부동산

정부가 가계부채 억제를 위해 주택담보대출 문턱을 높인 신DTI(총부채상환비율) 시행이 당초 예정인 내년 1월 1일보다 한 달가량 늦어진다. 관련 규정 개정에 시간이 걸려서다. 정부는 “1월 말 시행을 목표로 하고 있다”고 밝혔다.
 
신DTI가 시행되면 주택담보대출 한도가 크게 달라진다. 상환능력의 측도인 DTI를 계산하는 변수인 원리금 상환액과 소득 기준이 바뀌기 때문이다. 주택담보대출이 여러 건인 사람은 불리해지고 젊은층은 유리해진다.  
 
신DTI를 비롯해 주택담보대출과 관련한 궁금증을 일문일답 형식으로 정리했다.

먼저 주택담보대출의 범위가 어떻게 되나.
 
“주택담보대출이란 주택을 담보로 한도를 정한 가계대출이다. 기존 주택을 담보로 한 대출뿐 아니라 분양돼 앞으로 지어질 주택 구매에 필요한 대출도 주택담보대출로 분류된다. 신규 분양 주택의 중도금대출·잔금대출과 재건축·재개발의 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출·잔금대출이 모두 해당한다.” 

사실상 주택인 전용 85㎡ 이하 주거용 오피스텔도 들어가나.
 
“아니다. 주택은 법에서 정한 단독주택(다가구주택 포함)과 공동주택(연립주택·다세대주택·아파트)을 말한다. 주거용 오피스텔은 주택이 아니어서 주택담보대출 대상이 아니다.” 

이주비 등 모든 주택담보대출이 DTI 적용을 받나.
 
“그렇지 않다. 완공된 주택의 대출만 해당한다. 기존 주택과 준공 후 입주 때 받는 잔금대출이다. 이외에 소액 등 대출에는 DTI를 적용하지 않는다. 1억원 이하, 분양 주택의 중도금, 재건축·재개발 이주비, 추가분담금의 중도금 등 대출이다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역이 아닌 수도권에서 중도금 대출이 잔금대출로 전환되는 경우도 DTI 적용을 받지 않는다.” 

투기과열지구에선 아파트 외 다른 주택도 DTI 대상

주택이면 지역에 상관없이 DTI 대상인가.
 
“아니다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 지정된 지역과 기타 지역 수도권만 해당한다. 지방에서는 조정대상지역이 아니면 상관없다.
 
지역에 따라 DTI 대상 주택 종류가 다르다. 투기지역투기과열지구에서는 모든 주택이 DTI 적용을 받지만, 투기지역·투기과열지구가 아닌 조정대상지역이나 조정대상지역 이외 수도권은 아파트만 해당한다.” 

신DTI는 기존 DTI와 무엇이 다른가.
 
“DTI는 소득에서 차지하는 부채의 비율인 총부채상환비율(Debt-To-Income ratio)이다. 정확히는 연소득 중 대출자가 갚는 연간 원리금 상환액을 말한다. 대출자의 대출 상환능력이 어느 정도인지를 가늠하는 잣대다. 

소득 중 원리금 상환액 비율이라는 DTI 원리는 변함없다. DTI의 주요 변수인 소득과 원리금 상환액을 계산하는 기준이 달라지는 것뿐이다.” 

원리금 상환액에는 모든 부채의 원리금이 전부 포함되나.
 
“주택담보대출 원리금 상환액 기준이 바뀐다. 이전에는 이미 받은 주택담보대출의 경우 원금은 빼고 이자 상환액만 합쳤다. 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금 상환액도 합산한다. 전체 원리금 상환액이 커져 DTI가 높아지게 된다.” 
 
원리금균등분할 방식은 연간 원리금 상환액이 같지만 원금균등분할이나 원금일시상환 방식으로는 매년 다른데 어떻게 계산하나. 
 
“원금균등분할 방식은 원금이 줄며 이자도 같이 감소해 원리금 상환액이 계속 작아진다. 이때는 평균 원리금을 기준으로 한다.

원금일시상환은 연간 이자액에 대출금액을 대출 기간으로 나눈 금액을 합친다. 그런데 대출 기간이 10년 이상이면 10년으로 계산한다. 일시상환 기간을 지나치게 길게 잡아 원리금 상환액을 줄이지 못하게 하기 위해서다.” 

