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절차 간소화되고 정부 지원 많아져 사업성 개선
지난해 6월 가로주택정비사업(미니 재건축사업) 조합설립인가를 받은 서초구 H빌라(연립주택).

2016년 4월 5억2000원에 거래되던 이 연립주택 전용 60.5㎡의 매매가가 조합설립 인가 직전인 지난해 5월 6억7000만원으로 치솟았다. 부동산 시장에서 아파트도 아닌 연립주택의 매매가가 1년 사이에 1억2000만원이나 오른 것은 매우 이례적이다.

지은지 40년이 지난 72가구의 이 연립주택은 미니 재개발·재건축사업이라고 불리는 소규모 가로주택정비사업을 통해 112가구의 최신 아파트로 탈바꿈할 예정이다.

사업속도 빠르고 민원 소지 적어

소규모 주택정비사업이 정부의 규제로 꽉막힌 대규모 재개발·재건축 투자의 새로운 대체 투자처로 각광받고 있다. 입지여건이 좋은 곳의 경우 정비사업 추진을 앞두고 많게는 수억원씩 지분 가격이 오르는 사례가 적지 않기 때문이다.

미니 재개발·재건축이라고 불리는 소규모 주택정비사업은 2012년 도입된 도시재생의 한 사업 형태다. 개발 방식에 따라 자율주택정비사업, 가로주택정비 사업, 소규모 재건축 사업 등 3가지로 나뉜다. 이들 소규모 주택정비사업은 기존 재개발·재건축과는 달리 전면 철거 없이 낡은 주거지의 기존 가로망을 유지하면서 건물만 새로 짓는 방식이다. 소규모 주택정비사업은 명칭에서도 알 수 있듯이 2가구 이상만 있어도 추진이 가능한 게 특징이다.

주택정비사업하면 엄청난 대규모 공사와 민원을 떠올리게 되지만, 소규모 정비사업은 ‘미니 도시재생사업’이라고 불릴 만큼 사업 규모가 작고 상대적으로 민원 발생 소지도 적다. 또 사업 기간도 기존 재개발·재건축보다 짧고 사업 과정도 덜 복잡하다.

우선 속도가 빠르다. 평균 8년 6개월 정도 걸리는 기존 재개발·재건축사업과는 달리 소규모 재건축·재개발사업은 사업 기간이 조합 설립 이후 2년 정도에 불과하다. 정비구역 지정과 추진위원회 구성 같은 복잡한 절차도 없다. 이뿐만이 아다. 소규모 재건축·재개발 사업은 추가분담금 발생 소지도 거의 없다.

정부의 지원도 파격적이다. 특히 지난 2월 가로주택정비사업이 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’으로 이관되면서 관련 규정이 더욱 간소화되고 사업 여건도 한층 더 좋아졌다. 건축 특례도 준다. 대지의 조경이나 건축물의 높이 제한, 주차장 설치기준, 건폐율 등 규제가 완화된다.

사업지연 리스트 여부 등 체크해봐야

기존 재개발·재건축과는 비교할 수 없겠지만 재개발·재건축 사업 진척에 따른 지분 가격 상승도 기대해볼 만하다. 특히 도심권 요지의 연립주택을 미리 물색해 둔 뒤 사업이 본격화되기 전인 사업 초기단계에서 저가로 매입해 두었다가 사업시행인가 전후에 매도하면 단기 시세차익도 노릴 수 있다.

또 건축 연한이 오래된 연립주택일수록 대지지분이 큰 곳이 적지 않아 경우에 따라서는 지분율이 아파트보다 높게 나오기도 한다. 연립주택은 대부분 2~3층인 경우가 많기 때문에 재건축을 통해 7∼15층 아파트를 지을 경우 일반분양이 많아 사업성도 좋다

하지만 투자 리스크도 적지 않아 주의가 필요하다. 우선 소규모 재개발·재건축사업은 단지 규모가 작고 시공사 브랜드 인지도가 상대적으로 떨어지기 때문에 일반 재개발·재건축보다 많은 수익을 기대하기는 어렵다. 때문에 가급적 조합원 수가 적고 일반분양 물량이 많이 나올 곳을 고르는 게 좋다.

또 지분 크기가 대부분 일정한 아파트와는 달리 단독주택·다가구주택·연립주택은 건물 형태만으로 대지 지분을 가늠하기 어렵기 때문에 투자 전 반드시 등기사항전부증명서를 발급받아 대지지분 등을 확인해야 한다.

소규모 재개발·재건축사업은 일반 재개발·재건축사업과 마찬가지로 사업 지연 위험성 여부를 세밀하게 따져봐야 한다. 특히 조합원 갈등 소지가 있는지, 사업 추진 주도 세력과 조합원들과의 관계는 원만한지 등도 체크해볼 필요가 있다.

 

 

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