘사냥총’을 수리했는데 때마침 ‘사냥감’이 어슬렁거리기 시작했다. 8·2대책 후 확 꺾였던 서울 집값 기세가 강남권을 중심으로 다시 살아나고 있다.   


강남권 일부 집값 상승세는 8·2대책 전 수준
 
8·2대책 후 9월 초까지 ‘마이너스’이던 서울 주간 아파트값 변동률이 ‘플러스’로 돌아 이달 들어서는 0.1%에 육박했다. 강남권(강남·서초·송파구)이 상승세를 주도해 11월 들어 주간 상승률이 0.1%를 넘어섰고 지난주 강남구는 0.2%(0.22%)도 돌파했다. 82대책 전 수준이다.  
 
사실 8·2대책 후 집값 상승세가 시들해지면서 민간 상한제 시행에 대한 기대가 크지 않았다. 집값이 보합세로 돌아선 것도 있지만, 요건이 낮춰졌다고 해도 다른 규제장치에 비해서는 높았다. 
 
상한제는 소비자물가 상승률의 2배 초과인데 조정대상지역은 평균 집값 상승률의 1.3배, 투기지역은 소비자물가상승률의 1.3배보다 각각 높을 경우다. 투기과열지구는 물가상승률보다 ‘현저히 높은’ 지역으로만 돼 있다.  
 
집값이 소비자물가상승률의 2배를 넘기가 쉽지 않다. 2008년 금융위기 이후 지난해까지 9년 가운데 역대 최대 주택 매매 거래량을 기록한 2015년 한해만 서울 집값이 물가보다 2배 더 올랐다. 집값 상승률이 4.6%였고 물가상승률은 1.4%였다.
 
물가 기준이 최종적으로 해당 시·도 소비자물가로 확정되면서 서울의 상한제 ‘운’이 급변했다. 대개 전국 평균을 웃돌던 서울 물가 상승률이 때맞춰 확 떨어졌기 때문이다. 
 
2011~2016년 6년 중 지난해는 거의 같았고 저물가 시대에 접어든 2012년부터 2015년까지 5년간 서울 물가가 더 올랐다. 올해 들어서도 7월까지 서울 물가 상승률이 높았다.   

전국 평균 웃돈 서울 물가 떨어져
  
그러다 9, 10월 연속해 서울 물가가 떨어지면서 상한제 기준이 되는 8~10월 서울 물가 상승률(0.18%)이 전국 평균(0.52%)의 절반 이하로 떨어졌다.  
 

직전 3개월간 집값 상승률이 소비자물가 상승률 2배가 넘는 공통요건에 해당하는 지역은 서울에선 서초구를 뺀 나머지 24개 구다. 경기도 성남시 분당구, 김포시, 안양시 동안·만안구, 대구시 수성구 등도 해당한다. 비교 물가 기준을 전국 물가상승률로 하면 서울에선 송파구 한 곳만 대상이다.  
 
서울 이외의 해당 지역은 투기과열지구에 들지 않아 제외하고 투기과열지구인 서울에서 상한제 정량요건을 충족하는 지역을 추출해봤다.
 
직전 3개월간과 지난해 같은 기간의 주택매매 거래량 비교는 의미가 없다. 8·2대책 후 주택거래가 급감한 영향으로 서울 전체로 24% 감소했고 강남권은 19% 줄었다.  
 
청약경쟁률 요건(이전 2개월간 각 5대 1 초과)에 맞은 곳이 강남·강동·서대문·성북·송파·양천·영등포·은평·중·중랑 등 10개 구다. 서초구를 뺀 나머지 14개 구 중 분양가 상승률 요건(1년간 물가상승률의 2배 초과)을 충족한 곳은 마포·성동·용산 등 3곳이다. 최근 1년간 서울 평균 분양가는 2.77% 올라 물가상승률(1.65%)의 두 배에 미치지 못한다.
 
