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관리처분 인가 전 계약해야 주임법 적용돼
# 올해 가을 결혼을 앞둔 예비 신랑 이모 씨(31세). 이씨는 판교에 예비 신부는 강남으로 각각 출·퇴근 중이다. 둘 다 회사 다니기 편한 곳으로 전셋집을 구하다 보니 서초구의 2억원대 아파트가 눈에 들어왔다. 1970년대 완공된 아파트여서 낡긴 했지만 내부가 깨끗하게 수리됐다. 지하철역이 인접해 교통편도 좋지만 한 가지 마음에 걸리는 점은 재건축이 진행 중이라는 것이다. 혹시 2년 안에 철거를 위해 집을 비워달라 할까봐 계약이 망설여 진다.

최근 강남권 재건축 아파트 사업이 지연되면서 전세를 찾는 이들이 늘고 있다. 최근 정부의 관리처분인가 정밀검증과 서울시의 이주 시기 조정으로 당초 계획보다 철거 시점이 늦어질 것으로 예상되면서다. 재건축 아파트는 학군·출퇴근 여건 등이 좋지만 언제 멸실(철거)될 지 몰라 전셋값이 저렴한 편이다.

그러나 철거가 지연될 것일뿐, 취소된 건 아니다. 현재 강남권에는 약 4만 가구가 재건축 철거를 앞두고 있다. 올해부터 2~3년에 걸쳐 철거될 것으로 보인다. 철거가 결정되면 임대차 기간과 상관없이 세입자는 이주해야 한다. 통상 이주 공고 후 1개월 안에 이사해야 한다.

강남권 약 4만 가구 철거 예정

이씨는 주택임대차보호법(이하 주임법)에 따라 보호를 받을 수 있을까. 주임법상 임대차 기간(2년) 보장여부는 임대차 계약 시점이 관리처분계획 인가일 이전인지, 이후인지에 따라 달라진다. 먼저 관리처분계획인가일 이전에 계약을 했다면 주임법 제4조 1항 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다'가 적용된다. 또 같은 법 제10조 '이 법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다'도 적용된다. 따라서 이씨가 관리처분계획 인가 전 전세 계약을 맺으면 주임법상 전세 기간인 2년을 보장 받을 수 있게 된다.

전세 계약 때, '관리처분계획 인가 때 임대차가 종료된다'는 특약을 넣으면 어떨까. 민법상 임차인에게 유리하다면 위 약정은 유효, 불리하면 무효가 된다. 관리처분계획 인가 전 계약서를 작성했다면 임차인은 불리한 약정에 대해 무효를 주장할 수 있다. 

예컨대 전세 계약 후 1년 10개월 후에 관리처분계획 인가가 떨어져 집주인이 특약대로 집을 빼달라 하면, 임차인은 주임법 10조를 근거로 무효를 주장할 수 있다. 반대로 특약을 통해 보증금·월세가 주변 시세보다 저렴하게 협의하는 등 임차인에게 유리한 경우라면 유효를 주장할 수 있다.

▲ 대대적인 재건축 사업이 추진 중인 반포동 일대 아파트촌.


가급적 사업초기 단지 골라야 안전

도시 및 주거환경 정비법(이하 도정법) 규정도 따져봐야 한다. 도정법은 주임법의 특별법이기 때문이다. 도정법 제44조 5항은 '제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권, 전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조, 제281조 및 제321조 2항, 주택임대차보호법 제4조 1항, 상가건물 임대차 보호법 제9조 1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다'고 명시한다.

이 때문에 관리처분계획 인가일 이후 체결된 임대차 계약의 임차인은 2년의 임대차 기간을 주장할 수 없다. 이런 경우 건물이 철거될 때 임대차 계약이 종료된다고 볼 수 있다. 위 내용은 재건축뿐만 아니라 재개발, 주거환경정비사업, 상가건물임대차보호법 상의 상가임대차의 경우에도 같다.

재건축 아파트는 사업 여건이 바뀔 수 있어 신중하게 전세 계약해야 한다. 먼저 사업이 어느 선까지 진행됐는지 확인해야 한다. 구역지정, 추진위 구성, 안전진단 등 사업 초기 단계 아파트는 이사 걱정을 덜어도 된다. 이들 아파트는 이주 단계까지 2~3년 이상이 소요되기 때문에 비교적 안전하게 거주기간을 보장받을 수 있다.

건물 노후에 따른 수리 책임 문제도 생길 수 있다. 하자 수리비는 세입자의 과실이나 잘못으로 고장난 게 아니라면 집주인이 내는 것이 일반적이다. 설비 고장 이유를 알 수 없는 경우, 원인을 밝히는 의무는 임대인에게 있다.

 

 

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