부동산

연말 분양시장의 최대 ‘로또’로 꼽히는 위례신도시. 분양가가 3.3㎡당 4500만원에 육박하는 강남권의 절반 이하 수준이면서 시세차익 기대치는 강남권 재건축 단지 못지않다.

새 아파트 분양물량이 3년 만에 나오고 정부가 신혼부부들의 주거 디딤돌로 의욕적으로 추진하는 신혼희망타운도 분양 테이프를 끊는다.
  
그런데 위례 분양시장에 ‘암초’가 잇따라 등장했다. 전매제한 강화와 시세차익 환수다. 
 
실거래가로 전매제한 산정

정부는 수도권 공공택지 아파트의 전매제한을 강화하기로 한 9·13대책의 후속 조치로 전매제한 기간 산정 기준을 마련했다. 분양가와 주변 시세로 최근 1년간 비슷한 크기 실거래가격의 전용면적 ㎡당 금액을 비교한다. 전매제한 기간은 입법예고 중으로 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 8년, 70~85% 6년 등이다.
  
업계는 위례 분양가를 전용면적 ㎡당 700만~800만원으로 예상한다. 민영 아파트가 700만원 안팎이고 신혼희망타운이 830만~860만원이다. 정부가 잡고 있는 분양가가 전용 55㎡ 4억6000만원, 46㎡ 3억9700만원이다.
  
주변 시세를 계산하는 인근 지역은 자치단체에서 해당 시·군·자치구 중에서 비슷한 생활환경을 지닌 구·읍·면·동으로 정할 수 있다. 신혼희망타운 등 공공기관이 짓는 아파트는 국가 등이 직접 정한다.
  
위례신도시는 서울 송파구와 경기도 하남·성남시에 걸쳐 개발하고 있다. 이번에 분양하는 민영 아파트와 신혼희망타운이 들어서는 지역은 하남이다. 하남 위례를 인근 지역으로 보면 민영 아파트 전매제한 기간이 6년과 8년 사이에서 왔다 갔다 한다.

 

본지가 국토부 실거래가 자료를 조사한 결과 위례신도시 내 하남의 최근 1년간 전용면적 ㎡당 실거래가격이 1075만원이다. 6년일지, 8년일지 최종 분양가에 달린 셈이다. 내년에 나올 일부 민영 아파트는 땅값을 비싸게 공급받아 분양가가 올라가면서 주변 시세 대비 분양가가 70%를 넘길 것으로 보인다.
  
하남 위례에는 현재 신혼희망타운과 비슷한 크기의 아파트가 없다. 송파구 위례에 있다. 최근 1년간 전용면적 ㎡당 실거래가격이 1340만원이다. 이를 주변 시세로 삼으면 분양가 비율이 60%대다. 전매제한 기간 8년과 공공분양이어서 거주 의무기간 5년을 적용받는 기준에 해당한다. 정부가 인근 지역 범위를 넓히면 주변 시세가 내려갈 수도 있다.
  
“5억 올라도 남는 건 2억”

신혼희망타운에 민영 아파트에 없는 시세차익 환수 장치가 들어있다. 정부는 1%대 저리로 대출해주는 대신 과도한 시세차익을 줄인다는 목적으로 매각차익의 일부를 환수하기로 했다. 이자가 시중 주택담보대출 금리의 3분의 1 수준인 1.3%다. 대출 한도는 분양가의 최대 70%다. 대출 규모와 자녀 수에 따라 매도가격에서 분양가를 뺀 매각차익의 최고 50%를 가져간다.
  
본지가 전매제한 기간 8년을 기준으로 시뮬레이션한 결과 최대 3억원 환수되는 것으로 추정됐다. 전용 55㎡를 8년 뒤 9억6000만원에 팔아 5억원의 시세차익을 남길 경우 그동안 대출이자·세금 등 각종 비용이 5000만원가량 들어간다.

매각차익 환수금액은 대출 규모, 자녀 수에 따라 10~50%인 5000만~2억5000만원이다. 분양가의 70%를 대출받고 자녀가 없으면 환수 비율이 50%이고 환수 금액은 2억5000만원이다.여기에 비용까지 빼면 2억원이 손에 남는다. 자녀가 둘 이상이면 환수 비율이 30%로 내려가 최종 남는 돈이 3억원이다. 자녀 수는 매각 시점 기준이다.
  
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “6년 이상의 긴 전매제한 뒤 시장 상황을 예측하기 어렵기 때문에 실제 시세차익의 불확실성이 커졌다”며 “차익을 노린 투자보다 실수요를 목적으로 분양받는 게 안전하다”고 말했다.