부동산

2000년대 초·중반 ‘불장’ 못지않게 달아올랐던 지난해 주택시장이 해를 넘는 동안 빠르게 식으면서 새해 부동산 투자 전망이 복잡하고 불확실하다.

하지만 상대적으로 안전한 곳이 신규 분양이다. 분양가가 시세보다 저렴해 투자 안전성이 높은 데다 물량이 대거 쏟아져 오래간만에 큰 장이 설 것으로 예상되기 때문이다.

부동산R114 집계에 따르면 올해 분양 예정인 민영 아파트가 43만 가구다. 여기다 공공 물량과 사전청약까지 합치면 50만 가구 이상이다. 50만 가구가 예정대로 분양한다면 지난해(39만 가구)보다 30%가량 늘어나고, 2000년대 들어 최대였던 2015년 52만5000가구 이후 가장 많다.

최태순 부동산R114 책임연구원은 “최근 몇 년 사이 집값이 급등하는 동안 활발해진 주택사업이 서둘러 분양에 나서고 있다”고 말했다.

2005년 후 17년만의 잠실 분양

지난해 분양 가뭄이 심했던 서울에서 분양물량이 쏟아진다. 지난해(9000가구)의 5배가 넘는 5만 가구 정도가 분양계획을 세웠다. 대부분 재건축·재개발 아파트다. 분양가상한제 등 분양가 규제 눈치를 보며 사업을 미뤘던 단지들이 속도를 내고 있다.

단지 규모가 1만2000가구에 달하고 일반분양분이 5000가구에 가까운 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축 단지가 ‘최대어’다. 이미 2년 전인 2019년 12월 공사를 시작해 건물이 한창 올라가고 있다. 행정구역이 강남3구(강남·서초·송파구)에 속하지 않지만 송파구에 붙어 있어 사실상 강남 생활권이다
 
강남권에서 서초구 반포동 신반포15차, 잠원동 신반포4지구와 송파구 신천동 잠실진주 등이 나올 예정이다. 잠실진주는 2004~2005년 주공·시영 재건축 단지 분양 이후 17년 만에 이뤄지는 잠실 분양이다.

둔촌주공과 강남권 재건축 일반분양분을 모두 합치면 7000가구 정도다. 2013년(8700가구) 이후 9년 만의 대목이다.

마포·성동·동대문·성북구 등에서 뉴타운 등의 재개발 단지가 주인을 찾는다. 영등포구 신길뉴타운, 은평구 수색·증산뉴타운에서 지난해 2·4 주택공급대책에 따라 도입된 공공복합단지가 사전청약한다.

수도권에서 관심 가질 만한 단지는 수원·광명 등 재개발 단지와 공공택지다. 지난해 역대 최고 경쟁률이 나온 화성시 동탄2신도시에서 분양이 이어지고, 하남교산 등 3기 신도시가 모두 사전청약을 통해 분양에 나선다.

지방에선 지난해 분양이 주춤했던 부산·광주·대전 등에서 물량이 늘어난다.

올해 분양시장에서 최대 관심은 역시 로또다. 지난해 서초구 반포동 래미안원베일리 분양가가 주변 시세 대비 최고 15억원가량 저렴했다. 올해도 고강도 분양가 규제인 분양가상한제 적용을 받는 단지가 로또로 떠오른다.

올해 강남권 재건축 단지의 경우 최고 ‘25억원 로또’를 기대할 수 있을 것 같다. 국내에서 가장 비싼 아파트로 꼽히는 아크로리버파크 옆에 짓는 신반포15차나 4000가구에 가까운 대단지인 신반포4지구 등이 후보다.

올해 분양가가 3.3㎡당 5500만~6000만원 정도로 예상되는데 시세는 3.3㎡당 1억원 이상이다. 국민주택 규모인 전용 84㎡ 기준으로 예상 분양가가 20억원 정도인 아크로리버파크 실거래가는 지난해 11월 45억원까지 올랐다.
 
강북 뉴타운도 3.3㎡당 1000만원 이상 저렴

잠실도 10억원 이상의 ‘로또’가 예상된다. 업계는 잠실 분양가를 3.3㎡당 4500만~5000만원으로 추정한다. 전용 84㎡가 15억~17억원 선이다.

그러나 잠실 재건축 단지 최고 실거래가가 27억원이다. 둔촌주공 분양가가 3.3㎡당 3500만~4000만원으로 주변 시세보다 3.3㎡당 2000만원 정도 낮을 것으로 보인다. 강북 뉴타운 분양가와 시세 격차도 3.3㎡당 1000만원 이상이다.

백준 J&K도시정비 사장은 “땅값 상승으로 분양가상한제로 산정하는 분양가가 많이 오르지만 주변 새 아파트 시세가 더 많이 올라 로또가 커졌다”고 말했다.

3기 신도시 중에는 주변 시세 대비 하남교산 분양가가 가장 저렴하다. 전용 84㎡의 경우 시세가 위례신도시·미사지구에서 3.3㎡당 4000만원 이상인데 사전청약 분양가는 3.3㎡당 1900만원대다. 분양가 차이만 8억원 정도다. 부천대장과 고양창릉 분양가도 비슷한데 새 아파트 시세는 3.3㎡당 3000만원 정도다.

‘줍줍’도 올해 로또 분양에서 빼놓을 수 없다. 무순위자에게 분양하는 계약취소분 등을 말하는데, 최초 분양가 그대로 분양한다. 2020년과 지난해 청약 돌풍을 일으킨 과천지식정보타운과 2018~2019년 분양한 과천 재건축 단지들이 부정 당첨 등으로 남은 물량을 내놓을 예정이다. 분양가가 10억원선이던 전용 84㎡ 재건축 단지가 지난해 20억원까지 거래됐다.

신혼부부·생애최초 특별공급 확대에 따라 상대적으로 물량이 줄어든 일반공급 경쟁이 치열할 전망이다. 지난해 인기 단지들에선 4인 가족 만점에 해당하는 청약가점 69점으로도 탈락한 사례가 잇따랐다.

사전청약 당첨 안정권은 청약저축액 2000만원 이상이다. 경쟁률이 가장 높은 인기 지역 전용 84㎡의 경우 20년 납입액인 2400만원은 돼야 할 것 같다.

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “올해 대통령 선거 결과에 따라 분양가 규제가 달라지면 재건축·재개발 분양이 미뤄질 수 있다”며 “공급 과잉 우려 지역을 피하고 최장 10년 전매 제한·재당첨 제한 등에 주의해야 한다”고 말했다.

 

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