부동산

최근 저금리 기조 장기화와 정부의 주택시장 규제에 따라 반사이익이 높다고 알려지면서 연면적 1000㎡, 10층 이하의 소규모 상업용 건물인 '꼬마빌딩'에 대한 관심이 커지고 있다. 하지만 국세청의 감정평가 사업 시행 발표로 예비 건축주나 부동산 투자자들이 꼭 알아야 하는 사항들이 있다. 자칫 세금폭탄을 맞을 수도 있지만, 절세의 수단으로 활용할 수도 있기 때문이다.
 
상속세 및 증여세를 계산할 때 재산가액의 평가가 매우 중요하다. 그 금액에 따라 세금을 계산하기 때문이다. 상속세 및 증여세의 기초가 되는 재산평가는 시가평가를 원칙으로 한다. 시가란 시세, 실거래가와 유사한 개념으로 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.

이러한 시가에는 당해ㆍ유사재산의 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매가액도 포함한다. 또한 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준 시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 이를 시가로 보아 상속세나 증여세를 매긴다.

예를 들어 서울에서 대기업이 지은 지 약 2년 된 30평대 아파트를 자녀에게 증여한다고 가정해보자. 해당 아파트의 공시가격은 8억 원인데 증여 시점에 유사한 평형의 아파트가 15억 원에 거래가 되었다면 15억 원으로 아파트를 평가하여 증여세를 부과하게 되는 것이다.
 
증여 시에는 감정평가 등 신중히 가격을 정해야
 
정부는 주택 가격의 급등을 막기 위해 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 임대 소득에 대한 과세, 재산세 및 종부세의 인상 등 전방위 대책을 내놓고 있다. 이런 상황에서 자산가들은 발빠르게 비교적 세금이 적은 꼬마빌딩을 신축해 증여하는 방식의 절세방법을 택하였다.

그 이유는 꼬마빌딩 등 비주거용 건물은 개별성과 독립성이 강해 매매 사례가액 등 시가가 존재하지 않아 정부에서 정한 기준 시가(시가의 60~70%)로 증여세를 부과해왔기 때문이다. 이러한 맹점을 이용하여 자산가들은 자녀에게 저렴한 증여세의 부담으로 재산을 대물림하는 등 편법 증여 수단으로 악용해 과세형평성 논란이 지속적으로 제기되어 왔다.

국세청은 지난 1월 31일 보도자료를 통해 비주거용 부동산의 상속이나 증여 시 자산 가치에 부합되도록 꼬마빌딩 등에 대한 감정평가사업을 시행한다고 발표했다. 소득 및 재산 등 납세자의 부담능력에 맞게 공평한 과세를 해야 한다는 응능부담의 원칙(ability-to-pay)에 따른다는 것이다.

여기서 말하는 꼬마빌딩의 의미는 주택, 오피스텔, 상업용 건물을 제외한 소규모 일반 건물로 국세청이 별도로 기준시가를 고시하지 않는 비주거용 소형 건물을 말한다.

증여세는 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 내에 신고를 하고 신고기한 후 6개월 이내에 국세청에서 세금을 결정하게 된다. 또한 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고하고, 신고기한 후 9개월 이내에 국세청에서 세금을 결정한다. 통상 소득세나 법인세는 납세의무자의 자발적인 신고를 통해 세금이 확정되나, 증여세와 상속세는 재산 파악 등의 필요성으로 국세청에서 조사 후 결정하는 부과과세 방식을 채택하고 있다.

꼬마빌딩에 대한 감정평가는 2019년 2월 12일 이후 상속 및 증여 받는 부동산 중 법정 결정 기한 이내의 부동산을 대상으로 실시할 예정이다.
         
구체적인 사례로 살펴보자. 서울 역삼동에 사는 이민지(가명)씨는 시세 100억 원에 달하는 4층의 꼬마빌딩을 올해 2월 20일에 기준시가 60억 원에 증여했다. 증여세 신고는 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내인 5월 31일까지 완료했다. 이에 국세청은 증여세 법정 결정 기한이 신고기한부터 6개월이므로, 11월 30일까지 2곳 이상의 감정평가 법인에 감정을 의뢰하고 평가심위위원회를 통해 시가 90억 원으로 확정하게 된다. 따라서 해당 꼬마빌딩의 증여재산평가는 90억 원으로 하여 과소 납부한 증여세를 추가로 부과한다. 이 경우 신고와 관련된 가산세는 부과하지 않는다.
 

모든 꼬마빌딩이 감정평가의 대상은 아니야
 
감정평가액을 재산가액으로 결정하기 위해서는 기준시가가 10억 원 이하인 경우는 감정평가법인 1개, 기준 시가가 10억 원을 초과하면 감정평가법인 2개의 평균액으로 해야 한다. 국세청은 감정평가비용으로 24억 원의 예산을 배정했다고 발표했는데, 모든 꼬마빌딩을 감정평가하기에는 현실적으로 어렵다고 판단된다. 이에 따라 현 상황에선 기준 시가와 시가와의 차이가 크고 고가인 비주거용 건물과 건축물이 없는 토지를 대상으로 하게 될 것이며 앞으로 더욱 확대할 것으로 보인다.
 
절세전략으로 활용할 수도 있는 감정평가

꼬마빌딩을 증여 받은 후 임대하면 소득세를 납부해야 하고, 처분 시에는 양도소득세를 부담해야 한다. 감정평가를 통해 높은 가액으로 증여 받은 건물은 감가상각으로 소득세를 줄이게 되며, 추후 양도 시에 취득가액이 증여 당시의 가액인 감정평가액이 되어 양도소득세를 줄이게 된다.

다만 증여세와 소득세, 양도소득세의 세율이 다르고 장기보유특별공제 및 필요경비에서 차이가 나게 되므로 세심한 분석이 필요하다.
 
취지는 좋지만 보완이 필요한 국세청의 감정평가사업
 
꼬마빌딩의 감정평가는 부담능력에 따른 세 부담을 함으로써 과세형평성 제고에 기여한다는 면이 있다. 하지만 증여세 신고 당시에 기준 시가로 하고 추후 감정평가를 통해 재산가액을 확정함으로써 조세법률주의가 추구하는 국민의 예측 가능성과 법적 안정성을 침해할 우려도 있다. 따라서 감정평가대상자산을 구체적으로 법률로 규정하여 국민의 예측 가능성을 보호할 필요가 있는 것이다.

 

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