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정부 부동산 규제의 역설
"잠실주공5단지는 호가(부르는 값)가 3000만원 내렸어요. 사려고 했던 사람들이 눈치를 보네요."(서울 송파구 잠실동 J공인 대표)
 
"여긴 난리입니다. 래미안 퍼스티지가 일주일 새 1억원이 뛰었어요."(서초구 반포동 B공인 실장)
 
정부가 재건축 초과이익환수제에 따른 예상 부담금을 공개하는 등 압박을 강화하자 서울 강남권에서 ‘집값 차별화’ 현상이 나타나고 있다. 크게 들썩이던 재건축 추진 단지들은 일단 ‘움찔’한 모습이다. 가격이 보합세를 보이거나 일부 단지는 소폭 떨어졌다.

호가가 오른 물건도 나오지만, 거래는 잘 안 된다. 정부의 ‘엄포’에 매수자들이 ‘당분간 지켜보자’며 관망하고 있어서다. 반면 신축 등 일반아파트나 분양권은 꾸준히 팔리며 가격 오름세가 멈추지 않고 있다. 재건축을 누르자 신축이 튀어 오르는 ‘풍선 효과’라는 분석이 나온다. 

재건축 단지 간에도 온도 차가 있다. 재건축 부담금을 피하지 못한 아파트는 열기가 한풀 꺾였다. 매물이 하나둘 나오고 가격도 떨어졌다. 대표적인 게 송파구 잠실동 주공5단지다. 지난주 초 19억원에 거래된 이 단지 76㎡(이하 전용면적)가 18억7000만원에 나온다.

강남구 대치동 은마아파트 76㎡도 한 주 새 3000만원 내린 16억원에 나와 있다. 대치동 K공인 관계자는 "정부 압박에 마음이 조급해진 몇몇 집주인이 물건을 내놓았다"며 "일주일 전만 해도 물건이 없어서 못 팔았는데, 지금은 사겠다는 사람이 뚝 끊겼다"고 전했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "확정된 금액은 아니지만, 정부가 발표한 예상 부담금이 너무 컸다"며 "재건축 규제를 강화할 조짐을 보이자 매수 심리가 위축된 것"이라고 말했다. 
 

▲ 서울 강남권 전경.


강남권 대기수요 많아 하락폭 제한

지난해 관리처분(착공 전 최종 재건축안)을 신청해 ‘부담금 폭탄’을 피한 강남구 개포주공1단지, 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포3차·경남 등은 분위기는 나쁘지 않지만 거래는 잘 안 된다. 이들 단지는 지난해 8·2 부동산 대책 이후 조합원 지위 양도가 금지돼 한동안 거래가 막혔으나, 최근 물건이 나오고 있다. 지난 25일 ‘10년 이상 보유, 5년 이상 거주’한 1가구 1주택자에 한해 거래가 풀려서다.

단지별로 장기 보유 매물은 각각 4~5개 정도다. 반포1단지 1·2·4주구 84㎡가 34억~35억원에 나온다. 8·2 대책 전인 지난해 7월 실거래가(27억5000만원)보다 7억원가량 뛴 가격이다. 개포주공1단지 45㎡도 한 달 전보다 2억원 오른 15억원 선이다. 하지만 거래는 뜸하다. 개포동 G공인 관계자는 "집주인은 가격을 올려 내놓지만, 손님들이 선뜻 매수에 나서지 않고 있다"고 말했다.
 
반면 기존 아파트는 여전히 강세다. 이달 중순 23억원에 팔리던 반포동 래미안퍼스티지 84㎡가 최근 24억2500만원에 거래됐다. 입주한 지 얼마 안 된 새 아파트의 상승 폭도 가파르다. 준공 4년 차인 강남구 대치동 래미안대치팰리스 84㎡는 최근 22억5000만원에 새 주인을 찾았다. 한 달 전 거래 가격(20억원)보다 2억5000만원 올랐다.

대치동 제이스공인 정보경 대표는 "집주인들이 ‘집값이 더 오를 것 같다’며 물건을 내놓지 않고 있다"며 "단지(1608가구)를 통틀어 매물이 한두 개뿐"이라고 말했다. 

입주를 앞둔 아파트 분양권에도 수요가 몰린다. 8·2 대책으로 서울에선 분양권 전매가 입주 때까지 금지됐지만, 2016년 11·3 대책 이전 보유자는 분양권을 1회 팔 수 있다. 오는 12월 입주 예정인 송파구 가락동 헬리오시티(가락시영 재건축) 84㎡ 분양권은 이달 14억~15억원에 거래됐다. 한 달 전보다 2억원 정도 올랐다.
 
전문가들은 강남 아파트 간 ‘집값 온도 차’가 당분간 지속할 것으로 내다본다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "재건축 단지들은 부담금을 피했느냐에 따라 시장 움직임이 달라질 수밖에 없다"며 "신축 아파트나 분양권은 재건축 규제로 주택 공급이 줄 수 있다는 인식 때문에 가격 상승세가 이어질 것"이라고 말했다.
 
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부 규제로 시장이 관망하다가 가격이 내려가면 저가 매수세가 들어오고, 다시 상승하는 패턴이 이어질 것"이라고 내다봤다. 

 

 

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