상환 방식에 따라 DTI 차이가 나나.
 
“원금일시상환 방식은 만기 전에는 이자만 갚기 때문에 상환 부담이 크지 않지만, DTI는 높게 계산돼 대출 한도도 적다. 대출금액 3억원(금리 3.5%, 20년 기준)의 경우 원리금균등상환의 연 원리금 상환액은 2000만원 선인데 원금일시상환으로는 두 배인 4000여만원이다.” 

다주택자 두 번째 대출부터 대출 한도 축소

담보대출 건수에 상관없이 원리금 상환액 산정 기준이 동일하나.

“아니다. 두 번째 대출부터 원리금 상환액 산정 기준이 까다로워진다. 대출 만기를 15년으로 제한해 상환액을 산정하기 때문이다. 20~30년보다 만기가 줄어들면 연간 상환액이 늘어나게 돼 대출한도가 감소한다. 대출금 3억원(금리 3.5%, 원리금균등분할 기준)의 만기 30년 연간 상환액은 1600만원 선인데 만기 15년의 경우 2500만원으로 50%가량 늘어난다.
 
대출 만기 15년은 원리금 상환액 산정 기준으로만 쓰이고 실제 상환 기간은 은행과 협의해 더 늘릴 수 있다.” 

주택담보대출 외의 부채에 대한 원리금 상환액은 어떻게 계산하나.

“주택담보대출 이외의 다른 부채는 연간 이자 상환액만 포함한다. 신용대출, 무이자 대출잔액 등은 해당하고 예·적금 담보대출은 기타 부채 금액에서 뺀다. 예·적금 담보대출은 갚을 돈이 이미 통장에 들어 있는 셈이어서 사실상 빚이 아닌 것으로 봐서다.”
 
기타 부채 연이자 상환액은 부채별 이자를 합쳐서 계산하는 게 아니다. 부채 총잔액에 평균 대출금리를 곱한다. 평균 대출금리는 한국은행이 매달 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액 기준)+1%다. 지난 10월 기준으로 3.38%(3.28+1%)다.” 

소득 기준은 무엇인가.

“대출 신청자는 객관성 있는 증빙소득자료를 제출해야 한다. 최근의 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서, 급여입금통장 등이다.” 

증빙자료가 없으면.

“소득 추정이 가능한 인정소득자료나 신고소득자료가 있으면 된다. 공공기관이 발급한 국민연금·건강보험료납부내역 등이 인정소득자료이다. 신고소득자료는 이자, 배당금, 임대료, 신용카드(체크카드 포함)사용액, 저축액, 매출액 등 대출신청자가 제출한 자료다.”


인정·신고소득은 소득 산정에서 차감

배우자 소득을 합산할 수 있나.

“배우자의 소득을 합칠 수 있다. 대신 배우자에게 주택담보대출이 없어야 하는데 대출을 갚으면 된다. 배우자 소득은 증빙소득이나 신고소득만 해당하고 인정소득은 합산할 수 없다.  
대출 신청자가 인정소득으로 소득을 산출할 경우엔 배우자 소득을 합산할 수 없다. 배우자 소득을 합산하면 당연히 배우자 부채도 포함된다.” 

DTI 계산의 분모인 연소득은 연간 소득의 합계인가. 
 
“기존 DTI는 그렇지만 신DTI에선 연소득 계산 방식이 다르다. 소득을 좀 더 정확히 보기 위해 2년 치를 참고한다. 최근 2년간 증빙소득을 확인해 최근 1년간 증빙소득으로 연소득을 산정한다. 2년간 소득의 차이가 20% 넘으면 2년 치를 평균한다.” 
 
1년 미만의 증빙소득만 있으면.

“1년 소득으로 환산해 10%를 뺀다. 신규 입사 등으로 불가피하게 1년 치 소득이 없고 증빙소득이 앞으로 계속 유지될 것으로 보장되면 10%를 차감하지 않는다.” 

인정소득이나 신고소득은 그대로 연소득으로 산정되나.

