부동산

주택 매매가격 상승폭이 전세가격 상승을 앞지르면서 서울 주택 매매가 대비 전세가격 비율(전세가율)이 떨어지고 있다.

실제 KB국민은행 조사에 따르면 지난달 서울 주택(아파트·단독주택·연립주택 종합) 전세가율은 59.9%를 기록했다. 8월 60.1%에 비해 0.2%포인트 낮아진 것이다.

따라서 수도권 외곽과 일부지방의   구축 아파트 위주로  역전세난이 발생, 집주인에게 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 건수가   증가할 것이다. 단, 서울은 양도세 비과세 요건인 2년거주 요건 추가와 분양가 상한제 시행으로 인한 대기수요  증가로  신규아파트도 전세가 급락할 위험은 적다.

하지만 서울을 제외한  수도권 외곽지역과 지방을  중심으로 아파트 신규 분양 등 주택 공급이 늘면서 전세 공급물량이 함께 늘어난 탓에 세입자를 구하지 못하는 사태가 올수도 있다.

즉  전셋값 하락으로 이전에 받았던 전세금보다 낮은 가격으로 세를 놔야 하는 집주인은 그 차액을 마련해 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하지만  입주량 증가와 대출규제로 이를 마련하지 못한 집주인도 증가 할  것이다.

동시에 전세금 반환보증보험에 가입한 세입자들이 보상받는 경우는 지속적으로 증가할 것이다 .실제 주택도시보증공사(HUG)가 2019년  상반기 전세금반환보증보험 대위변제금액은 1084억원에 달했고 해가 갈수록 정부가 대신 돌려주는 금액은 폭발적으로 증가했다.

계약기간이 만료되어 임차인이 이사를 가야 하는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 기존 주택에 대한 권리(대항력 및 우선변제권)를 유지할 수 있도록 등기부등본에 임차권 등기를 임차권등기명령제도도  급증할 것이다.

임차권등기명령제도는 임대인에게 임차권등기명령을 신청하고 이사를 나가겠다는 의사를 통보해서 임대인이 보증금 반환에 협조하도록 압박하는 것이다.
 
입주날엔 '확정일자' 또는 '전세권 설정등기'

입주날은 짐을 풀자마자 바로 전입신고 하고 곧바로 동사무소나 구청, 등기소에서 계약서에 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 방법이 가장 좋다.

확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나 실제거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다. 하지만 전세권설정등기는 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니기 때문에 보다 안전하다.

전세계약기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기해서 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있다.

하지만 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다.

보험에 가입하는 방법을 고려해야

임차인이 거래가 활발할 때까지 재계약을 해준다면 좋겠지만, 재계약을 안 하고 나가야 하는 상황이라면 임대인 입장에서도 큰 문제가 아닐 수 없다. 보증보험에서 구상권을 행사하고, 3개월이 지나도 임차인을 구하지 못해 보증보험 측으로 전세금 반환이 되지 못했다면 집이 경매로 넘어갈 수도 있다.

이런 경우를 대비하여 집주인들도 전세 만기가 다가올 경우 전세보증금 반환을 위한 여유자금 융통 준비가 필요하다.

 전세금 보증보험 가입조건은 전세금이 수도권에서 5억원 이하, 수도권 외 지역에서 4억원 이하인 경우가 가입 대상이다. 기존에는 소득제한이 없었지만 부부합산 1억원 이하’만 가능하다.   집주인의 동의 없이 전세기간이 6개월 이상 남아 있으면 누구나 신청할 수 있다.

보증료(개인 아파트 기준)는 '보증금액 X 보증료율(0.128%) X 기간'으로 계산하며, 전세보증금이 1억원일 경우 연간 보증료는 12만8천원이며, 3억원일 경우 38만4천원이다.

 전세보증금 관련 상품은 HUG 외에도 SGI서울보증에서도 취급하고 있다. 전세금반환보증은 HUG 영업점과 홈페이지, 시중은행과 위탁 공인중개사를 통해 가입할 수 있다.

