미등기 새 아파트 전세 보증금 보호받을 수 있을까…

대출 현황 따지고, 전입신고 후 확정일자 받아야

중앙일보조인스랜드 | 이선화 | 입력2018.01.03 16:25

# 이달 전세 계약 만료를 앞둔 A씨. 집주인이 전세 보증금을 3000만원 올려주지 않으면 재계약을 하지 않겠다고 하자, 인근에 시세보다 저렴하게 나온 새 아파트를 전세 계약했다.

계약 당시 등기가 되지 않아 찜찜했지만 전세 보증금으로 잔금을 완납하고 등기를 내겠다는 말을 믿었다. 그러나 약속과 달리 잔금을 납부하지 않아 A씨는 입주조차 할 수 없게 됐다. 지금 살던 집 전세 계약 만료 일도 얼마 안남아 당장 길바닥에 나앉게 생겼다.

전국적으로 입주 물량이 대거 늘면서 새 아파트 전세 물량이 대거 쏟아지고 있다. 물량이 많은 만큼 시세도 주변보다 저렴한 경우가 많다.

싼 보증금에 현혹돼 덜컥 미등기 새 아파트를 전세 계약했다가 A씨와 같은 일을 당하지 않을까 걱정이 앞선다. 몇 가지 안전장치를 만들어두면 A씨 같은 난감한 상황을 피할 수 있다.

▲ 전국적으로 입주 물량이 쏟아지면서 미등기 아파트 전세 계약에 주의가 요해진다. 사진은 내년 입주 예정으로 공사가 한창인 서울 가락동 송파헬리오시티. [사진 제공=현대건설]

'분양 계약자=집주인' 여부 확인

먼저 분양 계약자가 임대를 하는 집주인이 맞는 지 꼭 확인해야 한다. 또 전세 보증금 만으로 잔금을 완납할 수 있는지, 추가로 대출을 한다면 전세보증금과 대출금의 합이 집값의 70%가 넘는지 체크해야 한다.

소유권 이전을 가로막는 가압류·가처분 등이 걸려 있는지도 입주센터에서 알아봐야 한다. 계약서에 '문제가 생겼을 때 해당 계약을 무효 처리하고 위약금을 지급한다' 등 특약 조항을 넣는 것도 좋다.

미등기 아파트 세입자도 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 주택 입대차 보호법에 적용 받을 수 있다. 전입신고 후 확정일자를 받아두면 우선변제권이 생겨 향후 경매가 진행 되더라도 우선해서 임대보증금을 받을 수 있다. 또 혹시 모를 사고 예방을 위해 가급적이면 중개업소를 통해 전세 계약하는 게 좋다.

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