부동산

15년간 무주택이었던 김모 씨는 2017년 8월 243대 1의 경쟁률을 뚫고 서울 서초구 잠원동 신반포센트럴자이(한신6차) 84㎡형(이하 전용면적)에 당첨됐다. 주변 시세보다 분양가가 싸고 청약 규제가 적용되기 직전 강남권 신규 분양 단지여서 ‘로또’로 불리던 아파트였다.   
 
앞서 나온 8ㆍ2대책으로 9억원 초과 아파트 중도금 대출이 막혔지만, 시공사 보증으로 김 씨는 분양가(15억4000만원)의 40%인 6억1600만원을 대출받을 수 있었다. 고대하던 새 아파트 입주가 한 달 앞으로 다가왔지만, 김 씨의 장밋빛 기대는 먹구름으로 바뀌었다. 
  
지난해 12ㆍ16대책으로 시세 15억원 초과 아파트의 주택담보대출을 받을 수 없게 돼서다. 김씨가 새 아파트에 입주하기 위해서는 당장 9억2400만원(중도금 대출금+잔금)이 필요하다. 김 씨는 “청약 신청할 때는 현재 사는 전셋집 보증금에 담보대출을 보태면 충분히 입주할 수 있었다”며 “대출이 막히면서 자금 마련이 난감해졌다”고 말했다.
  

정부의 강도 높은 대출 규제에 고가의 ‘로또’ 아파트 청약 당첨자들이 직격탄을 맞고 있다. 분양 계약 시점에 열려 있던 대출 문이 입주 무렵에 닫혀서다. 새 아파트를 분양받으면 대개 계약금(분양가의 20%), 중도금(60%), 잔금(20%)으로 나눠서 분양대금을 낸다. 분양 계약한 아파트가 준공하면 대출을 받았던 중도금을 갚고 잔금을 내야 등기하고 입주할 수 있다.  
  
정부는 15억원 초과 대출 금지 기준을 시가로 삼았다. 예컨대 분양가가 15억원을 넘지 않아도 그새 가격이 올라 준공 시점 시세가 15억원을 넘으면 대출을 받을 수 없다. 분양가에 해당하는 자금을 갖고 있지 못하면 입주가 어렵다.  
  
문제는 김씨 같은 상황에 놓인 당첨자들이다. 서울 등에서 전용 85㎡ 중소형 아파트는 100% 가점제로 당첨자를 뽑는다. 85㎡ 초과 중대형도 50%가 가점제다. 무주택기간이 길고 부양가족이 많아야 당첨될 수 있다. 신반포센트럴자이도 전 주택형의 당첨 가점이 평균 70점(84점 만점)을 넘을 만큼 높았다. 자금이 넉넉하지 못해도 대출로 해결할 계획으로 당첨된 이들이 많았다.   


다음달 입주를 앞둔 경기도 과천시 중앙동 과천 푸르지오 써밋 입주 예정자들도 비슷한 상황이다. 지난해 9월 분양 당시 중도금 연체율(5.5%)을 일반적인 기준보다 30% 이상 낮추고 계약 해지 조건을 완화했다. 분양가가 9억원이 넘어 중도금 대출을 받지 못해 돈을 마련하기 어려운 당첨자들을 위해서였다. 59㎡형의 경우 분양가(10억5000만원)의 20%인 계약금 2억1000만원에 중도금 1000만원만 내면 입주까지 추가 자금 부담이 없었다. 이 아파트는 현재 시세가 17억원 정도 나가면서 대출을 받을 수 없다.
 
자금을 마련하지 못한 입주예정자는 집을 팔 수밖에 없는데 세금 부담이 크다. 1주택자라도 입주 시점에 집을 팔면 양도차익의 50%를 양도세로 내야 한다.  
  
입주를 포기하고 전세를 주는 방법도 있다. 대개 입주를 앞둔 새 아파트는 전셋값이 저렴한 편이지만, 센반포센트럴자이의 경우 전셋값이 되레 오르고 있다. 지난달 초만 해도 13억원에 전세 계약이 이뤄졌지만, 최근 15억으로 올랐다. 익명을 요구한 현지 중개업소 관계자는 “자금 여유가 없는 입주 예정자가 잔금을 치르기 위해 보증금을 올린다"고 말했다.  
  
신용대출 등을 활용하기도 한다. 
  
이상우 인베이드투자자문 대표는 “로또 아파트를 분양받는 데 청약가점보다 돈이 관건이 됐다”며 "잔금 마련 계획 없이 섣불리 분양받아서는 안된다"고 말했다. 

 

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