부동산

윤석열 대통령 당선인의 주택시장 규제 완화 공약이 '거대 야당'에 가로막혀 차질을 빚지 않을까 하는 우려가 나온다. 이재명 후보의 패배로 야당으로 바뀐 더불어민주당이 172석을 차지하며 국회에 버티고 있기 때문이다.

앞서 노무현 정부에 이어 들어선 이명박 정부는 공약대로 규제 완화에 나섰지만 애를 먹었다. 노 정부가 규제를 쉽게 바꾸지 못하도록 ‘대못’을 박아 두었기 때문이다.

노무현 정부의 대표적인 대못이 종합부동산세, 양도세 다주택자 중과, 민간택지 분양가상한제 등이다. 노무현 정부 주택정책의 근간으로 2005년 발표된 8·31대책에 포함됐다.

대책 발표 한달여 전인 그해 7월 김병준 당시 청와대 정책실장은 언론 인터뷰에서 "헌법을 바꾸는 정도로 힘을 들이지 않으면 바뀌지 않을 제도를 만들어 정책의 확실성을 높이도록 하겠다"고 말했다.

노무현 정부는 주요 규제를 법으로 만들었다. 규제를 풀기 위해선 법을 바꿔야 하는데 여·야 합의에 따른 국회 통과가 쉽지 않다는 계산을 한 셈이다.

윤석열 정부는 규제를 쉽게 풀 수 있는 묘수가 있다. 대못을 뺄 필요 없이 ‘핀셋’을 치우면 되기 때문이다.
 
문재인 정부 부동산 규제는 '핀셋'

노무현 정부가 법으로 규제하다 보니 범위가 전국이었다. 문재인 정부는 이명박·박근혜 정부를 거치며 사문화되다시피 한 규제를 되살리면서 규제를 국지적으로 적용했다. 정부에서 규제 지역을 선별하는 ‘핀셋 규제’였다. 규제 지역을 줄이고 신속하게 묶었다가 풀 수 있는 장점이 있다.

윤석열 정부는 문재인 정부가 지정한 것을 해제하기만 하면 된다. 국회에서 거대 야당 눈치 볼 것 없이 대통령이 임명한 장관이 주재하는 회의에서 정하면 된다.

문재인 정부 규제 정책의 핀셋이 조정대상지역·투기과열지구·투기지역으로 나뉘는 규제지역이다. 조정대상지역이 대표적이다.

조정대상지역에서 각종 다주택자 세금이 중과된다. 양도세 세율이 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트 가산된다. 2주택자 종부세가 조정대상지역 여부와 상관없이 3주택 이상에 적용되는 중과 세율 적용을 받는다.

전년도 대비 늘어날 수 있는 세금 한도인 보유세(재산세+종부세) 세부담 상한이 1~2주택 150%, 3주택 이상 300%인데 조정대상지역에선 2주택도 300%다.
 
조정대상지역에서 다주택자 취득세율이 대폭 올라간다. 문재인 정부는 취득세 다주택자 중과를 대폭 강화했다. 이전에 1~3주택 1~3%이고 4주택 이상만 4%였는데 3주택 8%, 4주택 이상 12%로 올렸다. 조정대상지역에선 2주택도 중과해 8%로, 3주택은 4주택 이상에 해당하는 12%로 더 올렸다.

등록 임대주택의 종부세 합산배제 혜택이 조정대상지역에서 사라진다. 아파트 이외 공시가격 6억원 이하(수도권, 지방은 3억원 이하) 주택을 10년 이상 장기임대주택으로 등록하면 종부세 계산에서 제외되는데 조정대상지역에선 합산된다.

비규제지역에선 70%인 주택담보대출 LTV(담보인정비율) 상한이 조정대상지역 50%로 내려간다. 투기과열지구·투기지역에선 10%포인트 더 낮춰진 40%이고 9억원 초과 주택은 한도가 더욱 적다. 9억원 초과분이 20%이고 15억원 초과는 아예 담보대출을 받지 못한다.

재건축·재개발 사업장 등과 같은 민간택지 내 분양가상한제는 조정대상지역 등 규제지역과 다른 분양가상한제 지정 지역에 적용된다. 규제지역과 마찬가지로 정부가 정한다.
 
물가 상승률 아래로 내려간 집값 상승률
 
윤석열 정부는 출범과 함께 신속하게 규제지역을 풀 수 있다. 출범 전이더라도 현 정부와 협의해 조정할 수도 있다. 집값 상승세가 꺾이고 물가가 많이 올라 해제 명분이 있기 때문이다.

규제지역의 기본 요건이 물가 상승률보다 훨씬 높은 집값 상승률이다. 조정대상지역 지정 요건이 직전 3개월간 주택가격 상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배 초과다. 투기과열지구와 투기지역이 직전 달 기준으로 각각 ‘현저히 높은’ 지역이거나 전국 소비자물가상승률의 1.3배가 넘는 곳이다. 분양가상한제 지역은 투기과열지구에서 정한다.

1월 기준으로 조정대상지역 지정 요건에 해당하는 곳이 전국 광역자치단체 중 광주광역시가 유일하다. 1월 이후 집값 상승세가 더욱 둔화한 데다 물가가 더 올라 조만간 전국이 조정대상지역 지정 요건에서 벗어날 것으로 예상된다.

새 정부가 규제지역을 푼다면 6월 이전에 조정대상지역 지정을 해제하는 게 효과적이다. 재산세·종부세 부과 기준일이 6월 1일이기 때문이다.

조정대상지역·투기과열지구·분양가상한제지역 지정·해제는 국토부 장관이 주재하는 주거정책심의위원회에서, 투기지역 해제는 기획재정부 장관의 부동산가격안정심의위원회에서 각각 결정한다.

현재 조정대상지역 112곳, 투기과열지구 49곳, 투기지역 16곳이다. 분양가상한제 지역이 서울·경기 21개 시구 279개동이다.

 

• ▶ 부동산 규제 완화 기대감? 대선 뒤 서울 매물 1.4% 줄었다
• ▶ 尹 부동산 대수술 예고…전문가들 "文정부식 답정너 안된다"
• ▶ 재건축 등 정비사업 활성화 기대…집값 불안 가능성
• ▶ "집값 내렸다" 정부 말, 정말?…KB부동산 올 한번도 안 내렸다
• ▶ 부동산 규제 줄이고 GTX 늘린다…집값 불씨 살리는 李·尹 공약

<저작권자(c)중앙일보. 무단전재-재배포 금지.>