“그렇지 않다. 인정소득이나 신고소득은 연속성이 떨어지고 불확실한 면이 있어 추정 소득액의 각각 95%, 90%만 연소득으로 산정한다. 추정해 산정하는 연소득이 5000만원을 넘지 못한다.”

40세 미만 젊은층은 장래소득 반영

젊은 사람은 소득이 늘어날 가능성이 큰데 현재의 소득으로 연소득을 계산하면 불리한데. 

“신DTI는 장래예상소득을 연소득에 반영할 수 있도록 했다. 은행은 통계 정보 등을 활용해 장래소득 인정기준을 내부지침으로 마련해 소득 증액한도를 자율적으로 설정해 운영한다. 40세 미만의 젊은층이나 신혼부부가 혜택을 볼 수 있다.” 

장래소득 인정기준이라는 게 뭔가. 

“은행이 자율적으로 운영하는 것이다. 일률적으로 정해진 것은 없지만 국세통계연보상의 연령대별 근로자 급여증가율 같은 통계를 이용할 수 있다.  

평균소득증가율을 반영한 10년 뒤 소득과 직전 1년간 소득을 산술평균해 장래예상소득을 뽑을 수 있다.  
 
은행은 최소 직전년도 증빙소득과 최대 장래 예상소득 추산치의 범위 안에서 신용도, 실제 소득증가 가능성 등을 고려해 DTI 적용 소득 규모를 정한다. 

 
지난해 남성의 10년간 급여 증가율은 20→30대 48.6%, 30→40대 39.9%였다. 연소득이 5000만원인 30대의 장래예상소득은 [5000만+5000만X1.399]/2=6000만원이다. 5000만원과 6000만원 사이에서 정해진다. 장래예상소득을 반영한 DTI는 만기 10년 이상 비거치식 분할상환에만 적용된다.” 
  
답보인정비율(LTV; Loan-To-Value ratio)을 산정할 때 담보가치 기준은.
 
“DTI가 개인 상환 능력으로 대출 한도를 정하는 것인데 비해 LTV는 담보물건의 가치로 대출 한도를 설정한 가이드라인이다. 담보가치가 얼마냐가 관건이다.  
 
담보가치 산정은 공신력 있는 평가기관의 평가자료를 사용하는 데 다음 네 가지 중 하나를 선택해 적용한다. 국세청 기준시가, 감정평가액, 한국감정원의 층별·호별 격차율 지수로 산정한 가격, KB부동산시세(국민은행)의 ‘일반거래가’다. KB부동산시세가 가장 널리 알려져 있다.” 

한국감정원이 산정한 가격은 무엇을 말하나.

“아파트는 같은 단지 내 같은 크기라도 층·향·조망·소음 등에 따라 10~20%까지 가격 차이가 난다. 이런 개별 가구의 특성을 반영하지 못하는 KB부동산시세 일반거래가의 한계를 극복하기 위해 2013년 도입된 게 한국감정원의 층별·호별 격차율 지수로 산정한 가격이다. 개별 가구 담보가치산정 시스템이다. 현재 금융회사에만 제공되고 있다.”
 
아직 새 아파트가 지어지기 전의 이주비나 중도금 대출의 담보가치 산정은.

“이주비의 담보가치는 해당 지분에 대한 감정평가업자의 감정평가액(추가분담금 제외)이나 일반분양가에서 추가분담금을 뺀 금액이다. 중도금 대출은 분양가를 기준으로 한다. ”   

KB부동산시세가 없는 단독주택 등은 어떻게 하나.

“KB부동산시세는 아파트에만 있고 단독주택·빌라·다가구주택 등에는 없다. 단독주택 등은 위의 4가지 방법을 고려해 금융회사에서 자체적으로 평가 기준을 정한다.” 

주택담보대출을 받기에 앞서 선순위채권이나 임차보증금이 있으면 대출가능 금액이 줄어드나. 

“그렇다. 근저당권 설정액 등 선순위채권이나 임차보증금은 이미 대출받은 금액이나 마찬가지다. LTV 비율에 따라 대출받을 수 있는 금액에서 선순위채권이나 임차보증금을 뺀 금액이 대출 가능 금액이 된다.  
 