모바일 ‘카카오페이’를 통해서도 가입 가능하다 저소득층, 신혼부부, 다자녀, 한부모, 장애인 등 사회배려계층은 보증료를 40~60% 할인한다.HUG 상품이 수수료가 더 싸고 보증신청 가능 기간이 더 길지만, 서울보증보험의 전세금 보장신용보험은 가입 한도액 제한이 없는 장점이 있다.

다가구 전세계약시는 더 신경써야 

상담을 하다 보면 결혼을 앞둔 자녀들에게  다가구 전세를 권유하는 부모님들이 많다.  주변 아파트 전세금에 대비 60~70% 정도면 깨끗한 신축 다가구 전세를 얻을 수 있기 때문이다.

하지만 다가구 주택 전세를 얻을 때는 아파트에 비해 더 신경써야 한다. 신축 다가구공급이 앞으로 계속 늘어나면서  분양이 안되고 임대가 잘 안나갈 경우  건축주의 자금문제로 경매로 넘어가게 되는 경우가 늘어날 수 있기 때문이다.

다가구주택 세입자도 전세보증금 반환보증에 가입할 수 길이 열렸지만 아직까지 실제 가입자는 많지 않다.즉 전세시장이 안정기에 접어들면 다가구주택은 전세 계약이 끝나도 다음 세입자가 나타나지 않아 제때 전세보증금을 돌려받고 나가기도 쉽지 않다.

특히 역전세난(집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상)과 깡통전세(집값이 주택담보대출금과 전세보증금(이하 전세금)을 합한 금액 이하로 떨어지는 것)가 현실화할 경우 상황은 더 심각해진다.

집주인에게 대출해준 금융기관, 혹은 계약 만기에도 전세금 돌려받지 못한 세입자가 다가구주택을 경매에 넘길 수 있다. 하지만 다가구주택은 경매시장에서도 외면받고 있다. 세입자가 많아 명도가 쉽지 않기 때문이다.

경매에서 낙찰된다고 해도 전세계약을 맺은 순서대로 배당이 이뤄져 보증금을 날릴 여지도 있다. 더구나 다가구주택은 경매에서 유찰되는 경우가 잦고 감정가에 비해 낮은 가격에 낙찰되는 사례도 많아 세입자에게 돌아가는 몫은 크지 않다.

다가구주택 전세를 얻는게 위험한 건 먼저 전입한 다른 세입자의 전세금을 확인하지 못하기 때문에 세입자가 전세금을 못 받아서 경매를 신청하는 경우도 있고 낙찰된다고 해도 세입자가 많아 전세금을 받지 못하는 상황도 발생하기 때문이다.

다가구 주택을 중개하는 공인중개사는 임대차 보증금,임대차의 시기와 종기 등을 임대인에게 의뢰,임차인에게 확인시켜주어야 하는 의무가 있다는게 대법원 판례다.  

다가구는 집주인 동의 필수

세입자들의 전세 보증금 보호를 강화하기 위해 정부가  전세보증금반환보험을 받을 때 집주인 동의 절차를 없앴지만, 다가구 주택 거주자는 여전히 혜택에서 제외돼 있다. 다가구 주택만 집주인에게 선순위 보증금을 세입자가 직접 확인받도록 하고 있기 때문이다.

전세보증금반환보험을 운영하는 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)등에 따르면 다가구 주택 거주자가 전세보증금반환보험에 가입하기 위해서는 우선 해당 세입자보다 먼저 들어 온 임차인들의 보증금의 합이 실거래가의 150% 이하여야 한다. 

문제는 세입자가 선순위 보증금을 확인할 수 있는 길이 현실적으로 집주인을 거치는 방법 뿐이라는 점이다. 집주인의 협조가 없이는 보험 가입이 불가능한 것이다.

즉  다가구 주택의 임차인들의 전셋값 합계가 시세의 70~80%가 넘으면 계약하지 않거나 반전세로 계약하시는게  좋다. 추가적으로  전세 계약하기전 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐 가압류·가등기·가처분 등기가 설정된 집은 가급적 피하는 게 좋다.

박상언 유엔알컨설팅 대표


 #이글은 박상언 유엔알컨설팅 대표의 최근 저서 '앞으로 10년 살아남는 부동산 사라지는 부동산'에서 발췌한 것입니다.

 

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