부동산

6ㆍ17대책 발표 후 재건축 시장에 ‘빨간불’이 들어왔죠. 정부가 그간 논란이었던 재건축 부담금을 하반기부터 본격적으로 징수하겠다고 나섰습니다. 서울 재건축 아파트 주인(조합원) 1인당 내야 할 재건축 부담금은 1000만원대에서 7억원대까지 천차만별입니다. 강남권은 평균 4억~5억원은 내야 할 예정입니다. 재건축 시장이 ‘시계 제로’에 빠질 것이라는 우려가 나옵니다.  
 
재건축 부담금이란
 
낡은 아파트를 다시 짓는 재건축 사업으로 생긴 이익의 최대 50%를 국가가 조합원에게 환수하는 돈이다. 2006년 9월 노무현 정부 시절 급등하던 집값을 잡고 투기를 방지하기 위해 ‘재건축 초과이익 환수제’가 도입되면서 생겼다. 주택시장이 침체하면서 유예됐다가 2017년 이 제도가 종료됐는데 2018년 문재인 정부에서 다시 시행했다.  
 

왜 논란인가
 
재건축 초과이익환수제는 개인의 재산권을 지나치게 침해한다는 논란이 있다. 낡은 내 집을 허물고 새집을 짓는 기간 동안 생긴 차익의 최대 50%를 세금으로 내야 해서다. 어차피 새로 지은 집을 팔 때 양도소득세를 내야 하는데 이중과세라는 지적도 있다. 조합원마다 해당 재건축 단지의 구매 시기가 다른데 실제 시세차익에 따른 부담금을 동일하게 내야 하는 데 따른 형평성 논란도 불거졌다.   
   
2014년 서울 용산구 한남연립 재건축 조합이 재건축 부담금 부과에 대해 헌법재판소에 헌법소원을 청구했다. 당시 재건축 부담금 17억2000만원(1인당 5500만원)이 부과됐다. 이에 대해 헌법재판소는 지난해 12월 합헌 판결을 내렸다. 정부가 조합원 개인에게 재건축 부담금을 부과해도 된다는 의미다. 국토부는 한남연립과 강남구 청담동 두산연립을 시작으로 본격적인 징수에 나선다. 62개 조합이 2533억원의 부담금을 낼 예정이다. 
  
얼마나 내나
 
기준 집값은 재건축 사업이 시작되는 재건축 추진위원회 설립 승인일이다. 이때 가격과 새 아파트가 준공된 시점의 가격을 비교한다. 이 차익에서 주변 집값 상승분과 개발비용을 제외한 금액이 조합원 1인당 3000만원을 초과하면 차익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 내야 한다.   
   
예컨대 재건축 시작 시점에 5억원이었던 아파트가 완공 후 10억이 됐다면 차익은 5억원이다. 여기서 그간 주변 집값 상승분(정기예금이자율이나 평균 주택가격상승률)과 개발비용(공사비 등)으로 2억원이 들어갔다면 실제 차익은 3억원이다. 재건축 부담금은 1억1500만원 정도다.   
   
지역별 차이가 크다. 강남권은 폭탄 수준이다. 국토부에 따르면 강남권 5개 단지 평균 부담금이 2억2000만~5억2000만원이다. 예컨대 반포의 한 재건축 단지는 재건축 부담금이 6억3000만원으로 예상된다. 조합원 분양가를 3.3㎡당 8000만원, 일반분양가를 3.3㎡당 5000만원으로 책정하고 재건축 사업을 10년간 진행했을 때 주택가격이 3배 상승한다는 가정에서다.  
 
 
영향이 큰가  
 
재건축은 낡은 아파트의 집주인(조합원)이 돈(사업비)을 모아서 새 아파트를 짓는 사업이다. 이 과정에서 기존 가구 수보다 일정 가구 수를 늘릴 수 있고 늘어난 물량은 일반 분양을 통해서 판다. 전체 사업비에서 일반 분양으로 얻은 이익을 뺀 나머지는 조합원이 지불해야 한다. 그런데 현재 새 아파트 분양가를 주변 아파트 시세보다 낮게 책정하는 분양가 상한제가 시행 중이다. 일반 분양가가 낮아질수록 조합원이 부담해야 할 금액이 커지는 구조다. 
   
여기에 완공 후 수억원에 이르는 재건축 부담금을 내야 한다면 조합원이 부담해야 할 금액은 더 커진다. 자금 여력이 없을수록 더 어려워진다. 당장 완공 후 재건축 부담금으로 낼 수억 원의 현금이 없으면 집을 팔아야 할 수 있다. 상황이 이렇다면 굳이 큰돈을 들여 오랜 기간 재건축 사업을 추진할 이유가 없어지는 셈이다.  
   
서울 도심에는 집을 지을 빈 땅이 거의 없다. 재건축 같은 정비사업이 진행돼야 일반 분양 물량이 나오고 새 아파트 공급이 생긴다. 앞으로 재건축 시장이 위축되면 도심에서 새 아파트를 찾기 어려워진다. 편의시설이 잘 갖춰진 도심은 주택 수요가 끊임없이 몰린다. 수요는 꾸준한데 살 집이 부족하면 당장 새 아파트 몸값이 더 올라가고 기존 아파트값까지 상승할 수 있다. 주택 가격 상승을 막기 위해 도입한 제도가 되레 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려가 있다.

 

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