그런데 임차보증금이 지역별 최우선변제 소액임차보증금 이하일 경우엔 소액임차보증금을 기준으로 한다. 소액임차보증금은 말 그대로 최우선으로 갚아야 하는 대출금인 셈이기 때문이다.” 
 
대출금액을 늘리기 위해 다른 부동산이나 예·적금 담보가치에 추가할 수 있나.

“가능하다. 주택담보대출에 다른 부동산과 예·적금을 담보로 제공해 담보가치를 늘릴 수 있다. 다른 부동산은 감정평가액으로, 예·적금은 금액 전액을 담보가치에 합칠 수 있다.”  


DTI와 LTV를 높일 수 있나. 

“투기지역투기과열지구 ‘서민·실수요자’의 주택구매 자금 대출 때 지역별로 정해진 담보인정비율에 10%포인트가 가산된다. 서민·실수요는 투기지역투기과열지구에서는 ①부부합산 연소득 7000만원(생애최초구입자 8000만원) ②주택가격 6억원 이하 ③무주택세대주 등의 요건을 모두 충족하는 경우다. 조정대상지역에선 ①부부합산 연소득 6000만원(생애최초구입자 7000만원)이하, ②주택가격 5억원 이하, ③무주택세대주 등의 요건에 맞아야 한다.” 

기존 담보대출 있으면 DTI·LTV 10%포인트 낮아져

반대로 깎이기도 하나.

“기존 주택담보대출이 1건 이상인 세대의 세대주나 세대원은 10%포인트를 차감한다. 다만 기존 담보대출을 전액 상환하는 조건이면 차감하지 않는다. 기존 주택 매매계약서 등을 통해 기존 주택 처분 사실을 확실하게 입증해야 한다.” 


담보대출 건수를 계산할 때 주민등록이 분리된 배우자의 어머니가 받은 대출도 포함되나.

“그렇다. 대출 건수 산정 기준은 개인이 아니라 세대다. 세대란 세대주와 세대원으로 구성되고 세대원은 세대별 주민등록표상에 들어 있는 배우자, 직계존속, 직계비속은 물론 세대 분리된 배우자와 배우자의 직계존속이나 직계비속을 모두 포함한다.” 

투기지역 내 기존 2건 이상의 담보대출 만기가 오면 바로 갚아서 1건으로 줄여야 하나.

“투기지역 내 아파트 담보대출 2건 이상을 가진 세대는 대출 만기 연장을 할 수 없다. 만기가 돌아오는 대출부터 차례대로 갚아 1건으로 줄여야 한다. 다만 1년 이내에 1건으로 줄이는 조건으로는 1년 이내에서 기한을 연장할 수 있다”   

투기지역에선 기존 담보대출을 상환해야 신규 대출이 가능한데 경과 기간이 없나.

“2년 이내에 기존 주택을 처분하고 대출을 갚는 조건으로 대출을 받을 수 있다. 2년은 투기지역에서 담보대출을 받는 주택의 소유권 등기일 기준이다. 투기지역 내 새 아파트를 분양받아 갈아타는 데는 사실상 5년 정도 여유가 있다. 분양 후 3년 정도 지나 준공돼 소유권 등기를 하기 때문이다.”

투기지역에서 기존 대출 증액도 안 되나.

“투기지역에서 제한되는 신규 대출은 기존 대출의 증액, 재약정, 채무 인수 등을 말한다. 대출 금액을 늘리더라도 DTI 범위에서 추가 대출을 받는 것은 가능하다. 대출 기한을 연장하거나 금리나 만기 조건만 바꾸는 재약정도 신규 대출로 보지 않는다.” 
 
투기지역 담보대출 건수 제한은 아파트만

투기지역에선 단독주택도 담보대출 건수 제한 적용을 받나.

“아니다. 투기지역 담보대출 건수 제한은 아파트에만 해당한다.“ 

신DTI 시행 이전에 분양돼 시행 이후 중도금 대출이나 잔금 대출을 받아야 하는 경우엔 어느 규정을 적용받나.

“입주자모집공고일을 기준으로 하기 때문에 시행 이후 모집 공고된 단지부터 신DTI를 적용받는다. 하지만 이미 분양 공고된 단지라 하더라도 시행일 이후 전매된 분양권은 바뀌는 기준을 따른다.”

 

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