부동산

주택시장 침체 터널 앞길이 더욱 어두워지고 있다. ‘거래절벽’이 심해지고 가격 하락 폭이 커지며 시장 온도가 뚝뚝 떨어지는 상황이다.

서울 송파구 잠실 일대는 거대한 아파트 밀집촌이다. 대표적으로 2006~2008년 입주한 엘스 등 재건축 단지 2만4000여가구를 포함해 4만가구 가까이 들어서 있다. 새해 들어 한 달이 지나가지만 28일까지 매매거래 신고된 건수가 단 한 건에 불과하다. 리센츠 전용 84㎡다.

본지가 서울부동산정보광장의 부동산거래현황을 분석한 결과 1월 들어 계약 건수가 1000건 정도로 예상된다. 지난해 1월 5700여건의 20%에도 미치지 못한다. 1000건은 통계를 시작한 2006년 1월 이후 월간 기준으로 가장 적다. 거래가 지난해 10월부터 감소하더니 12월부터 2008년 금융위기 직후보다도 줄었다.

잠실 4만가구 새해 거래 한 건

거래보다 늦게 움직이는 가격도 하락세에 접어들고 있다. 가격이 내린 하락 거래가 늘고 있다. 한국부동산원에 따르면 앞서 지난해 11월부터 전국·수도권·서울에서 모두 아파트 실거래가 통계가 약세로 돌아섰다.

강남의 대표적 재건축 추진 단지인 강남구 대치동 은마 아파트 76㎡(이하 전용면적)가 지난 11일 24억9000만원에 거래됐다. 같은 주택형의 지난해 최고가가 지난해 11월 26억3500만원이었다. 2개월 새 1억5000만원가량 빠졌다.
 
잠실 재건축 단지들에서 올해 첫 거래 신고를 한 리센츠 전용 84㎡도 25억원으로 지난해 10월 정점을 찍은 26억2000만원보다 1억2000만원 낮다.

지난해 서울에서 아파트값 최고 상승률을 기록한 노원구도 상계동 노원현대 84㎡가 이달 초 지난해 최고가보다 1억원 가까이 내려간 금액에 거래됐다.

실거래가·중개업소 거래 동향 등을 기준으로 한 한국부동산원 시세 통계도 이번 주 하락세를 나타냈다. 2020년 5월 넷째 주 이후 1년8개월만이다. KB국민은행 시세통계는 아직 상승세를 유지하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “시세 통계도 ‘마이너스’로 돌아서며 하락세가 본격화하는 셈"이라고 말했다.

문제는 일시적 하락에 그칠 것이냐, 상승기를 마감하고 중·장기 하락장으로 들어서느냐다.

정부는 하락세에 가속도가 붙은 것으로 보고 ‘중장기적 하락’을 전망하고 있다. 시장 일부에서도 ‘폭락’ 얘기가 나오고 있다. 지난해 이후 영혼까지 끌어 모으듯 무리하게 자금을 동원해 집을 산 ‘영끌’ 30대가 전전긍긍하고 있다. 집값 하락 불안감과 금리 상승으로 늘어난 대출 이자 부담 때문이다.

당장은 가격을 다시 밀어 올릴 재료보다 하락 압력으로 작용할 악재가 두드러진다.
 
당장 집값을 떠받치는 유동성이 줄어든다. 새해부터 DSR(총부채원리금상환비율) 시행으로 대출 문턱이 높아졌고 잇단 기준금리 인상으로 대출 부담이 만만찮아졌다. 지난해 8월부터 이달까지 3차례 오른 기준금리는 올해 추가로 더 오를 것으로 예상된다.

지난해 7월 2.75%이던 신한은행 등 5대 시중은행의 주택담보대출 평균 금리는 현재 3.89%로 1% 포인트 넘게 뛰었다. 신용등급별 최고 금리도 3%대에서 5%대에 접어들었다. 앞으로 6~7%까지 오를 수 있다는 전망마저 나온다.

미국 등 세계 경제도 불안하다. 금융위기와 같은 외부 경제 충격 가능성을 배제할 수 없는 상황이다. 이런 가운데 정부는 ‘공급과잉을 우려할 정도’라며 주택공급을 밀어붙이고 있다. 도심 공공주택복합사업·공공재개발 등을 본격적으로 추진하고, 서울시도 신속통합기획을 통해 재개발·재건축 사업에 속도를 높이고 있다. 계획만 요란한 게 아니라 실제 분양 물량도 쏟아진다.

정부는 올해 사전청약 7만 가구를 포함해 46만 가구가 분양될 것으로 내다본다. 지난해 38만8000가구보다 20%가량 는 수치다. 특히 ‘분양 쓰나미’였던 2015~2016년 수준이다. 여기에 여야 대선후보 모두 대대적인 주택 공급을 공약으로 내걸고 있다.

대선 규제 완화, 전세난 변수
 
하지만 시장이 다시 상승세로 반전할 재료도 적지 않게 숨어있다. 새 정부의 규제 완화다.

여야 대선 후보는 한목소리로 세제·대출·재건축 등 규제 완화를 외치고 있다. 1주택자 규제 완화는 확실하고, 다주택자 규제도 한시적이든 부분적이든 풀릴 것 같다. 대선 이후 새 정부의 규제 완화가 본격화하면 집값 상승 기대감을 되살릴 수 있다.

GTX 등 지역 개발 공약도 영향을 미칠 전망이다. 8월부터 돌아오기 시작하는 임대차 3법에 따른 전세계약 만기도 다소 잠잠해진 전세시장에 돌풍을 일으키고, 매매시장에도 상당한 파급효과를 미칠 수 있다.
 
직전 계약 대비 5% 오른 금액으로 살던 세입자가 수억원씩 오른 전세 대신 매매로 돌아서면서 집값을 밀어 올릴 수도 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "몇 개월새 시장 환경이 빠르게, 많이 달라지고 있어 예상치 못한 돌발 변수가 튀어나올 수도 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “막연한 기대나 불안을 버리고 섣부르게 나서기보다 시장을 예의주시해야 한다”며 “호랑이 같이 예리하고 살피고 소처럼 신중하게 행동하는 호시우보(虎視牛步)를 명심할 필요가 있다”고 조언했다.

분양시장도 양극화

전문가들이 올해 그나마 안전한 투자처로 꼽는 게 신규 분양이다. 분양가가 주변 시세보다 저렴한 ‘로또’가 적지 않게 나오기 때문이다.

김정아 내외주건 상무는 “강력한 분양가 규제인 분양가상한제 적용을 받는 아파트가 확실한 로또다"며 "미분양이 늘며 지역에 따라 분양시장 양극화가 나타나기 시작했기 때문에 가격과 분양물량 등을 잘 따져야 한다”고 말했다.

 

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