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재건축·재개발과 같은 주택정비사업은 시간과의 싸움이다. 막대한 돈을 차입해 사업을 진행하기 때문에 조합원 이익 극대화를 위해선 가급적 사업기간을 단축해 ‘이자 비용’을 최대한 줄여야 한다. 한마디로 재건축·재개발 사업에서만큼은 '시간'이 곧 '돈’인 셈이다.

그런데 재건축과 재개발 시간을 단축하려면 소위 ‘땅’(부지)과 ‘쩐’(돈)을 적시에 확보해야 한다. 여기에 분양 경기(때)까지 맞아 떨어지면 그야말로 '금상첨화'다. 재개발·재건축 업계에는 땅과 쩐은 인간의 영역이지만 '때'는 신의 선물이라는 말이 있다. 때문에 부지와 자금 작업만 잘 해도 인간으로서 할 일은 다 했다고 본다. 그 다음은 그야말로 '진인사 대천명'이다.

정비사업은 땅주인(조합원)들이 돈(조합원 분담금)을 모아 벌이는 사업이기 때문에 초기에 부족한 돈은 밖(금융권)에서 끌어와야 한다. 그래서 ‘땅’작업(이주 완료)과 ‘쩐’작업(이주비 등 사업비)은 정비사업의 전부라해도 과언은 아니다.

단지가 클수록 빌려오는 돈의 규모 또한 막대해 진다. 단군이래 최대 재건축 사업이라는 반포1단지(1·2·4주구)에서 현대건설이 조합에 약속한 사업비는 ‘이주비’ 한 개 항목만 해도 2조원이 넘는다. 이 막대한 돈은 금융기관을 통해 조달되지만 이자는 고스란히 조합원들이 갚아야 한다.

이주비는 조합원 이주가 시작되기 전 차용하기 때문에 빠른 이주 완료는 조합원들에게 그만큼 이득이 된다. 많게는 조 단위로 돈을 차용하기 때문에 이자가 하루에 수억원씩 불어나기 때문이다.

지난 4월 30일 부산 온천4구역 재개발 정기총회에서 ‘이주 지연 등에 대한 손해배상청구’ ‘이주 촉진을 위한 명도 소송 조속 제기’ 등 조합원 스스로 빠른 이주를 독려하는 안건이 가결된 것도 바로 이 때문이다. 온천4구역은 1400명에 달하는 재개발 조합원들의 이주기간도 단 5개월(7월 1일~11월 30일)로 잡았다. 업계에서는 조합원들 스스로 자발적으로 이주 기간을 단축시킨 것은 이례적인 일이라고 보고 있다.

조합 가구수만 2400여 가구에 달하는 대단지인데도 불구하고 단 4개월만에 이주를 끝낸 단지도 있다. 현재 재건축 공사가 한창인 산성역 포레스티아(성남 신흥주공 재건축)이다. 성남 신흥주공 재건축 사업은 기존 2406가구의 아파트를 허물고 4089가구의 매머드급 대단지로 탈바꿈시키는 사업이다.

성남 신흥주공 재건축은 이주기간을 최대한 줄이기 위해 조합원들 스스로 관리처분 시 이주기간을 어긴 조합원에게 ‘공동관리비 부과와 사업비 증가분 부담’이라는 안건을 마련해 조합원 스스로 빠른 이주에 나서도록 했다.

재건축 사업에서 이주기간 지체에 따른 이자 비용이 그만큼 무섭이다. 때문에 재건축 수주전에서 조합원 이주기간은 종종 뜨거운 이슈가 된다. 오는 12월 2일 시공사 선정을 앞둔 경기도 성남의 은행주공 재건축(3327가구)도 마찬가지다. 이 재건축 단지는 최근 경합에 참여한 한 업체가 이주기간으로 4개월을 제시해 주목을 받고 있다.

재건축 사업에서 조합원 스스로 빠른 이주를 결의한다고 해서 이주가 빨라지는 것은 아니다. 이를 뒷받침하는 시공사의 의지가 있어야 기한 내 이주를 성공시킬 수 있다. 때문에 재건축 사업에서 이주기간 단축을 위한 시공사의 ‘협력 의지’ 표명이 중요하다. 여기에다 공사기간까지 단축시킬 수 있다면 금융 비융은 절감은 물론, 빠른 입주도 이끌어 낼 수 있다.

 

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