부동산

이번 주 부동산 시장에서 반갑지 않은 소식이 '현실화'였다. 일부에겐 악몽일 수 있다. 공시가격 현실화 말이다.

지난 3월 열람한 올해 공동주택 공시가격이 의견 접수, 정정을 거쳐 지난달 29일 결정·공시됐다.
  
지난 3월 열람 가격과 큰 변동 없이 2007년 이후 최고 상승률을 기록했다. 공시가격이 시세 변동을 반영하기 때문에 공시가격 급등은 자산가치 상승을 확인해주는 것이어서 집 주인 입장에선 반가운 일이다. 그런데 하향 요구가 빗발칠 정도로 주인들이 화난 이유가 뭘까. 
 
실제 집값이 오른 것보다 공시가격이 더 상승했기 때문이다. 공시가격이 보유세(재산세+종합부동산세) 계산 기준 금액이어서 공시가 급증은 세금 부담으로 이어진다. 


 

실제 집값 상승분보다 공시가격을 부풀린 게 지난해 정부가 발표한 공시가격 현실화 로드맵이다. 현실화란 시세와 공시가격 간 격차를 줄이는 것이다. 정부는 지난해 평균 69%인 공동주택 공시가격 현실화율을 2030년까지 90%로 올릴 계획을 세웠다.

시세 15억원 이상은 현실화 속도가 빨라 이미 지난해 30억원 이상 80%, 15억~30억원 75%로 뛰었고 매년 2~3%포인트씩 올려 2025년 90% 목표다.   

비싼 아파트일수록 현실화 충격이 크고 올해부터 1주택자와 세율 격차가 더욱 벌어지는 다주택자는 ‘폭탄’이라는 말이 실감 나는 세금을 내야 한다.  
 
예를 들어 서울에서 지난해 각각 시세 20억원 아파트 두 채를 가진 2주택자의 공시가격이 현실화율 75%를 적용받아 총 30억원이다. 시세가 그대더라도 2025년엔 현실화율 90%에 따라 공시가격 합계가 36억원이다. 시세는 그대로인데 공시가격이 20% 오르고 종부세는 무려 220% 뛴다.

반면 1주택자는 고령자·장기보유 공제를 받으면 그나마 세금 부담이 덜하다. 공제 혜택을 한도까지 받으면 올해 종부세가 지난해보다 줄어들기도 한다.
  
얼마 전 방송에서 한강 조망이 뛰어난 고급 아파트 자택을 공개한 가수 조영남의 공시가격이 지난해 49억800만원에서 올해 52억3200만원으로 3억2400만원 올랐다. 다른 집이 없는 1주택자로 보면 지난해 1040만원이던 종부세가 올해 963만원으로 76만원 줄어든다.
 

지난해까지 70%인 고령자·장기보유 공제 한도가 올해 80%로 확대된 덕이다. 조영남씨는 이미 연령과 보유 기간에서 최고 공제 기준(70세 이상, 15년 이상)을 넘겼다.

세액 공제가 없다면 조영남 아파트 종부세가 지난해 3460만원에서 올해 4820만원으로 1400만원가량 늘어난다.

공시가 상승이 세금 급증으로 이어지다보니 정부가 제도 도입 15년 만에 본격적으로 추진하는 공시가격 현실화가 욕을 바가지로 먹는 게 이해할 만하다. 하지만 현실화 입장에선 억울한 면도 있다. 
  
공시가격을 넣으면 세금이 튀어나오지만 중간에 공정시장가액비율·세율·공제 등의 손질을 거친다. 각각 재료, 음식, 요리사인 셈이다. 좋은 재료도 중요하지만 맛있는 음식은 요리사 손에 달렸다. 요리사는 국회가 정한다.

 

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