그런데 청약경쟁률과 분양가 요건이 주먹구구식이다.  

청약경쟁률은 직전이 아니라 분양이 있었던 최근 2개월간의 경쟁률을 본다. 분양가는 직전 1년간의 분양가와 그 이전 1년간의 분양가를 비교한다. 주택도시보증공사(HUG)에서 분양가 변동률을 발표할 때 쓰는 방식이다. 주택도시보증공사는 광역자치단체 기준으로만 발표해 서울의 경우 구별 변동률은 공개되지 않는다. 정부는 주택도시보증공사로부터 비공개적으로 변동률 자료를 넘겨받는다.  
 
분양 물량 적어 비교 대상 뒤죽박죽
  
분양물량이 많지 않다 보니 한두개 단지가 비교 대상이 된다. 같은 자치구 내에서도 동별로 집값 차이가 큰 데 이러한 지역별 차이도 무시된다. 단지 규모, 브랜드 등도 상관없다. 

 
청약경쟁률과 분양가 요건은 공공분양이 아닌 민영아파트만 대상으로 하는데 송파구에서 민영주택이 가장 최근 분양된 게 지난해 11월이다.  
 
강서구에서 지난해 이후 2개 단지만 분양됐다. 분양가는 3.3㎡당 1598만원에서 2135만원으로 올랐다. 분양가 상승률이 34%에 달한다. 앞서 분양된 단지는 브랜드 인지도가 거의 없는 업체가 지었고 이후에 나온 아파트는 내로라하는 브랜드를 달았다. 단지 규모도 훨씬 크다.
 
노원구에선 2015년 분양 이후 지난해엔 없었고 올해 분양물량이 나왔다. 1년간의 분양가격 상승률을 계산할 수 없다. 2년 전보다는 30%가량 뛰었다.  
 
성동구에선 지난 8월 3.3㎡당 평균 4750만원에 이르는 대형 주택형의 초고층 주상복합 아파트가 분양되는 바람에 분양가가 확 올랐다. 용산도 올해 비싼 초고층 주상복합 아파트가 분양됐다.  
 
공공택지 내 상한제 적용 단지 여부를 가리지 않고 합산해 분양률과 분양가를 계산한다. 상한제 단지는 분양가가 상대적으로 싸다.  
 
강남 등 8개 구 투기지역과 겹쳐
  
서울에서 상한제 요건에 맞는 지역 중 투기지역(서울 시내 11곳)과 겹치는 곳은 강남·송파·강동·용산·성동·양천·영등포·강서 등 8곳이다.  
 
이처럼 상한제 요건에 허점이 많다 보니 결국 정부의 ‘뜻’이 상한제 적용지역 지정에 가장 큰 역할을 할 것으로 예상한다. 지금과 앞으로 시장의 과열 정도를 어떻게 판단하느냐에 달렸다. 이미 분양 때마다 치열한 청약경쟁을 기록했을 뿐 아니라 최근 다시 집값이 꿈틀대는 강남권이 가장 먼저 상한제 ‘저울’에 오르지 않겠느냐는 전망이 많다.


이번 달에는 '후보'에서 빠지는 서초구도 다음달엔 안심할 수 없다. 11월에도 서울 물가가 약세이면 바로 명단에 오르게 된다. 앞서 분양된 단지들의 청약경쟁률이 수십대 1이다. 
 
정부는 상한제를 적용한다면 강남권 가운데서도 서초구를 가장 노리고 있을 것이다. 서초구 반포 일대 재건축 단지들이 분양가 고공행진을 이어왔고 반포주공1단지 1·2·4주구를 포함해 조만간 분양시장에 나올 단지들이 줄지어 있기 때문이다. 



그런데 민간택지 상한제의 주택시장 안정 ‘약효’가 세지 않을 것 같다. 이미 주택도시보증공사가 사실상 상한제를 적용하고 있기 때문이다. 주택도시보증공사는 앞선 분양가보다 10% 이상 오른 분양가에 대해 분양보증을 해주지 않고 있다. 분양보증이 없으면 분양을 할 수 없다.  
 
올해 들어 높은 청약경쟁률에도 불구하고 주요 인기 지역 분양가 상승세가 두드러지지 않은 건 이 때문이다.  
 
상한제는 분양가 상승을 더 억제하고 일부 분양가 인하도 유도하겠지만 이미 분양가 상승세가 꺾인 마당에 효과가 반감될 수밖에 없다.  
 
상한제는 실제 적용을 받을 물량이 얼마 되지 않아 찻잔 속 파도 정도에 그칠 수 있다. 재건축·재개발 단지의 경우 상한제 대상인 일반분양분은 전체 건립 가구 수의 20~30%에 불과하다.  
 
정부가 그나마 분양가 논란이 큰 강남권 재건축 단지를 겨냥하고 있다면 시간이 별로 없다. 분양 가시권에 들어와 있는 단지들이 대부분 올해 안에 관리처분 인가를 신청할 예정이다. 상한제 적용 전에 관리처분 인가를 신청하면 상한제를 면하게 된다.  
 
상한제 적용이 되더라도 상한제 단지가 일반분양을 통해 시장에 공급되기까지는 시간이 오래 걸린다. 착공과 동시에 분양하는 선분양 방식이더라도 1~2년 걸리고 후분양을 하게 되면 4~5년이 지나게 된다. 그사이 주택경기에 따라 상한제 적용지역에서 해제될 수도 있다.
 
과거 노무현 정부 때인 2007년 민간택지 분양가 상한제가 시행됐지만 실제로 서울에서 상한제 적용을 받아 재개발 아파트가 분양된 것은 4년 뒤인 2011년부터다. 강남권 재건축 아파트는 2013년부터 상한제 분양가를 선보였다. 2015년 민간택지 분양가 상한제가 사실상 없어질 때까지 강남권에 상한제로 분양된 재건축 일반분양분은 수백 가구에 불과하다.       
 
주택시장 안정 효과 '의문'
 
상한제를 겁내 기존 주택 시장이 움츠러들지도 않는다. 상한제는 분양시장 가격 통제 장치여서 기존 주택 시장에 미치는 영향이 없기 때문이다. 상한제의 직접적인 타격을 받는 것은 사업성이 떨어지는 재건축재개발 조합이나 사업자다. 주택 수요자가 이들을 걱정해 집 사는 것을 미루지는 않는다.  
 
상한제는 분양가는 잡더라도 분양시장 과열은 더욱 부추기게 된다. 분양가와 주변 시세 차이가 벌어져 당첨만 되면 손에 쥘 수 있는 시세차익이 커지기 때문이다.  
 
민간택지 상한제는 노무현 정부 때는 민간택지 전체에 적용했지만, 지금은 자치구별로 시행되기 때문에 정책 불확실성이 짙다. 언제든 지정되고 빠질 수 있다.  
 
주택 공급자 입장에선 사업성 하락도 문제지만 몇 년이 걸리는 주택사업계획을 제대로 세울 수 없어 주택공급이 줄어들 수밖에 없다. 주택공급 감소는 이후 공급 부족에 따른 주택시장 불안의 불씨가 된다. 
 
정부는 예상 밖 낮은 서울 물가 상승률로 인해 대상 범위가 넓어진 민간택지 분양가 상한제를 어떻게 처리할지 고민스러울 것 같다. 서울을 뭉텅이로 지정하는 건 불가능하고 규제 타깃 1번인 강남권이나 강남 4구(강동구 포함)만으로 한정하지도 못하고. 함께 잡으려 기다리다 보면 요리조리 빠져나가게 되고. 자치단체로 대상을 좁힌 선별적 민간택지 분양가 상한제의 딜레마이기도 하다.  

 

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